Як зазначає «Эксперт», попит помітно зростає вже три роки, але до минулого року це відбувалося не так швидко. Наприклад, у 2006 році він збільшився на 60% порівняно з 2005 роком. Фахівці вважають, що у 2008 році тенденція не зміниться. Головна причина активізації попиту – зростання добробуту окремих категорій наших громадян. Воно змушує їх шукати місця, куди можна вкласти надлишок коштів так, щоб вони приносили дохід або, принаймні, не знецінювалися. Нерухомість за кордоном видається в цьому сенсі цілком надійною сферою.
Азіатські пріоритети
За даними американської дослідницької компанії Global Property Guide, у 2007 році американський ринок нерухомості впав, європейський – сповільнився, натомість почав розвиватися Азіатсько-Тихоокеанський регіон.
На світовому ринку за зростанням цін на нерухомість у лідери вийшла Болгарія – 30,6% (з урахуванням інфляції – 15,4% за десять місяців 2007 року порівняно з аналогічним періодом 2006 року). Слідом іде Шанхай, де ринок сильно розігрітий і, незважаючи на зусилля уряду охолодити його, показав зростання цін у 27,85% за десять місяців 2007 року. На третьому місці Сінгапур, який при цьому визнаний найпривабливішим для інвестиційних вкладень: при зростанні цін на 27,6% інфляція там становила всього 2,66%. Більш ніж на 10% зросли ціни на Філіппінах, у Колумбії, Південній Африці та Гонконзі. Однак з урахуванням інфляції показники будуть нижчими.
У Європі нерухомість у більшості країн мало зростала в ціні, а в Ірландії ціни навіть впали. Це сталося вперше за останні 15 років: експерти відзначили, що тут спостерігався найтриваліший період підйому цін на нерухомість серед розвинених країн.
Латвія посіла 12 місце (10,22%). Естонія та Литва – четверте (23,38%) та п'яте (13,64%) відповідно. Однак з урахуванням інфляції картина і в них виглядає менш райдужно: наприклад, для ринку нерухомості Латвії реальний приріст цін виявився негативним (–1,02%, 29 місце у загальному рейтингу).
Вибір місця перебування
Рієлтори стверджують, що англійці та ірландці, як правило, першими «відкривають» нові країни, де вигідно інвестувати в нерухомість. І це стало певним сигналом для інвесторів з усього світу. Розігрівши ринок, вони на піку попиту продають нерухомість і перебираються в іншу країну. Британський спеціалізований інтернет-портал Homesgofast.com за результатами опитування в січні 2008 року визначив, які країни користуються найбільшою популярністю у британців для інвестицій в нерухомість. На першому місці виявився Дубай, де немає податків на нерухомість і на доходи від неї. Потім слідують Бразилія та Єгипет – через видові квартири на березі моря. Незважаючи на плачевний стан американського ринку, у британців є інтерес до штатів Флорида та Нью-Йорк. На п'ятій позиції – Туреччина, що зумовлено потенціалом ринку нерухомості та потужним туристичним потоком.
А ось у росіян орієнтири не завжди відповідають британським. Згідно зі статистикою (враховує лише угоди через російські агентства), у громадян Росії великим попитом користуються Болгарія (23%), Чорногорія (17%) та Іспанія (16%). Але далеко не всі угоди із закордонною нерухомістю відбуваються за участю російських рієлторських фірм. Нерідко росіяни, пояснила Марина Васильєва, керівник департаменту закордонної нерухомості агентства «Адвекс Недвижимость», їдуть до країни і купують нерухомість через місцеве агентство або у забудовника. На її думку, приблизно на другому місці за попитом насправді може опинитися Кіпр. Також, за даними міжнародних експертів, приблизно половина покупців нерухомості в Еміратах – російські громадяни, а в сегменті елітної нерухомості вартістю від $1 млн – аж 70%.
У Шенген, у Шенген!
Як і раніше, користуються попитом будинки, розташовані на берегах теплих морів, у курортних місцях; зростає попит на інвестиційні покупки, з'явився попит на екзотичні країни. За словами Марини Васильєвої, у сегменті нерухомості для відпочинку на морі, як і раніше, переважна Болгарія та Іспанія, але питають також будинки на півдні Франції та в Італії. При цьому в Болгарії основній масі покупців цікаві об'єкти вартістю до €300 тис. Васильєва відзначає невисокий попит на турецькі «дачі»: «Навіщо купувати, коли можна недорого поїхати відпочити? Крім того, у Туреччині не надто спокійно: військові дії на кордоні з Іраком, база НАТО і т. д.».
Викликають інтерес покупців, зазначає спеціаліст із закордонної нерухомості компанії Belle Fleur Олексій Павлов, і квартири на узбережжі, які можна вигідно здати в оренду (Іспанія, Португалія, Франція, Італія) або в майбутньому отримати приріст вартості (Чорногорія, Болгарія, Туреччина). Сьогодні в Болгарії пропонують найдешевші об'єкти. «Однак ціна зростає на кілька тисяч практично кожні два місяці, – говорить експерт. – За €30 тис., як два роки тому, нерухомість на узбережжі вже не купити».
Інтерес до Чорногорії, говорять рієлтори, обмежений розмірами країни. На думку Олексія Павлова, зростання попиту тут уже сьогодні невисоке через відсутність доступних кредитів та високу ціну. Менеджер компанії Interestate Марина Дацкевич також відзначає високу середню ціну чорногорської нерухомості – €5 тис. за м2 – і вважає, що покупці через два-три роки схлинуть.
Крім курортної нерухомості все активніше цікавляться квартирами та будинками в Європі. На думку керівника комерційного відділу агентства нерухомості «Союз» Шаміля Музафарова, найбільший інтерес у цьому сегменті викликають країни, де економіка більш-менш стабільна і влада гарантує право власності на нерухомість. Зокрема, постійне економічне зростання сьогодні демонструють Угорщина та Австрія, але найбільш економічно стійкою країною вважається Німеччина.
Крім того, Марина Васильєва включає до переліку цікавих європейських країн Чехію, Фінляндію та Швейцарію. Петербуржцями скуплено більшість об'єктів у Фінляндії біля кордону з Росією. Тепер, за словами Васильєвої, їхній покупницький інтерес зміщується все далі від кордону, на південь від Гельсінкі. «Приїжджати до Фінляндії на автомобілі власники тамтешньої нерухомості тепер не хочуть, оскільки на кордоні часті пробки та черги, – пояснює вона. – Віддають перевагу літати літаком, а це дає можливість купувати нерухомість не тільки близько до кордону». Тим не менш, головна причина – не комфортний відпочинок у сусідній Фінляндії, а безперешкодний в'їзд до Шенгенської зони.
Третій напрямок – нерухомість екзотичних для наших співвітчизників країн – поки що тільки розвивається. За словами керівника напрямку зарубіжної нерухомості агентства правової інформації Катерини Бєлової, «екзотичні країни, наприклад в Азії, стали більш цікавими покупцям, попит на них зростає». З таких держав рієлтори виділили Панаму. На думку Павлова, «доступні кредити та динамічно зростаюча економіка роблять придбання квартири в Панамі вигідним вкладенням грошей». Шаміль Музафаров стверджує, що в Панамі також вигідно купувати комерційні об'єкти, зокрема туристичної інфраструктури. В зимовий час, зазначає Музафаров, у Панамі люблять відпочивати канадські та американські туристи, які також забезпечують зростання цін на панамську нерухомість. Марина Дацкевич каже, що зростає попит на Емірати, а разом із ним – ціни: кожні два місяці вони збільшуються приблизно на 30%.
Нежитлові вподобання
«Житлова нерухомість, безумовно, лідирує за попитом, – стверджує Катерина Бєлова. – Бюджет покупки в основному до €100 тис. за квартиру та до €300 тис. за будинок або віллу». Крім того, в сегменті житлової нерухомості спостерігається значний крен попиту в бік первинного ринку. «Вторинні об'єкти мало запитують. І навіть якщо клієнт приходить з метою купити об'єкт вторинного ринку, часто купує нове житло. З точки зору окупності первинний ринок кращий, тому що немає проблем з історією об'єкта і можна здати його в оренду через керуючу компанію, яку створює сам забудовник», – пояснює Марина Васильєва.
Нежитлові об'єкти поки що купують нечасто, кажуть рієлтори. Однак підвищення інтересу до інвестиційних покупок неминуче призведе до зростання попиту на комерційні об'єкти. «Інвесторів цікавить вкладення коштів не тільки в житлову нерухомість для відпочинку або отримання доходу від оренди, але також інвестиції в нежитловий фонд для розвитку власного бізнесу або здачі об'єкта в оренду, що приносить більший прибуток, – стверджує Катерина Бєлова. – Зараз дуже чітко простежуються вкладення в нові ринки, де ще немає великого споживчого попиту. Це пов'язано з надіями на їхній подальший розвиток і, як наслідок, підвищення інвестиційної привабливості».
За словами Шаміля Музафарова, нежитловою нерухомістю сьогодні більше цікавляться ті, хто вже володіє житловими об'єктами за кордоном. При цьому він відзначає інтерес до індустріальної нерухомості: «Основні гроші йдуть у промислову, а не в житлову нерухомість. Інвестиції в будівництво, наприклад, котеджного селища – більш ризиковане підприємство, тому що багато європейців віддають перевагу житлу в будинках, виконаних за індивідуальним проектом. Стандартне котеджне селище такої можливості не дає, тому продати будинки, що будуються, буває важко». Крім того, на думку Музафарова, на користь нежитлових об'єктів говорить більш висока дохідність порівняно з житловою нерухомістю.
Марина Дацкевич стверджує, що важко виділити лідируючий сегмент, який цікавить покупців нежитлових об'єктів: надто різноманітні смаки та уподобання. У заявках зустрічаються і склади, і лісопилки, і земельні ділянки під будівництво, не кажучи вже про об'єкти туристичної інфраструктури.
У відповідь на ваш запит…
Попит на ринку зарубіжної нерухомості не завжди адекватний пропозиції. Для того щоб торгувати об'єктами в чужій країні, агентства укладають договори з місцевими рієлторськими фірмами або з забудовниками. Причому нерідко пошук відповідного партнера виявляється складною справою. Таким чином, часто агентства можуть запропонувати покупцеві лише ті об'єкти, які їм буквально нав'язують іноземні партнери. Як правило, пропонують те, що хочуть продати, каже Марина Васильєва. При цьому в секторі комерційної нерухомості нерідко зустрічається готовий бізнес – і неодмінно за максимальною ціною. За словами Марини Дацкевич, для того щоб агентство йшло за попитом, а не диктувало покупцеві, необхідно мати безліч партнерів, причому у великій кількості країн.
Як зазначають експерти, з'явилися об'єкти, які перепродають уже наші співвітчизники. Наприклад, у Болгарії та Чорногорії виставляється нерухомість, куплена два-три роки тому. За словами Дацкевич, є пропозиції від громадян щодо перепродажу квартир у дубайських хмарочосах, що будуються. На цьому можна заробити ще до здачі об'єкта, оскільки будівництво триває довго. Співвітчизники, які виставили на продаж квартири в Дубаї, встигли заробити до 50% річних.
А ви не були на Таїті?
Британську точку зору на перспективи світового ринку нерухомості в 2008 році опублікував Daily Telegraph. На думку британських фахівців, серед найбільш інвестиційно привабливих столиць світу – Рига, Таллінн, Вільнюс, Бухарест, Братислава, Прага, Будапешт, Дублін та Лондон. Мінімальна дохідність у цих містах може становити 67% річних.
Global Property Guide, проаналізувавши ситуацію на світовому ринку нерухомості, видала рекомендації щодо найбільш привабливих в інвестиційному сенсі країн. Зокрема, американські аналітики не радять у 2008 році купувати нерухомість у більшості країн Європи, оскільки ринок там сьогодні переоцінений.
За даними американців, нерухомість країн Балтії зросла в ціні на хвилі економічного підйому, однак прибутковість об'єктів впала. Правильно оцінені, на їхню думку, деякі райони Східної Європи: незважаючи на те, що бум на ринку нерухомості там тривав довго, він ще не завершений. Це робить цікавою покупку об'єктів у Софії, Братиславі, Бухаресті, Будапешті. Наприклад, Софія зуміла зберегти інвестиційну привабливість, незважаючи на зростаючий інтерес інвесторів до гірськолижних курортів Болгарії. Будапешт хвалять за спокійну ситуацію на ринку. Братислава, як і інші частини Словаччини, досі вважається недооціненою. Також недооцінені й тому придатні для інвестування, на думку аналітиків, багато європейських морських курортів, зокрема Греції та Туреччини.
Хорошу віддачу можуть запропонувати «знову відкриті» Абу-Дабі та Оман. Не забороняється інвестувати в Йорданію, поки низькі ціни в Аммані. Перспективним вважається Єгипет: висока прибутковість, низькі ціни. Але інвесторів відлякує непопулярність цього депресивного регіону. Водночас американські аналітики не радять інвестувати в Дубай з його незрозумілими термінами завершення будівництва, принаймні окремих об'єктів, а також у Південну Африку, де очікується переділ ринку після виборів 2009 року та циклічне охолодження після п'ятирічного зростання.
Незважаючи на зростання цін у 2007 році, азійський регіон продовжує вважатися перспективним, оскільки ринок досі недооцінений. Цікавим видається Китай, однак він закритий для багатьох інвесторів: тут не шанують нерезидентів (за винятком девелоперів). Пік зростання цін на нерухомість очікується після шанхайської Олімпіади. Сьогодні прибутковість від інвестицій у шанхайську нерухомість оцінюється у 8% річних. Ціни зростатимуть і в Австралії, а от ринок Нової Зеландії збирається відпочивати.
Через гальмування основних галузей економіки США сьогодні виявилися переоціненими багато країн Карибського басейну. Середня ціна 1 м2 житла на Карибах досягла $4 тис. Кращу прибутковість демонструють країни, де економіка зростає: Аргентина, Уругвай, Колумбія. З точки зору термінів окупності за допомогою оренди найбільш цікавим визнано острів Таїті (7 років). Друге за привабливістю місце – Кишинів, столиця Молдови. Замикає трійку лідерів столиця Індонезії Джакарта. На пострадянському просторі за Кишиневом слідує Київ. Найменш імовірно відбити вкладення в Монако (прибутковість 2,43% річних) та Сінгапурі (2,8% річних) – для цього знадобиться років 40.
Все піде в зріст
На думку ріелторів, щодо попиту на закордонну нерухомість ситуація у 2008 році не зміниться. «Попит, безсумнівно, збільшиться, разом з ним зросте і вартість закордонної нерухомості», – вважає Олексій Павлов. «Однозначно можу сказати, що попит на закордонну нерухомість зростатиме, – каже Катерина Бєлова. – Але передбачається деяка нестабільність як цін на нерухомість, так і попиту. Вважаю, що криза США накладе свій відбиток на ринки нерухомості».
Шаміль Музафаров упевнений, що збільшиться попит на комерційну нерухомість: «Купуватимуть індустріальні об'єкти, об'єкти логістики, землю промислового призначення під самостійне будівництво».