Немалий внесок у справу процвітання ізраїльської нерухомості роблять наші колишні співвітчизники
За даними федерації підрядників та центрального бюро статистики, наданих адміністрацією порталу Domik.israelinfo.ru, кількість нових квартир, проданих у 2007 році, збільшилася на 4,3%. Якщо у 2006 році їх було 13.291, то у 2007 році продано 13.866 квартир. Загалом кількість угод у 2007 році зросла на 6,8% і склала близько 93 тис. квартир.
Генеральний директор Інституту «Геокартографія» (при головному управлінні статистики Ізраїлю) доктор Ріна Дгані зазначає, що, незважаючи на збільшення угод з нерухомості, кількість продажів нових квартир збільшилася несуттєво – всього на 3%. Активно укладали угоди на вторинному ринку, – на думку експертів, це викликано тим, що ціни на вторинне житло на 10% нижчі, ніж на нові квартири.
Перш ніж приступити до огляду ізраїльської нерухомості, зробимо пояснення. Двокімнатні, а тим більше однокімнатні квартири в Ізраїлі в нашому розумінні зустрічаються досить рідко. Зазвичай найменше житло - це 2,5-кімнатна квартира. Половиною кімнати вважається пінат-охель - щось на кшталт їдальні. Вона ж грає і роль передпокою.
У двокімнатних квартирах із вхідних дверей ви потрапляєте одразу до залу, який називають тут словом «салон». Кухня як окрема кімната теж у більшості випадків відсутня, і наші колишні співвітчизники самостійно ставлять перегородки, щоб зробити її окремою.
У Тель-Авіві можна зустріти і квартири, що складаються взагалі з однієї єдиної кімнати - ні кухні, ні коридору, ні пінат-охелю. Але таке житло мало хто купує. Найбільш популярні квартири з 4-5 кімнат.
Ейлат: вкладення в курорт
На Червоному морі Ізраїлю належить 12-кілометрова ділянка берегової лінії. Там знаходиться найпівденніший населений пункт країни - 55-тисячне курортне місто Ейлат. За ізраїльськими поняттями, Ейлат сильно віддалений від інших міст. Найближчий великий населений пункт - Беер-Шева - знаходиться за 240 км від Ейлата.
Ейлатська нерухомість вважається в Ізраїлі найдорожчою - ізраїльтяни порівнюють його з російським Сочі. Як повідомила нам співвласниця агентства нерухомості «Лернер» Олена Лернер, ціни на квадратний метр в Ейлаті такі: нові квартири від забудовника - $1.500-1.800, квартири на вторинному ринку - $1.200–1.600, котеджі - $1.400-2.200, вілли - $2.000-6.000, пентхауси - $2.500-5.000. Так, наприклад, 6-кімнатний триповерховий ейлатський котедж площею 220 м2 коштує $320 тис. Вілла з семи кімнат (450 м2) потягне на півмільйона доларів. А 4-кімнатна квартира площею 130 м2 з двома туалетами, ванною та двома душовими обійдеться в $140 тис.
Вкладення в Ейлат вважалися вигідними навіть у період падіння цін на нерухомість, оскільки курорти функціонують цілий рік, а житла «під оренду» хронічно не вистачає. Оренда дає річний прибуток, що відповідає 6-14% від вартості житла. А приблизно з другої половини 2006 року ціни на ейлатську нерухомість почали зростати.
Від Тель-Авіва до Нетанії
За право бути найдорожчим з Ейлатом бореться друге за величиною місто країни - Тель-Авів. Тут є квартири і по $3 млн. Нам трапилося оголошення про продаж однокімнатної квартири, за яку просили $716 тис. Але, якщо в абсолютних цінах Тель-Авів випереджає Ейлат, то за середньою ціною «квадрата» від нього дещо відстає.
Зростають ціни на житло і в столичному Єрусалимі. Особливо це стосується новобудов. Тим не менш, на думку директора агентства «Івановім» Ольги Іванової, 40% покупців віддають перевагу саме новим будинкам. Однак, як зазначають ріелтори, через подорожчання в Тель-Авіві, Єрусалимі та Беер-Шеві, найбільшим попитом користуються тепер квартири в маленьких містах: Кфар Саба, Модіїн, Нетанія, Каркур, Беер Яаков та Петах Тіква.
Іпотека в 4%
Так, іпотека порівняно з нашою - божеська. Система державної іпотеки називається «машканта». Як пояснила нам Ольга Іванова, надають її на 28 років під 4,21% річних. Машканта покриває 80% вартості житла, а решту 20% позичальник може взяти в будь-якому банку в середньому під 7%. Багато банків розраховують такий кредит не в доларах і не в шекелях, а в швейцарських франках.
Машканта доступна як для громадян Ізраїлю, так і для іноземців. Якщо людина прожила в одній і тій же квартирі 15 років і не купувала додаткової нерухомості, через 15 років держава дарує їй невиплачені залишки машканти. Але якщо після цього людина все ж таки купить ще один об'єкт нерухомості, то держава вимагатиме ці залишки виплатити.
Так, наприклад, у курортному місті Нетанії в машканту пропонують взяти двокімнатну 62-метрову квартиру з душем, без ванни, зате з американською кухнею на спецзамовлення. Вартість її - $275 тис. Щомісячна виплата (разом з усіма комісіями банкам) складе близько 5.000 шекелів ($1.400).
До речі, про шекелі! За даними Ольги Іванової, 80% орендодавців та 70% продавців воліють брати плату саме в шекелях - авторитет долара стрімко падає.
Шамай зіб'є ціну
До речі, дуже часто новоприбулі в Ізраїль, не знаючи цін, можуть переплатити за квартиру. Тому Ольга Іванова радить звернутися до шамая (не плутати з шаманом) - професійного оцінювача. Він не тільки перевірить юридичну чистоту квартири, дізнається, чи виплачені всі численні податки та виплати земельному управлінню, а й за невеликий відсоток суттєво зіб'є ціну на об'єкт. Так, у практиці Ольги був випадок, коли шамай збив ціну з початкових $140 тис. до $65 тис.!
«З молотка» дешевше
Як повідомив нам Володимир Сандлер, директор агентства «АЦМАУТ», в Ізраїлі поширена також практика купівлі так званих «банківських квартир». Цей термін, що виник і усталився в російськомовному середовищі Ізраїлю, не зовсім точно відображає ситуацію і корінним ізраїльтянам незнайомий. Суть у тому, що квартиру, будинок, ділянку землі або якусь іншу нерухомість продають, як то кажуть, «з молотка» за рішенням суду за невиконання їх власниками своїх боргових зобов'язань (або за розподілом майна). Продаж у рамках закону про судове виконання здійснює призначений судом конес нехасім (розпорядник майна), як правило, адвокат. Як показують оголошення про продаж нерухомості, ціни на такі квартири можуть бути на 20-25% нижчими за ринкові, і в цьому головна приваблива особливість таких угод.
Наприклад, двокімнатну (в Ізраїлі, як і у нас, вимірюють не спальнями, а кімнатами) «банківську» квартиру площею 49 м2 у Хайфі, на вулиці Хермон продають за $29.000. Ціна ж аналогічної квартири на тій же вулиці, але яку продає сам власник, становить $36.000.
Іноземцям знизили податки
Нинішнє зростання цін більшість експертів пов'язують зі скасуванням деяких податків, що раніше поширювалися на іноземців. Так, наприклад, іноземний інвестор тепер звільнений від сплати податку, який називається «мас шевах». Як пояснив тель-авівський адвокат Борис Бронштейн, мас шевах платять у разі отримання доходів від продажу квартири. Тобто, якщо ви купили квартиру за 200 тис. шекелів, а продали за 220 тис., то саме цю 20-тисячну різницю раніше «з'їдав» мас шевах. Скасування такого податку тепер дозволяє іноземцю бути реальним інвестором. І інвесторів дійсно стало істотно більше. Якщо у 2005 році їх кількість від загальної кількості покупців становила 3%, то нині досягла 4,9%. Щоправда, до рівня 1995 року, коли ця частка становила 7,5% ще далеко.
Тепер, відповідно до поправки до закону про оподаткування, що набула чинності 13 серпня 2007 року, покупець першої квартири в Ізраїлі звільняється і від податку на придбання під назвою «мас рехіш», якщо його квартира коштує менше 850 тис. шекелів ($237 тис.). А з 29 січня цей поріг було піднято до 925 тис. шекелів ($259 тис.).
Ще одним фактором, що збільшив попит, стало скасування закону, який забороняв незареєстрованим подружнім парам придбання нерухомості у спільну власність. Раніше молоді люди, які живуть у цивільному шлюбі, були змушені житло винаймати. Саме тому зростання продажних цін супроводжується зниженням орендних ставок. Наприклад, у деяких районах Тель-Авіву вартість оренди звичайної «двушки» знизилася на 3,5-5% до рівня 4.260 шекелів на місяць ($1.190).
В середньому квадратний метр в Ізраїлі коштує: Хайфа - $1.070, Беер-Шева - $1.390, Тель-Авів - $1.420, Ейлат - $1.480.
Висновок можна зробити такий. Скасування податку спочатку викликало підвищення попиту на 35%, але це джерело, на думку наших експертів, вже вичерпалося, і в останні два місяці збільшення попиту вже не спостерігається. Більше того, у лютому очікували навіть його 15-відсоткове зниження, яке спричинить і деякий відкат цін. Це цікава інформація для тих, хто хотів би вкласти гроші в ізраїльську нерухомість.