Канадські провінції одна за одною вводять податок на купівлю іноземцями нерухомості
Як зазначає у своїй публікації редакція видання «Русский Торонто», такий підхід з боку урядів провінцій Британська Колумбія та Онтаріо викликає багато запитань. Окрім повної неефективності цього заходу, взятий курс створює негативний довгостроковий ефект, який позначається не лише на цих провінціях, а й на всій Канаді. Зокрема, зарубіжним інвесторам дається чіткий сигнал, що Канада не зацікавлена в їхніх грошах.
Оскільки Ванкувер як місце для купівлі нерухомості практично не цікавив наших співвітчизників, запровадження там податку на купівлю іноземцями пройшло майже непомітно. Чого не скажеш про Торонто, де покупців з Росії, України та Казахстану було більш ніж достатньо. Тому запровадження податку на купівлю іноземцями нерухомості в Торонто та прилеглих зонах зачепило велику кількість людей і викликало безліч запитань.
Нижче надаються пояснення, на кого поширюється цей податок і як він застосовується.
Суть запровадженого податку
Податок називається Non-Resident Speculation Tax – тобто податок на спекуляції іноземців. Насправді ні про яких спекулянтів не йдеться, по факту – це податок на купівлю нерухомості іноземцями в зоні Великого Торонто та прилеглих регіонах.
Коротко передісторія запровадження цього податку така. В останні роки на ринку нерухомості Торонто та передмість спостерігалося високе зростання цін на будинки та таунхауси, до 25-30% на рік. Однак на початку 2017 року ситуація вийшла на якісно новий рівень – ціни буквально злетіли вгору, піднявшись за кілька місяців на 50% і вище. Все це супроводжувалося аукціонними війнами з божевільними переплатами, будинки продавалися за кілька днів після виставлення на ринок.
Уряд провінції Онтаріо вирішив втрутитися в ситуацію та охолодити ринок. Основну причину шаленого зростання цін він побачив в іноземних покупцях, і для стабілізації ринку було вирішено запровадити податок на купівлю нерухомості іноземцями в розмірі 15% від вартості покупки.
Рішення про запровадження податку NRST приймалося урядом Кетлін Він, незважаючи на протести з боку тих, хто має відношення до ринку нерухомості, і всупереч статистиці, згідно з якою іноземці становлять мізерну частину покупців житлової нерухомості в Торонто. Тобто рішення суто популістське, як і вся діяльність уряду лібералів, яка в підсумку завдає шкоди економіці провінції.
Така передісторія. Тепер про те, хто підпадає під цей податок, хто ні, і як він стягуватиметься.
Хто і що оподатковується
Податком оподатковується лише житлова нерухомість. Вся інша власність – наприклад, комерційна або сільськогосподарська – цим податком не оподатковується. До речі, багатоквартирні будинки з кількістю квартир більше 6-ти вже не вважаються житловою власністю, і при купівлі їх іноземцями податок з них не стягується.
Регіонально податком оподатковується лише нерухомість, яка знаходиться в зоні Великого Торонто та навколишніх регіонах. Це досить велика територія, на якій проживає близько 9 мільйонів осіб. Фактично йдеться про найбільш густонаселений район Канади.
При цьому столиця Канади місто Оттава в цю зону не потрапила, іноземці можуть купувати там житлову нерухомість без сплати 15%-го податку. Проблема, однак, у тому, що інвесторів Оттава поки що не сильно цікавить, і чи буде надалі інтерес до цього міста, важко сказати.
Податок стягується з усіх іноземців, у яких немає канадського громадянства або статусу постійного жителя Канади. Причому йдеться як про фізичних, так і юридичних осіб. Всі іноземні компанії, представництва іноземних компаній, і навіть канадські компанії, до складу власників яких входять іноземці, повинні платити 15%-й податок при купівлі житлової нерухомості. Громадяни Канади та особи зі статусом постійного жителя Канади цим податком не оподатковуються.
Особливим випадком є купівля нерухомості сімейною парою, один із подружжя в якій іноземець, а інший має громадянство Канади або статус постійного жителя. Однак якщо до співвласників буде включено хоча б ще одного іноземця – наприклад, батьків чоловіка або дружини – ця нерухомість одразу ж стає предметом оподаткування.
Повернення сплаченого податку
Сплачений податок може бути повернений, якщо будуть виконані певні умови. Зокрема, якщо покупець з числа іноземців отримає статус постійного жителя Канади протягом 4 років з моменту покупки, сплачений податок йому повернуть.
Те саме стосується іноземців, які вступили на навчання в Канаді. Через два роки навчання податок їм буде повернено. Для тих іноземців, які приїхали на роботу в Канаду і купили нерухомість, податок буде повернено через рік.
Однак для отримання податку є важлива вимога – куплена нерухомість повинна бути місцем основного проживання іноземця в Канаді. В іншому випадку податок їм повернений не буде.
Кого торкнеться податок NRST в першу чергу
Хоча формально податок NRST спрямований на обмеження купівлі нерухомості в Торонто іноземними спекулянтами, на ділі він торкнеться в основному тих іноземців, які пов'язали своє життя з Канадою.
По-перше, від запровадження цього податку постраждають особи, які приїжджають до Канади на навчання. Процес навчання в Канаді займає як мінімум 2-3 роки, а то й більше. Далі йде як мінімум один рік роботи в Канаді, і приблизно стільки ж зараз займає процес імміграції.
В результаті людина, яка їде на навчання з планами подальшої імміграції, орієнтується як мінімум на чотири роки проживання в країні. Вартість оренди житла висока і обходиться в копієчку. Звісно, якщо у нього або його батьків є гроші на початковий внесок, набагато вигідніше купити житло в Торонто, ніж орендувати.
Зараз значна частина таких покупців буде вимита з ринку. Навіть за умови, що сплачений податок повернуть через два роки, далеко не кожен має можливість або бажання заплатити додаткові 15%.
Інша категорія покупців, по яких б'є новий податок, це молоді люди з числа іммігрантів, яким гроші на покупку дають батьки з-за кордону. Це досить численна група покупців, яка зараз буде позбавлена такої можливості.
Як правило, участь батьків-іноземців пов'язана з тим, що їм простіше отримати іпотеку в канадському банку, ніж їхнім дітям-канадцям, у яких немає високих заробітків. Також багато батьків вважають за краще купувати нерухомість на своє ім'я, щоб у разі розлучення дітей не втратити вкладені гроші.
Через введення податку на іноземних покупців ці схеми працювати не будуть, і тим, хто раніше міг розраховувати на своє житло, доведеться перебиватися орендою.
Ще одна група іноземців, яка купує нерухомість в Канаді, – це ті, хто має дітей зі статусом постійного жителя або громадянством Канади. Сімейне спонсорство в Канаду для батьків зараз дуже обмежене через маленькі квоти. Тому більшість іммігрантів оформлює батькам супервізу, яка дає їм можливість легально жити в Канаді тривалі терміни.
Частина з тих, хто отримує супервізу, купувало собі житло в Канаді, оскільки це було вигідніше і комфортніше, ніж знімати орендне житло. У зв'язку з тим, що статусу постійного жителя у них немає, і вони вважаються іноземцями, тепер вони повинні платити 15%-й податок при покупці. Відповідно, нові заходи б'ють по них.
Безсумнівно, серед іноземців є й ті, хто інвестує в нерухомість Торонто з метою отримання прибутку, а не тільки для цілей придбання житла для себе. Судячи зі статистики, ця група становить зовсім невелику частину покупців житлової нерухомості, щоб чинити хоч якийсь серйозний вплив на ринок. Але найголовніше – спекулянтів серед них взагалі мізерна частка. Потрібно розуміти, що іноземці роблять інвестиції на тривалий термін, фактично фінансуючи створення ринку орендного житла, якого в Торонто катастрофічно не вистачає. Зараз цю категорію покупців фактично виганяють з ринку.
Потрібно особливо відзначити, що ринок нерухомості – це взагалі не та сфера, де є простір для спекулянтів, оскільки кожна транзакція супроводжується великими витратами. Тому вкладення на ринку нерухомості робляться на тривалий термін, як мінімум на кілька років, щоб інвестор міг заробити. Саме з цієї причини спекулянтів на ринку нерухомості Торонто практично немає, є лише інвестори та особи, які купують нерухомість для власного проживання. До того ж інвестори в основному не іноземці, а свої місцеві.
Наслідки введення податку
Як показав досвід Ванкувера, ринок нерухомості якого дійсно сильно залежав від зарубіжних покупців, введення податку на купівлю нерухомості іноземцями дуже слабо вплинуло на ситуацію з цінами – вони як росли, так і ростуть. Однак впали обсяги продажів, і скарбниця провінції недоотримує податки, які йшли від угод з купівлі-продажу.
У Торонто, де відсоток іноземних покупців взагалі мізерний, ці заходи матимуть ще менший ефект. Справа в тому, що причини зростання цін полягають у нестачі житла. Для вирішення цієї проблеми потрібні зовсім інші заходи, включаючи дерегуляцію, зниження податків, полегшення отримання дозволів, зміну норм по щільності та висоті забудови, і так далі. Податок на купівлю нерухомості іноземцями не має до вирішення цієї проблеми взагалі ніякого відношення.
Те, що в уряді Онтаріо не розуміють ситуацію на ринку нерухомості, і ні з того ні з сього зарахували іноземних покупців до спекулянтів, говорить лише про непрофесіоналізм як прем'єр-міністра провінції Кетлін Він, так і членів її кабінету, які брали участь у підготовці цих заходів.
Навесні 2018 року пройдуть чергові вибори в провінції Онтаріо. З огляду на те, що прем'єр-міністр провінції Кетлін Він має рекордно низький рівень підтримки, все йде до того, що Ліберальна партія програє на цих виборах.
Тим, хто прийде на зміну, доведеться мати справу з економікою провінції, яка зусиллями уряду Кетлін Він знаходиться не в найкращому становищі. І можна з дуже великою часткою ймовірності припустити, що податок NRST на купівлю нерухомості в Торонто іноземцями буде скасовано. Так що, як це бачиться зараз, податок NRST – це лише тимчасовий захід.