Справжнє життя у стінах минулого
Замки та маєтки - особливий сегмент на світовому ринку нерухомості. За словами Ренати Матяш, керівниці відділу закордонної нерухомості компанії IntermarkSavills, кожен замок неповторний і має певну історичну ауру, що й приваблює майбутніх власників. Хоча Олена Нортон, керівниця відділу закордонної елітної нерухомості компанії Knight Frank, вважає, що ексклюзивні об'єкти, зокрема замки, купують з іншої причини – «це питання престижу та покращення якості життя». «Західна Європа, а саме Франція, Італія, Великобританія, Німеччина, займають лідируючі позиції у рейтингу країн з найбагатшим вибором подібних об'єктів, і пов'язано це в першу чергу з історично сформованим укладом життя цих держав», - доповнює Світлана Скотнікова, консультантка відділу закордонної нерухомості компанії Kirsanova Realty. Олена Нортон виділила дві основні області, де в основному купують історичну нерухомість наші співвітчизники: це Франція та Шотландія. Причому в цих країнах різниться ставлення до земельних ділянок, на яких знаходяться замки: якщо у Франції вона може бути невеликою, то в Шотландії це, як правило, мисливські угіддя з озерами для риболовлі.
У 2006 році англійські газети навперебій писали про російського бізнесмена, який купив замок у Великобританії, у містечку Нансідуелл (це край, що став відомим у всьому світі завдяки письменниці Дафні Дюмор'є, авторці екранізованих Альфредом Хічкоком романів «Птахи» та «Ребекка», події яких відбуваються саме тут). Хоча насправді кількість наших співгромадян - власників ексклюзивної нерухомості - вже давно обчислюється десятками. Просто багато хто факт купівлі замку чи вілли воліє приховувати. Ріелтори та юристи, залучені до угод, суворо дотримуються інтересів замовників, тож інформація про покупки дуже скупа.
Замок за визначенням історична нерухомість, тому на її купівлю йдуть особи або зацікавлені у старовині, або честолюбні за вдачею - постійно прагнуть дивувати, а часом і шокувати сторонніх своїми вчинками. На думку Світлани Скотнікової, необхідно розділити даний сегмент ринку нерухомості відповідно до інтересів клієнта: когось цікавить замок, збудований у XI столітті, а комусь цікаве володіння, яке має пряме відношення до відомого прізвища, до знаменитих у минулому власників. Як приклад сьогодення можна навести продаж маєтку сім'ї Макдональдс у Санта-Фе (США). Або інший, але знову ж таки американський приклад, – будинок Софі Лорен у Каліфорнії. «Але назвати інтерес співвітчизників до такого роду нерухомості постійним, виявити якісь закономірності неможливо. Адже це унікальний продукт на ринку, тут можна говорити лише про разові запити, без виділення тенденцій», - зазначає Світлана Скотнікова.
Варто підкреслити, що приватні маєтки - ширший сегмент нерухомості. Як правило, для таких пропозицій значущим є не лише сам об'єкт, але й земельні наділи. Наприклад, в Італії - це плантації, засаджені оливковими деревами, у Франції - землі під виноградниками та садами. На думку Ренати Матяш, англійські маєтки можна умовно розділити на дві категорії: сучасні нові просторі будинки з великою земельною ділянкою, оточені лісом, або старовинні маєтки, також розташовані в прекрасних зелених місцях з хорошими видовими характеристиками. У першому випадку купується комфортний будинок, де можна жити одразу після оформлення угоди. У другому - «історичні стіни», які необхідно довго ремонтувати та робити придатними для проживання.
Практика міжнародних агентств, що працюють з ексклюзивними пропозиціями, показує, що досить часто історична нерухомість купується не для особистого проживання, а з метою вигідного розвитку власного бізнесу під організацію готелів, резиденцій компаній, приватних клубів. За словами Анни Кончакової, голови компанії Tsars & Stars, на відміну від купівлі будинку «для себе», придбання нерухомості для організації бізнесу, що приносить хороший дохід, безпосередньо залежить від того, наскільки вдало вибрано місце її розташування. Тому в першу чергу цікавими є пропозиції в європейських столицях та великих містах – Лондоні, Парижі, Женеві, Мілані, Барселоні, Мадриді, або в їхніх околицях.
За словами Ренати Матяш, пропозиції щодо об'єктів з цікавою історією на ринку з'являються постійно. Співвітчизникам, які бажають придбати нерухомість в історичних місцях, можна запропонувати, наприклад, розташований у Шотландії замок Сітон, зведений у 1790 році. У Середньовіччя на його місці стояв палац графів Вінтонів, у 1715 році він разом із землею був захоплений королівською родиною. Потім замок занепав, поки не був куплений одним із королівських чиновників, який запросив відомого на той час архітектора Роберта Адама для розробки нового проєкту, який і був успішно реалізований на місці напівзруйнованого палацу.
Для любителів містики та привидів теж можна підібрати варіанти. Наприклад, особняк XVII століття, розташований у Північному Уельсі (Англія), з привидом Лаури, дружини графа Лісберна, який жив у 1836-1888 роках. До речі, Лаура Гертруда Бернабі була кузиною Фреда Бернабі, відомого дослідника, чий портрет художника Тюссо представлений у Національній Галереї в Лондоні. Легенди свідчать, що дух Лаури блукає верхніми поверхами особняка в пошуках загубленої нею обручки. Наразі особняк – не просто будинок з інтригуючою історією, але й прибутковий бізнес. Він складається з п'яти квартир, які здають в оренду охочим провести відпустку в цьому примітному місці. Зараз у «ринковому активі» і замок у Дордоні, і об'єкт, що знаходиться за 20 км від Парижа, знаменитий тим, що в ньому проходили зйомки сцен фільму «Код да Вінчі».
На північному сході Італії, поблизу міста Удіне, знаходиться старовинний лицарський замок. Побудований до XV століття, він повністю зберіг свою архітектуру. Зараз це п'ять незалежних апартаментів, у кожному з яких є власний камін та ванна кімната. У головній будівлі можливе розміщення персонального робочого кабінету в приміщенні старовинної бібліотеки зі справжніми антикварними меблями, а також приймальні у просторому холі. Наразі замок повністю відреставровано із застосуванням цінних матеріалів (кераміка, оздоблювальний натуральний камінь, дерево). Другу, окремо розташовану будівлю, пропонується використовувати як резиденцію, офісні приміщення або готель.
Один із замків, що продаються під готель, знаходиться в Німеччині, на території Національного парку Гарц, на висоті 560 м. Площа прилеглої території, вкритої густим лісом, - 27.335 кв. м, корисна житлова площа замку – 5.690 кв. м (це 90 кімнат). Місце визнано німецькою владою «повітряним курортом». На території маєтку також знаходиться близько десятка будівель, дві з яких - вілли.
Другий замок у Німеччині продається як функціонуючий бізнес. Спорудження палацу почалося в X столітті, а останні будівлі датовані XVI століттям. У 1996 та 2001 роках його відремонтували та пристосували під готель. За даними власників, поточний рентний дохід становить €240 тис. на рік. Власність включає 44 кімнати та 8 сьютів, ресторани, конференц-зал та вертолітний майданчик. Є сад, парковка. Важлива деталь: влада погодила невелику перебудову будівлі.
Угода з історією
Купівля ексклюзивної нерухомості – непроста процедура, тому експерти радять звертати увагу на закони, що діють в тій країні, де вона купується. Наприклад, влада Чехії та Словаччини зараз дуже зацікавлена в тому, щоб продати замки навіть за невеликі гроші і тим самим зберегти їх від руйнування. В Англії до історичної нерухомості ставляться дуже дбайливо, тому стародавні будівлі не можна реставрувати, допускається проводити лише внутрішні ремонтні роботи. «Реставрація замку - дуже клопітка справа навіть не стільки з точки зору фінансів, скільки погоджень», - зазначає Рената Матяш. Надалі господар замку буде зобов'язаний підтримувати його в належному стані, що потребує окремої статті витрат, навряд чи спочатку передбаченої новим власником. За словами Світлани Скотникової, серйозні проблеми може доставити заміна або підведення комунікацій. Щоб оформити дозвіл на проведення робіт, знадобляться не тільки великі гроші, але й багато сил на збір дозвільної документації.
Істотний нюанс полягає в тому, що за законами, що діють у більшості країн Заходу, історична нерухомість є доступною для туристів. Тому, незалежно від бажання або небажання нового власника, він не має права перешкоджати туристам оглядати пам'ятку. Особливо нелегко доводиться власникам нерухомості, розташованої на туристичних маршрутах. Складне транспортне сполучення (замок знаходиться в горах, на значній відстані від центральних доріг), як правило, свідчить про те, що туристи нечасто будуть непроханими гостями.
Сама процедура супроводу угоди нескладна, за її оформлення в європейських країнах посередники беруть 5-8% від загальної вартості пропозиції. За наявною практикою, у більшості випадків угода оформляється на компанію, а не на приватну особу. «Тому клієнту необхідно лише звернутися до професійного юриста, який супроводить всю угоду і вирішить усі можливі проблеми», – зазначає Світлана Скотникова.
Окрема тема - оформлення права власності. У компанії Tsars & Stars зазначили, що, наприклад, Франція пропонує гарантію повної вікової власності на нерухомість, що купується, в той час як у Великобританії угода оформляється як довгострокова оренда. «При купівлі замків окрім того, що процедура має бути чітко структурована та проведена за безпосередньої участі юриста, який спеціалізується на придбанні нерухомості саме в країні знаходження об'єкта, обов'язково потрібно до покупки найняти спеціаліста з інженерно-технічних робіт, щоб він провів попередню оцінку стану комунікацій», - радить Олена Нортон.
Скільки коштує замок за €1?
Ціни на історичну нерухомість високі. Навіть звичайне елітне житло, що не має архітектурної та історичної цінності, за останні роки у всьому світі сильно подорожчало. Дослідження The Wealth Report (2007 рік) найдорожчої житлової нерухомості в 70 містах світу, складене Knight Frank та підрозділом американської фінансової групи Citigroup, показало, що перше місце за рівнем цін займає Лондон, де квадратний метр житла коштує €36.800, друге – Монако (?35 тис. кв. м). До речі, 59% всієї дорогої нерухомості в Лондоні належить іноземцям.
За словами Ренати Матяш, діапазон цін на історичну нерухомість сильно варіюється: оскільки замки - товар штучний, то й ціна завжди буде індивідуальною. Наприклад, у Чехії та Словаччині, де дуже багато напівзруйнованих замків, жити в яких практично неможливо, замок можна купити за €400 тис., а в Англії або у Франції - від 1,5 до 150 млн фунтів стерлінгів. Названий вище замок поблизу міста Удіне (Італія) продається за €3,1 млн. Маєток в Аквітанії (Франція) виставлений на продаж за €2,8 млн. Особняк «з привидом Лаури» в Північному Уельсі (Великобританія) пропонують за 1,5 млн фунтів стерлінгів, а сусідню будівлю за 500 тис. фунтів стерлінгів. «У Франції можливе придбання замку під реконструкцію менш ніж за €1 млн, хоча це швидше виняток. У Шотландії ціни на замки починаються з €2 млн», - зазначає Олена Нортон.
За даними експертів IntermarkSavills, вартість складається з кількох показників, але основний - стан, в якому знаходиться об'єкт. Тому іноді замки пропонують за символічну суму в 1 долар або євро, але проведення реставраційних робіт є обов'язковою частиною договору. Наприклад, у Словаччині замок XIV століття Віглас продавався за 1 крону, але за умови, що майбутній власник обов'язково відреставрує його. За попередньою оцінкою, бюджет реставраційних робіт ледь вписався в $3 млн. Але, наприклад, у Польщі держава повертає інвестору 23% коштів, вкладених у відновлення старого маєтку.
Євгенія ЛЕБЕДЄВА.
«Дайджест Нерухомості»