Як стверджує експерт Deutsche Bank, період мильних бульбашок на ринку житла в єврозоні в цілому закінчився, загроза обвалу зберігається лише в двох країнах
Як повідомляє Deutsche Welle, в основу свого аналізу експерт Аналітичного центру Deutsche Bank у Франкфурті-на-Майні поклав співвідношення між цінами на нерухомість та рівнем доходів населення. Різке відхилення від багаторічної норми в 11 найбільших країнах єврозони спостерігалося в 2007-2008 роках, нагадує спеціаліст, однак зараз «перебільшення», як він висловлюється, майже повністю ліквідовано.
Це особливо стосується Іспанії, де будівельний бум 2000-х років призвів до виникнення «мильної бульбашки», яка, лопнувши, ввергла в найтяжчу кризу банківську систему країни. Але в останні роки іспанський ринок житлової нерухомості, за підрахунками Йохена Мьоберта, повністю позбувся завищених цін. Вони впали з 2008 по 2013 роки майже на 40 відсотків, після чого дещо піднялися.
На економічно виправданому рівні перебувають тепер і ціни в Італії. Тут житло з 2008 року по сьогоднішній день подешевшало на 20 відсотків, що, як підкреслює експерт, скасувало спостережуване раніше незначне завищення.
В Ірландії обвал під час недавньої кризи був приблизно таким же потужним, як в Іспанії, і в 2013 році ціни виявилися сильно заниженими. З тих пір вони зросли більш ніж на 30 відсотків, і тепер співвідношення «вартість житла – рівень доходів» повернулося до багаторічного середнього показника, зазначає спеціаліст Deutsche Bank. Через високі темпи економічного зростання в Ірландії він очікує, що подорожчання житла там продовжиться.
В іншій колишній проблемній країні єврозони – Португалії – нинішні ціни на житлову нерухомість можна назвати вигідними, каже Йохен Мьоберт. Їх суттєвого зростання в осяжному майбутньому він не чекає, посилаючись на порівняно низьку економічну динаміку, досить високий рівень закредитованості населення, а також на демографічні фактори – старіння суспільства та активну еміграцію.
Вигідними, навіть заниженими, експерт Deutsche Bank вважає ціни на житло в Греції. З 2007 року вони падали значно швидше, ніж доходи населення, в результаті співвідношення між цінами та доходами виявилося зараз нижчим за багаторічний середній показник. В даний час ринок досяг дна і там стабілізується, вказує Йохен Мьоберт. Іншими словами, він не очікує подальшого зниження цін, але й на їх суттєве зростання теж не розраховує (якщо, звичайно, в грецькій економіці не почнеться сильний підйом).
Потенціалу для помітного зростання цін автор дослідження не бачить також у Франції, Фінляндії та Нідерландах, але з зовсім іншої причини: житло в цих країнах і так вже дуже дороге. Порівняно з іншими великими європейськими ринками нерухомості – іспанським та італійським – французький найменшою мірою скоригував перебільшення останніх років, підкреслює Йохен Мьоберт.
На його думку, подальшому зростанню і без того високих цін у Франції перешкоджатиме помітно підвищений рівень закредитованості населення. До того ж, у найближчі роки тут очікується лише повільне збільшення доходів. Все це обмежуватиме платоспроможний попит на житло і, навпаки, підвищуватиме ризик зниження цін.
А от Нідерландам та Фінляндії, на відміну від Франції, загрожує не просто зниження, а «різка корекція» цін на нерухомість, попереджає експерт Deutsche Bank. Причина – швидко зростаючий борговий тягар, який у фінів з часу введення євро подвоївся, а у голландців через податкові пільги досяг граничних 110 відсотків ВВП.
Але найтривожніша ситуація, на переконання Йохена Мьоберта, склалася у двох порівняно невеликих країнах – Австрії та Бельгії. Тут ціни на житло з 2000 року подвоїлися, в результаті розрив між ними та доходами населення досяг рекордних розмірів.
На цих двох ринках панує явне перебільшення, тому навіть маленьке підвищення кредитних ставок може викликати обвал цін, попереджає експерт. Більше того, він навіть називає подію, яка здатна стати приводом для серйозної корекції: згортання Європейським центральним банком (ЄЦБ) програми купівлі держоблігацій країн єврозони, яке, згідно з прогнозом Deutsche Bank, відбудеться протягом 2018 року.
Що ж стосується найбільшого ринку житлової нерухомості в єврозоні – німецького, то ціни на ньому в даний момент поки ще можна вважати економічно виправданими, констатує Йохен Мьоберт. Справа в тому, що в 2000-х роках житло в Німеччині не дорожчало, а дешевшало, а тому 50-відсоткове зростання цін з 2009 року призвело всього лише до нормалізації ситуації на раніше недооціненому ринку, переконаний експерт.
Однак у найближчі роки поєднання одразу кількох факторів – дефіцит житла, зростання населення через трудову міграцію та приплив іноземного капіталу, який частково піде на купівлю нерухомості – зроблять «мильну бульбашку» на ринку Німеччини неминучою, попереджає аналітик Deutsche Bank. Його прогноз: вже до кінця нинішнього десятиліття німецький ринок житлової нерухомості виявиться найпереоціненішим у всій єврозоні.