Іноземці окупують болгарські села
Серед власників «квадратних метрів» у Болгарії іноземців загалом небагато. Можливо, тому що чинне болгарське законодавство не дозволяє іноземцям набувати у приватну власність землю. Що ж стосується будівель, які стоять або будуть стояти на цій землі, то звичайним зарубіжним громадянам, щоб стати власниками нерухомості, достатньо отримати дозвіл відповідних органів. Компаніям, як і бізнесменам-одинакам, складніше — їм необхідно «утворити юридичну особу» в Болгарії, тобто зареєструвати на території країни фірму або підприємство. При цьому неважливо, чи буде новостворена фірма на 100% іноземною, чи працюватиме із залученням болгарського капіталу.
Однак не варто вважати, що законодавча неможливість приватної власності на землю гасить інтерес іноземців до болгарської нерухомості. Той, хто хоче вкладати в Болгарію, вкладає, незважаючи ні на що. Останнім часом одним із пріоритетних напрямів іноземних капіталовкладень стали маленькі приватні проєкти. Насамперед це стосується бізнес-вкладень, наприклад, у невеликі заводи та фабрики.
Незважаючи на всі мінуси соціалістичної економіки, одна важлива річ у ті часи була зроблена: мало не в кожному болгарському селі були побудовані малі підприємства, що забезпечували зайнятість місцевого населення і давали хоч і невеликий, але стабільний приплив грошей до скарбниці. У цьому сенсі Болгарія дуже нагадує, наприклад, Італію: італійське взуття, в якому ходить півсвіту, здебільшого виробляється на скромних фабриках, розташованих зовсім не в центрі Рима чи Мілана, а в маленьких містечках і селах. На відміну від нашої країни, де більша частина маленьких фабрик і заводів виявилася знищеною, у післяперебудовній Болгарії мале виробництво зберегли. Потім почали розвивати, намагаючись зробити його привабливим для іноземних капіталовкладень. І досягли свого: західні інвестори із задоволенням і до взаємної вигоди мають справу з невеликими болгарськими підприємствами.
Крім того, з минулого року в Болгарії почався справжній бум на «малу» житлову нерухомість, вартість якої — не більше 30.000 євро, а розташування — не далі 30-40 км від моря. Серед покупців — переважно англійці, німці, шведи, фіни, тобто представники країн із досить суворим кліматом. Для них дім у Болгарії — це дача біля моря (яка, не варто забувати, незабаром опиниться на території ЄС). Причому іноземці, на відміну від нас, народ без претензій: будинки вони купують найпростіші, в селах, тобто за вельми помірні гроші. Відчувши, куди вітер дме, деякі рієлторські компанії Болгарії повністю переорієнтувалися на роботу з «селом»: на сьогодні це один із найжвавіших «іноземних» сегментів болгарського ринку нерухомості.
Що стосується будинків, розташованих безпосередньо на морському березі, то інтерес до них був у всі часи. І тут якраз російськомовне співтовариство представлене набагато яскравіше. Це й зрозуміло: досі найактивнішою категорією покупців болгарської нерухомості були дуже заможні громадяни Росії та інших країн СНД, а їх цікавили лише розкішні особняки в престижних курортних районах (деякі з наших співвітчизників володіють віллами, які оцінюються в півмільйона євро, що для Болгарії сума не просто величезна, а неймовірна). Лише нещодавно на болгарському ринку з'явився наш середній клас, який оговтався й піднявся після дефолту 1998 року. Тому окрім дорогих ексклюзивних особняків попитом почали користуватися так звані «люксові квартири» — з великою кухнею та лоджією, розташовані в таун-хаусах або малоквартирних будинках, які стоять якщо не біля самого моря, то в безпосередній близькості від нього.
На березі так жваво, людно
Для всього світу Болгарія — країна пляжного відпочинку. Тому болгарська туристична індустрія загалом і нерухомість, що належить цій індустрії, зокрема є ласим шматком для будь-якого підприємця, який має уявлення про роботу у сфері туризму.
Перед компаніями, готовими вкладати гроші в цю галузь економіки, відкрито кілька шляхів. Найпоширеніший, яким, зокрема, ідуть багато солідних західних туроператорів, — надання кредитів власникам готелів і цілих готельних мереж. Переважна більшість таких інвестицій спрямовується на реконструкцію готелів трьох найбільших і найвідоміших курортів Болгарії — Албени, Золотих Пісків і Сонячного Берега.
Свого часу Албена була приватизована як акціонерне товариство. Відповідно, охочим продавалися акції цього курорту. Зараз понад 80% усієї інфраструктури Албени перебуває у приватній власності, а на «проценти», що залишилися в держави, вже чимало покупців. В Албені практично не ведеться будівництво нових готелів — немає вільної землі. Тож йдеться лише про реконструкцію, яка, треба сказати, протікає з великими труднощами. Комплекс зводився дуже швидко, за панельними технологіями того часу, а кожному фахівцеві відомо: панельні будинки активно опираються переплануванню та модернізації. Однак будівельники все-таки знаходять шляхи боротьби з упертою панеллю, а фінансують їхню роботу якраз великі іноземні туроператори. На отримані кредити реконструюються готелі, ведеться будівництво басейну, покращується інфраструктура — і потім кредити протягом двох-трьох років повертаються послугами. Самі болгари відзначають, що завдяки такій співпраці із Заходом Албена за кілька років змінилася до невпізнанності.
Золоті Піски і Сонячний Берег приватизувалися за іншою схемою - готелі, ресторани, клуби та інші складові туристичної інфраструктури розпродувалися окремо. На сьогоднішній день, наприклад, на Золотих Пісках продані всі готелі та ресторани, а їх там приблизно 120-130. Серед нових власників досить багато іноземців - і великі компанії на кшталт іспанської «Іберостар», і звичайні громадяни, які вирішили спробувати свої сили в туристичному бізнесі.
Кошти в розвиток курортів вкладалися великі, що не сповільнило дати результати. Практично всі готелі, що раніше мали 2 або 3 зірки, перейшли до розряду 3+ або 4 зірки. Нові власники збудували навіть пару п'ятизіркових, що взагалі-то в Болгарії велика рідкість. Основне фінансове навантаження і тут взяли на себе TUI, Nekerman, ITS та інші провідні німецькі туроператори, які здійснюють інвестування за тією ж вищеописаною схемою: гроші в обмін на послуги. Своє слово сказали і скандинави, хоча у відсотковому відношенні їхній внесок у розвиток Золотих Пісків і Сонячного Берега куди менший, ніж німецький.
У 1995-96 роках у туристичному бізнесі Болгарії намітився серйозний спад. Але поступово все стало повертатися на круги своя, і турринок почав набирати обертів. Туристи, які приїжджають відпочивати на Чорноморське узбережжя Болгарії, як правило, користуються послугами одного з двох аеропортів - Варни або Бургаса. Отже, аеропорт Варни у 2000-му році прийняв приблизно 530.000 пасажирів, у 2001-му - 750.000, у 2002-му - понад 1 млн. Скромніший Бургас у 2000-му році обслужив 350.000 осіб, у 2001-му - 520.000, а у 2002-му - вже 770.000. Тобто зростання туристичного інтересу до Болгарії очевидне. І, як вважають спеціалісти, це зростання, в основному, є наслідком активної позиції західних туроператорів, які визнали необхідність і перспективність грошових вливань у болгарські курорти. Нашим туристичним компаніям саме час замислитися, чи не почати використовувати подібну практику і у своїй роботі, щоб не опинитися остаточно витісненими на узбіччя світового турринку.
Другий вельми перспективний бізнес-шлях - облаштування нових курортних зон на поки що вільних або відносно вільних землях. У першу чергу, це землі між Варною і Бургасом - приблизно 85-90 км берегової лінії. Там є прекрасні піщані пляжі (наприклад, у районі міст Бяла і Обзор), які за своїми природними даними анітрохи не поступаються ні Сонячному Берегу, ні Золотим Піскам. Але практично жодної туристичної інфраструктури в цих районах немає, тож починати освоєння територій доведеться, вважайте, з нуля - з підведення комунікацій, створення під'їзних шляхів і транспортних розв'язок тощо, про які в колишні часи дбала держава.
Є й інша проблема, що гальмує розвиток курортної зони між Варною і Бургасом. У Болгарії було прийнято закон про реституцію, згідно з яким усі раніше націоналізовані землі, підприємства та об'єкти нерухомості поверталися колишнім власникам. У результаті на березі Чорного моря з'явилося досить багато землевласників. Тепер уявіть собі, що ви орендуєте шматочок узбережжя, будуєте на ньому готель, і все було б добре, але на суміжному шматочку узбережжя розводять курей або свиней. Навряд чи таке сусідство сподобається вашим постояльцям.
Коротше кажучи, інвестору, який вирішив узяти «під себе» прибережні території, доведеться переконати всіх власників продати землю, умовити їх переорієнтуватися на туристичний бізнес або якимось іншим чином урегулювати це делікатне питання. Багато хто в Болгарії вважає, що у вирішенні проблеми може і навіть зобов'язана допомогти держава. Зрештою, на сьогоднішній день доходи від в'їзного туризму в Болгарії становлять $1 млрд. 300 млн. (це на 30% більше, ніж у 2000 році). Тож держава як ніхто зацікавлена в розвитку туристичної галузі.
Як зробити гроші зі снігу
Окрім морських курортів у Болгарії є й курорти гірськолижні - вельми, до речі, популярні у світі завдяки вдалому співвідношенню ціни та якості. Тож вкладення в сніг можуть виявитися ще вигіднішими, ніж у землю.
Основних гірськолижних курортів у Болгарії три. Перший - Пампорово, розташований у Родопах (цей курорт деякі вважають одним із найкращих у Європі). Курорт повністю приватизований і відсотків на 50 уже реконструйований. Але взагалі-то Пампорово важко назвати суто гірськолижним, оскільки гостей тут приймають практично цілий рік: у липні-серпні в Пампорово буває анітрохи не менше європейського люду, ніж у січні-лютому, і вільні номери можна знайти хіба що в готелях, що стоять поза комплексом.
Щоправда, є одна проблема: міжнародний аеропорт Пловдива, найближчого до курорту великого міста, має невелику пропускну спроможність. Тож гостям Пампорово доводиться летіти до Софії і звідти їхати близько 230 км. Далеко, і деяким це не подобається.
Другий гірськолижний курорт Болгарії - Боровець, який знаходиться всього за 60-70 км від Софії, що вже набагато зручніше. Але тут інша біда - випадає мало снігу, і проблему намагаються вирішити за рахунок спеціального обладнання. Боровець теж повністю приватизований, але іноземними інвестиціями не розпещений і тому має не надто бурхливий розвиток.
Третій гірськолижний курорт - Бансько. Він знаходиться приблизно за 200 км від Софії, за 60 км від кордонів з Грецією та Македонією, на схилах трьох гірських масивів - Рила, Пирин і Родопи. Мабуть, саме цей курорт становить найбільшу привабливість для бізнес-вкладень.
Банско, розташоване в дуже гарному місці, останнім часом отримало бурхливий розвиток за рахунок приватних інвестицій. Там уже зведено кілька готелів, які на даний момент можуть прийняти близько 2.500 постояльців. А великі інвестори будують зараз канатну дорогу, покликану зв’язати місто з гірськолижними трасами, які здатні обслуговувати близько 6.500 осіб. Досить зіставити ці цифри, щоб зрозуміти: готелів у Банско відчайдушно не вистачає – будівельний резерв величезний. А якщо врахувати, що Болгарія має намір створити в Банско найкращий гірськолижний комплекс Балканського регіону, то привабливість цього місця для підприємців стає очевидною вдвічі. Та й зі снігом у Банско все гаразд: цього року народ катався до кінця квітня.
Країна низьких податків і високих професіоналів
Підприємців, які детально вивчають можливість капіталовкладень у болгарську нерухомість, податкова система країни, скажімо так, не розчарує. Не приведуть в остовпіння і розрахунки витратної частини – ціни в Болгарії, звичайно, зростають, але все одно ще значно відстають від західноєвропейських, і з точки зору англійця чи австрійця є майже демпінговими.
Почати треба з того, що в Болгарії дуже невисока середня заробітна плата – іншими словами, відносно дешева робоча сила. Другий приємний момент: податок на прибуток цього року становить 25% (це одна з найнижчих ставок у Європі), а з наступного року ще знизиться і становитиме 20%. Податок на землю – 1,5 проміле. Щоб було зрозуміло, як рахувати: вартість землі треба розділити на 1.000 і отриману суму помножити на 1,5. Так само розраховується податок на саму споруду.
Ще одна не менш важлива річ: Болгарія – один із визнаних лідерів у галузі будівництва. Після того як країна ввійде до ЄС, «велика Європа», яка прагне визначити «спеціалізацію» кожної держави, напевно залишить будівництво саме за Болгарією. Не випадково ж західні компанії, які часто виграють великі тендери на будівництво в Болгарії, користуються виключно болгарськими матеріалами та послугами саме болгарських фахівців.
Що стосується цін, то визначальне значення тут має місцерозташування. Можна знайти землю вартістю $1 за квадратний метр, а можна – $200 за такий самий метр. Але в середньому ціна на землю в «дачній» зоні, тобто в межах 15-20 км від моря, становить $25-30 за «квадрат». І в принципі купити землю разом із цілком придатним для життя будиночком можна вже за $15.000-20.000.
Чим ближче до моря, тим, природно, все дорожче. У хорошому прибережному місці ціна землі може сягати $1.000 за сотку. А ціна квадратного метра житлової площі у Варні та Бургасі коливається між $250 і $550 – залежно від типу житла.
Ну, а все найдорожче, звісно ж, знаходиться в столиці. Навіть за статистикою квадратний метр житлової площі в Софії в середньому коштує не менше $380, отже, реально – значно більше. Втім, квартири в Софії наші співвітчизники купують досить рідко. Значно частіше їх цікавить такий прийнятний для капіталовкладень тип столичної нерухомості, як офісні будівлі. Якщо користуватися звичною для нас термінологією і поділити офісні будівлі на класи А, В і С, то будівництво кожного квадратного метра обійдеться відповідно в $1.000, $700 і $400. Що ж стосується здавання в оренду, то тут ціни будуть такі: квадратний метр будівлі класу А можна здати за $20-25, В – за $10-15, а С – за $5-6 на місяць.