Чому саме у Флориді? Серед 50 американських штатів Флорида займає перше місце за кількістю нерухомості, що купується іноземцями. На неї припадає 26% усіх покупок нерухомості, що здійснюються у США нерезидентами. На другому місці стоїть Каліфорнія з її 16%, на третьому – Техас (10%), на четвертому – Аризона (6%). Частка інших штатів не піднімається вище одного відсотка.
За даними президента компанії Florida Dream Realty & Mortgage Владимира Давыдова серед покупців флоридської нерухомості переважають англійці – вони становлять третину від загальної кількості іноземців. Друге місце займають німці, третє – канадці, четверте – венесуельці. До речі, серед іноземців, які зробили Флориду місцем свого постійного проживання, англійці займають не перше, а третє місце. Перша позиція у німців – 11,8%, а друга – у ірландців – 10,3%. Частка ж англійців становить 9,2%.
Чому далекоглядні британці обирають Флориду? Звісно, вони впевнені, що їхні вкладення виправдаються. І пояснюють це майбутнім демографічним підйомом. Сьогодні за кількістю жителів Флорида займає у США четверте місце, поступаючись Каліфорнії, Техасу та Нью-Йорку. А до 2030 року вона, за прогнозами демографів, вийде на друге місце.
Населення збільшуватиметься, а землі більше не стане. Отже, нерухомість подорожчає. Якби такі прогнози демографи опублікували щодо штату Аляска, то, повірте, англійці тут же переключилися б на неї. Однак Алясці з її 1,7 млн кв. км і населенням 683 тис. осіб таке, природно, не загрожує.
Немаловажним фактором є і те, що у Флориді практично відсутня будь-яка важка промисловість. Зокрема, немає жодного нафтопереробного заводу. При цьому в сусідній Луїзіані їх 16, а в не такому віддаленому Техасі – 25. Немає у Флориді й атомних електростанцій.
Але справа тут не лише в екології. На думку керуючого компанії S & B Роберта Б. Стивенсона, відсутність НПЗ і АЕС покупці розглядають як фактор, що знижує ризик терористичних актів, якими після 11 вересня 2001 року залякані не лише американці, але й їхні брати по мові - англійці. Що цікаво, зростанню населення Флориди в роки холодної війни (а в післявоєнні десятиліття кількість жителів тут збільшилася в 13 разів) сприяв саме факт відсутності НПЗ, АЕС і військових баз. Але в ті часи інвестор боявся втрати нерухомого майна внаслідок знищення такого радянським ядерним ударом. Вважалося, наприклад, що з близько 300 радянських ракет першого удару 27 були націлені на міста Техасу, 18 – на міста Луїзіани, 12 – на міста Джорджії і жодна на міста Флориди.
Що купити за серединною ціною
Нерухомість у Флориді не така вже й дорога. За словами виконавчого віце-президента Асоціації ріелторів Майамі Терези Кинни, односімейний будинок у графстві Дэйд (в якому знаходиться Майамі) в середньому коштує $600 тис. Хоча, якщо добре пошукати, можна знайти будинок і за $52 млн. Що ж стосується серединної (не плутати із середньою) ціни односімейного житла, то нині вона становить у Флориді $275 тис. Нагадаємо, що серединна ціна являє собою межу, вище і нижче якої знаходиться рівна кількість будинків, тобто вона дає більш наочне уявлення про реальні ціни на ринку, ніж середня ціна.
Що ж можна купити за $275 тис. у графстві Дейд? Наприклад, окремо стоячий односімейний будинок, площею 1.411 кв. фута (131 кв. м) і ділянкою 5.160 кв. футів (479 кв. м). Однак будинок, який ми знайшли за оголошеннями, не справив гарного враження – на фотографії він виглядає досить занедбаним.
За ці ж гроші можна придбати односпальну квартиру площею 1.000 кв. футів (93 кв. м). Крім спальні в ній є санвузол, кухня і… спортивний зал. Квартира розташована на першому поверсі 22-поверхового будинку, побудованого ще в ніксонівські часи – у 1972 році. Незважаючи на те, що у Флориді тепло цілий рік, будинок має центральне електричне опалення. Тобто температуру житель регулює самостійно.
За ті ж $275 тис. можна купити житло в будинку пристойніше, наприклад, у п’ятиповерхівці збудованій у 1981 році, площа вже двоспальної квартири тут - 720 кв. фута (66,89 кв. м). Замість опалення в будинку передбачений кондиціонер.
Є у Флориді й дуже дешеве житло. Так, будиночок, збудований у 1940 році і схожий на трансформаторну підстанцію, площею 95,5 кв. м можна придбати за $47,9 тис. Підлога - бетонна, є дві спальні і ванна з туалетом. Навколо будинку - ділянка в п’ять соток, яка за місцевою традицією парканом не обгороджена. Тільки навряд чи ця покупка буде цікавою з точки зору інвестицій. Та й для отримання посвідки на проживання вона не дає рівним рахунком нічого - у США факт володіння нерухомістю не гарантує в цьому відношенні жодних переваг.
Таким чином, шукати об'єкт для інвестицій потрібно у вищій ціновій категорії, що і робить 70% флоридських покупців.
Флорида виходить із кризи
А як же іпотечна криза? Чи не ризиковано зараз вкладати гроші в нерухомість Флориди, в той час як ЗМІ безупинно твердять про те, що Америка на самому дні? Америка дійсно на самому дні, – підтверджує Владимир Давыдов (Florida Dream Realty & Mortgage). Саме тому, на його думку, купувати нерухомість треба саме зараз – потім буде вже дорожче.
Подивимося, як поводилися ціни на нерухомість Флориди досі. Вони, як і по всій Америці, бурхливо зростали до середини 2005 року. Не могли не зростати, оскільки за попереднє десятиліття населення США збільшилося на 52 млн осіб і на 13 млн зросла кількість робочих місць. Всю другу половину 2005 року вони стояли на місці, а з початку 2006 почали падати. На кінець 2006 року медіанна ціна односімейного будинку становила $294 тис., на кінець 2007-го – $263 тис. Нині ж вона знову піднялася до $275 тис. При цьому, загалом по США медіанна ціна зараз становить $246 тис. Схоже, що Флорида почала виходити з іпотечної кризи однією з перших.
Втім, Флориду іпотечна криза зачепила значно меншою мірою, ніж інші штати. Так, якщо в Лас-Вегасі за останні 12 місяців падіння медіанної ціни становило 25,9%, а середній показник падіння по США дорівнював 14,4%, то в Маямі медіанна ціна впала лише на 4,5%. Не так багато у Флориді виявилося й фореклозерів – безнадійних боржників, які втратили свої будинки й не мають у майбутньому права на іпотеку. Якщо в тому ж штаті Невада житло втратив кожен 146-й домовласник, то у Флориді – лише кожен 242-й.
Чим хороший Маямі
Серед іноземних покупців найбільшою популярністю у Флориді користується 400-тисячне місто Маямі. Щоправда, якщо врахувати прилеглі до Маямі містечка Hialeah, Doral та Miami Springs, а також села Virginia Gardens і Fountainbleau, та ще додати відпочивальників, то ці 400 тис. зростають до 5,5 млн.
Маямі - третє «за багатством», тобто за розподілом ВВП на душу населення місто США та 22-ге у світі за цим показником. Саме це, на думку Роберта Стівенсона (S & B), чималою мірою приваблює до нього інвесторів.
Одна з важливих зручностей Маямі - Міжнародний аеропорт - південні ворота США - знаходиться всього у восьми милях (12,8 км) від центру міста. Незважаючи на те, що аеропорт вперше відкрився у 1929 році, сьогодні він найновіший у США, оскільки пройшов капітальну реконструкцію. Привабливим фактором Стівенсон вважає й дешеві готелі: середня вартість проживання в готельному номері – $550.
Але не варто забувати й про негативні моменти. Наприклад, територія штату піддається впливу ураганів. Тільки за 2005 рік їх сталося три. В середньому ж найбільш руйнівні урагани трапляються раз на 12 років.
Підіб'ємо підсумок
Флоридські ріелтори кажуть, що на сьогодні падіння цін на американську нерухомість досягло максимального рівня, а в найближчі роки Америку очікує зростання цієї ціни. Однак треба розуміти, що це відбудеться нешвидко. Більше того, деякі спостерігачі стверджують, що все найгірше ще попереду. Американська економіка відновлюватиметься ще роки два, і тільки потім почнеться розумне життя на ринку нерухомості.
Що стосується Флориди, то вона дійсно не є проблемним штатом. А сприятлива демографічна ситуація та обмеженість території сприяють тому, що під час бумів вартість нерухомості там зростатиме інтенсивніше, ніж деінде.