Орендувати житло з правом викупу сьогодні дозволяють у багатьох європейських країнах
Це якраз зрозуміло. Не зовсім зрозуміло інше: це їхні зусилля та нова схема продажів оживили попит на житло, чи, навпаки, деяке пожвавлення попиту призвело до появи на ринку таких пропозицій?
Але, так чи інакше, покупець виграє, оскільки крім того, що живе в домі, який йому сподобався, і опиняється у вигідному становищі на момент отримання кредиту, нова схема дозволяє йому, якщо ціни підуть вниз, придбати зовсім іншу нерухомість – за нижчою ціною. Договір оренди з опціоном на купівлю в умовах економічного спаду, коли пропозиція на ринку нерухомості перевищує попит і надмірна поспішливість із придбанням житла може обернутися втратами, вигідний покупцеві.
Не слід забувати, що такі контракти, які зобов'язують продавця продати за певною ціною, протягом певного строку та на певних умовах, не передбачають зобов'язань для покупця, закріплюючи за ним лише право на купівлю. Єдине, що він може втратити, «розв'язавши» опціон, це завдаток або інакше – «премію», а також внесені орендні платежі. Однак це значно менші втрати порівняно з тим, що можна було б втратити, завершивши угоду в умовах подальшого падіння цін.
Продажі за схемою, про яку йдеться, почали впроваджувати у другій половині 2008 року, коли криза наростала, і прогнози на майбутнє були невтішними. Сьогодні практично всі контракти з опціоном на купівлю, укладені в той період, розірвані покупцями або переглядаються в бік зменшення ціни.
Зараз на ринку є житло – подібне або кращої якості – за цінами настільки низькими, що вони дозволяють покупцям, розірвавши контракт, навіть пожертвувавши премією за опціон і втративши орендні платежі, які вносилися протягом кількох місяців, опинитися у виграші.
Здавалося б, усе проти продавця. Однак що станеться, якщо ринок відновиться? Яке покарання в такому випадку понесе продавець, якщо в односторонньому порядку відмовиться від виконання контракту?
Відмовившись продати, продавець повинен буде повернути покупцеві премію за опціон і, в деяких випадках, виплатити відшкодування, рівне величині цієї премії. Але він не повинен повертати внесену орендну плату. Тож якщо попит відновлюється і ціна йде вгору, мінімальний розмір відшкодування, а також орендні платежі, що залишаються у продавця, можуть стати для нього досить серйозною спокусою, щоб змусити відмовитися від продажу.
Розглянемо можливі (і водночас цілком реальні) варіанти розвитку ситуації на конкретних прикладах. Припустимо, що клієнт купив у 2008 році квартиру, що складається з двох житлових приміщень, за 200 тис. євро, уклавши договір оренди з правом викупу (з опціоном) на дворічний строк. Щомісячна орендна плата при цьому була встановлена в розмірі 500 євро, а розмір премії, виплаченої за опціон, становив 5.000 євро. Цілком очевидно, що сьогодні такий контракт ні в якому разі не буде виконаний покупцем, оскільки він легко знайде на ринку подібне житло за ціною трохи вище 150 тис. євро. Він спокійно може дозволити собі «втратити» 12 тис. орендної плати, внесеної протягом двох років, і ще 5 тис., виплачених за опціон, заради того, щоб купити собі кращу квартиру і до того ж дешевше. Саме такі контракти зараз переглядаються в бік зменшення ціни, оскільки продавці зацікавлені в тому, щоб продати будь-що.
А тепер припустимо, що у випадку з тим самим контрактом ринок нерухомості повів себе по-іншому, тобто ціни пішли вгору і в 2012 році наша квартира, з великою ймовірністю, коштуватиме не 200, а 240 тис. євро. Швидше за все, за такого розкладу, продавець, сподіваючись через якийсь час продати свою власність значно дорожче, поверне покупцеві 5.000 євро (премію за опціон), а також, не замислюючись, заплатить 5.000 неустойки, тим більше що 12.000 євро, виплаченої йому орендної плати, за рахунок якої він гасив відсотки за свій кредит, залишаться у нього.
Висновок, який випливає з наших міркувань, такий: укладаючи договір оренди з опціоном на купівлю, все ж не можна забувати про обережність. Цей договір – не панацея. При появі ознак підвищення цін на житло, не потрібно чекати строку виконання опціону. Найкраще, що тут можна зробити, – викупити нерухомість якомога швидше, щоб не зіткнутися зі спробами продавця розірвати або переглянути контракт. Якщо саме в такий момент ви збираєтеся укласти подібний контракт, необхідно звернути найсерйознішу увагу на те, які штрафні санкції передбачені для продавця у разі невиконання ним умов контракту. Крім того, якщо можливо, завірте контракт нотаріально та зареєструйте його в реєстрі нерухомості. Це буде найкращою гарантією, що ви не втратите своїх грошей.
За матеріалами «Офшор експрес».