Торонто: елітне житло дорожчає
Торонто - столиця найбільшої канадської провінції Онтаріо. За словами торгового представника компанії Remax Unique Inc. Миколи Конкіна, Торонто, як і вся провінція Онтаріо, вже 11 років поспіль переживає будівельний та купівельний бум. За його оцінками, зростання вартості об'єктів нерухомості за минулий рік склало 10-15% залежно від сегмента, найбільше зростання відзначається в сегменті супердорогої та елітної нерухомості. Якщо в Лондоні, за словами директора агентства 1st Property Investment Енді Сміта, ціни на нерухомість стагнують саме в елітних районах, то в Торонто та інших містах провінції Онтаріо саме елітка переживає найбільший приплив інвестицій.
Американська іпотечна криза, наслідки якої позначилися вже й у Європі, чудовим чином поки що щадить північного сусіда Сполучених Штатів. Більше того, ані згортання промислового виробництва, яке відбувається нині, ані збільшення з січня 2008 року податку на купівлю нерухомості, не впливає на кількість покупців. Збільшення податку було задумане мером Торонто Девідом Міллером для того, щоб призупинити зростання цін. Однак юрисдикція мерії не поширюється на міста-супутники, і частина інвестиційних потоків ринула в передмістя - до Richmond Hill, Markham, Mississauga, Vaughan, Brampton та Whitby.
У чому ж причина зростання? Американський, а за ним і європейський інвестор, бачачи безперспективність вкладень у нерухомість на території США, почав шукати альтернативні ринки. Одним із таких ринків і виявилася Канада. В Онтаріо не видавалися дешеві безконтрольні іпотечні кредити – тут цього просто не дозволяють місцеві закони та правила. Тому падіння цін на нерухомість в Онтаріо не прогнозується.
Особливість нинішнього моменту - покупець переключився з будинків на квартири. Традиційно в Онтаріо в якості житла домінував окремо стоячий будинок. Квартири ж не стільки купували, скільки орендували. Однак тепер чітко вимальовується тенденція ділити хмарочоси, що будуються, на кондомініуми і розпродувати їх частинами. У 2007 році в Торонто було продано 33,3 тис. квартир, а цього року, можливо, продадуть 41,6 тис. квартир.
Квебек: іммігранти не дадуть цінам впасти
Франкомовна провінція Квебек - промислова територія, яка в основному виробляє продукцію «на експорт» - до Америки. Нині канадські експортери зазнають труднощів через зниження купівельної спроможності американців та падіння курсу американського долара. Результат цього явища досить плачевний. У промисловій галузі економіки відбувається скорочення виробництва та масові звільнення, що збільшує кількість тих, хто не може платити іпотечні внески за свої будинки.
Тим не менш, за словами Світлани Щетиніної з монреальського агентства Immobilier & Hypothcaire, за останні 15 років ціни на нерухомість у Квебеку зросли в 2,3 раза, а зростання цін за 2007 рік склало 9,2%. Експерти вважають, що попит на житло підтримується за рахунок іммігрантів, що «наїхали» до Квебеку з усіх кінців неосяжної України. Саме вони, продавши квартиру в Житомирі чи Бердичеві, вносять гроші в поселенський фонд, оплачують в'їзне мито, яке, до речі, у Квебеку одне з найнижчих у Канаді, решту суми використовують на те, щоб внести початковий внесок і взяти квартиру в іпотеку.
Благо, умови іпотечного кредитування досить прийнятні: при початковому внеску 10-15% від усієї вартості покупки банківський відсоток зазвичай становить приблизно 3,5-5,2%. У Канаді вважається, що не можна витрачати на іпотеку більше 30% своїх доходів, але іммігранти із задоволенням перевищують цю планку, аби не перетворитися на вічних орендарів. Але банки, як правило, призначають іммігранту, який не має кредитної історії, значно більший відсоток та розмір початкового внеску.
За спостереженнями Світлани Щетиніної, кількість приїжджих з України збільшилася саме з моменту Помаранчевої революції. Українці та вихідці з інших країн СНД і принесли до Канади моду на купівлю квартир, а не будинків, адже квартири все-таки дешевші. Якщо односімейний будинок із загальною площею від 200 м2 та ділянкою від 400 м2 коштує від 170 тис. канадських доларів (CAD), то однокімнатна квартира в багатоповерховому будинку площею від 60 м2 коштує від 120 тис. За українськими мірками це цілком звична двушка, і в неї з радістю заселяється сім'я з чотирьох осіб.
Що стосується витрат власників житла, то в Монреалі вони становлять у середньому $140 (канадський долар приблизно дорівнює американському, коливання курсу становлять 1-2%). У цю суму включено і комунальні платежі, і податки.
Іпотечні ж внески при вартості житла у 200 тис. канадських доларів становлять приблизно $1,400. Орендна плата за таку квартиру становить приблизно $1,500, включаючи комунальні витрати.
Однак офіційні дані не узгоджуються з думкою Світлани Щетиніної. На першому місці за кількістю іммігрантів міцно стоять китайці, на другому – хіндустанці, а от за третє українці зараз зі змінним успіхом борються з албанцями. Такий потік іммігрантів і забезпечує попит на нерухомість у Квебеку.
Британська Колумбія: нафтове благополуччя
Тепер перенесемося з Атлантичного узбережжя на Тихоокеанське. Чиєю нафтою живиться Америка? Ви думаєте, що аравійською? Ні, Саудівська Аравія лише третій за важливістю постачальник. На другому місці знаходиться Мексика, а перше займає Канада. Саме вона постачає до США 2,3 млн барелів на день, забезпечуючи 11,5% американських потреб.
Нафтові запаси Канади зосереджені в основному в західній частині країни – в Альберті та в Британській Колумбії. Туди й ринула хвиля шалених нафтодоларів у 2003 році. Цей потік, який збільшується рік від року протягом останніх п'яти років, з одного боку, підняв курс канадського долара, з іншого, підняв і продовжує піднімати ціни на все, включаючи, звичайно, і нерухомість.
Що ж стосується цін, то Британська Колумбія тримає першість за цінами на нерухомість. Сьогодні тут середня ціна типового житла становить $500.000. І справа не лише в нафті: у Ванкувері в 2010 році пройдуть зимові Олімпійські ігри, а це, як відомо за сочинським прикладом, аж ніяк не сприяє зниженню попиту.
Однак, незважаючи на триваюче зростання цін, аналітики із сусіднього американського Сієтла не рекомендують своїм клієнтам інвестувати кошти у ванкуверську нерухомість. Так, Роберт Б. Стівенсон, керуючий партнер компанії S & B, вважає, що ціни на нерухомість у Британській Колумбії явно завищені. Вони підігріті припливом нафтодоларів та спекулятивними маніпуляціями місцевих ріелторів. Як тільки в 2009 році впадуть ціни на нафту, реальні доходи ванкуверців неминуче знизяться, і, намагаючись скинути з себе непосильний тягар іпотеки, вони масово виставлять свої будинки на продаж. Тоді вартість нерухомості різко піде вниз, а ті недалекоглядні інвестори, які позарилися зараз на швидко зростаючі ціни, зрештою опиняться в мінусі. (Правда, нам не дуже зрозуміло, на чому Стівенсон побудував свій прогноз - нафта нікуди падати не збирається, навпаки, вона б'є цінові рекорди.)
Втім, навіть від такого розвитку подій може виграти інша канадська провінція – Квебек. Адже з падінням цін на нафту впаде і канадський долар, а це оживить експорт і поверне промисловим провінціям колишню інвестиційну привабливість.
Прикидаючи, чи варто купувати житло в Канаді, майте на увазі ті три причини сьогоднішнього зростання цін, які назвали аналітики. Перша - інвестори, налякані кризою, покидають Америку та Європу і перебираються сюди. Варто задуматися про те, що криза все ж не вічна і колись вона закінчиться. Куди попрямує інвестор? Друга причина - Канада залишається улюбленою країною для іммігрантів зі Східної Європи та країн СНД. І, ймовірно, кінця цьому процесу не передбачається. Нарешті, третя причина - тиск нафтових грошей на нерухомість. Ціни на нафту падати не повинні, але навіть якщо на нафтовому ринку почнуться якісь негативні процеси, то канадська промисловість від цього не програє.
Сергій ШУМАКОВ.
Metrinfo.Ru