Говорячи про Чехію, просто неможливо не сказати про Прагу - одне з найцікавіших міст не тільки Європи, а й світу. Центральна частина цього дивовижного міста - справжній музей Середньовіччя просто неба. Адже в Старому місті досі збереглися вузькі старовинні вулички, де не могли роз'їхатися два вершники на конях. Чарівні й маленькі чеські містечка, що потопають у квітах, з охайними будиночками та обов'язковою ратушею на брукованій міській площі.
Тим, хто хоче швидше подолати мовний бар'єр, варто подумати про вивчення чеської мови. Втім, «германістам» у Чехії теж буде комфортно. Літні чехи непогано говорять німецькою - адже колись Чехія була Богемією і входила до складу Австро-Угорщини, до Цислейтанії (німецької частини імперії Габсбургів). Відповідно, і промисловість у Чехії більш розвинена, ніж у сусідній Словаччині (до 1993 року існувала єдина держава Чехословаччина), і зарплати вищі. Середня зарплата в Празі нині становить приблизно €1.200 ($1.800), а в Братиславі - €700 ($.1050).
Що можна купити
Ринок нерухомості Чехії дуже різноманітний. Як повідомив керівник відділу зарубіжної нерухомості Центру нерухомості Bonus Михайло Бутенко, активно продаються невеликі квартири 2+кк - дві кімнати та кухонний куточок (коли вздовж стіни вітальні розташоване все необхідне кухонне обладнання). Особливість такого житла - прийнятна площа при доступній вартості та подальшій можливості здачі в оренду. Ціни починаються від €1.800 за кв. м. ($2.700).
Ніна Ботнару, представник румунської компанії «Оранджконстракшн», яка активно працює на ринку чеської нерухомості, зазначила, що найпрестижнішими районами столиці є Прага-1, Прага-2 та Прага-6.
Ціни в столиці та провінції помітно відрізняються. Однокімнатна квартира в Празі може коштувати $110-135 тис., а в провінції - $30 тис. Відповідно, двокімнатна - $130-170 в столиці та $30-40 тис. за її межами. Трикімнатна - від $140-150 тис. у Празі, а в провінції - від $40 до 80 тис.
У Чехії дуже розвинене будівництво котеджів та інших малоповерхових будівель. У Празі можна підібрати таунхаус, котедж або віллу на будь-який смак та гаманець і стати власником власного будинку в столиці або за 5-10 кілометрів від неї при чудовій транспортній доступності. Причому деякі клієнти купують кілька десятків будинків. За інформацією Ніни Ботнару, п'ятикімнатний котедж на околиці чеської столиці за 15 км від центру можна купити за ціною від $200 тис. За ці ж гроші цілком реально побудувати новий будинок площею 100-150 кв. м, який здадуть «під ключ» через 3-5 місяців.
Найдешевший сільський будинок зі стандартною (у 6 соток) ділянкою землі можна знайти в Чехії за $30-55 тис. У радіусі 30-50 км від Праги його вартість зросте вже до $40-80 тис. Але цінується тут не стільки сам будинок, скільки земля, на якій він розташований. Найчастіше старий будинок зносять і на його місці будують новий. Реальні витрати на будівництво двоповерхового особняка загальною площею близько 200 кв. м за посильної участі в процесі самого забудовника можуть становити близько $20 тис. Ринкова вартість такого будинку близько $60 тис. У разі необхідності його легко продати. Ціни на земельні ділянки під житлову забудову змінюються від $2.000 за сотку в провінції, до $11.000 у Празі.
Однією з головних переваг купівлі нерухомості в Чехії вважається відсутність податку на нову нерухомість. При продажу житла виплачується 5-відсотковий податок, але ним обкладають виключно продавця.
Західні інвестори задають тон
Уподобання інвесторів визначають передусім цілі, з якими житло купують. «Скажімо, якщо в пріоритеті курортні міста, такі як Ліберець, Франтішкові Лазні, Маріанські Лазні, Тепліце тощо, то вибирати доводиться з квартир, розташованих передусім у старих будинках у центрі міста, оскільки наразі дуже мало новобудов у центральних районах цих міст, - каже Михайло Бутенко. - У Празі також мало цікавих проєктів у центрі міста, і продають їх дуже швидко».
Як розповіла керівниця аналітичного відділу агентства «Котовськи-Млин» Гражина Міщикова, активно на ринку празької нерухомості поводяться баварські німці. Мюнхен - столицю землі Баварія - по праву вважають найдорожчим містом «бундесреспубліки». Дорого там не лише нерухомість, а й речі, та продукти. Тому, щойно впала «залізна завіса», мюнхенці почали їздити до Праги за покупками, а потім стали придивлятися й до нерухомості. І знайшли її дуже привабливою.
Найближчі п'ять років чеські метри зростатимуть
На думку Михайла Бутенка, серед ключових факторів, що визначають інвестиційну привабливість чеської нерухомості, варто відзначити членство в Європейському Союзі та Шенгенській зоні, високі темпи економічного зростання, низький рівень інфляції, доступність іпотечних кредитів, високу якість будівництва. Завдяки цим показникам Чеська Республіка входить до десятки найбільш інвестиційно привабливих країн світу в рейтингу журналу Forbes. Нарешті, важливе значення має стабільність регіону.
Як уточнює Ніна Ботнару, у Празі не лише зростають ціни на житло, а й формується ринок нерухомості класу «люкс». Світова кредитна криза призвела до зниження кількості покупців житла економ-класу та збільшення зацікавленості в розкішній нерухомості. Ціни на житло в Празі за останній рік піднялися на 9,5%, тоді як у люксовому сегменті - на всі 11%.
Наші вчаться на ходу
Активно долучаються до інвестиційного процесу і громадяни колишнього Союзу. У Центрі нерухомості Bonus констатують, що все більше клієнтів цієї компанії з простих покупців перетворюються на інвесторів: намагаються увійти на ранній стадії проекту, забезпечивши собі дохід вже за рахунок капіталізації проекту в процесі будівництва, беруть до уваги посилення місцевої валюти по відношенню до євро та долара, передають нерухомість в управління, отримуючи дохід від здачі в оренду і згодом перепродають, фіксуючи прибуток.
За спостереженнями Ніни Ботнару, багато співвітчизників вважають за краще купувати в Чехії землю і самостійно зводити будинки. При постійному зростанні цін так виходить набагато економніше, ніж купувати готовий будинок, у вартість якого включено 25-30-відсотковий прибуток забудовника. Нерухомість вищого класу беруть як для житла, так і в якості вигідного капіталовкладення.
«Наскільки вкладати в нерухомість вигідно - визначає вид нерухомості та інвестиційна стратегія покупця, - говорить Михайло Бутенко. - В середньому ми здатні забезпечити клієнтам дохідність їх інвестицій у 15-20% на рік».
А як же криза?
Між тим європейські ринки, особливо країни Західної Європи, переживають стагнацію і навіть падіння цін. Як це позначиться на чеській нерухомості?
«На будь-якому ринку можна заробляти гроші, це лише питання компетентності, - вважає Михайло Бутенко. - Професіонали зможуть забезпечити солідний дохід на будь-якому ринку. Наприклад, в даний час знизився темп продажів новобудов у ціновому сегменті до €1.800 за кв. м. І тому є кілька причин: сезонність (влітку темп продажів традиційно знижується); підвищення іпотечних ставок; посилення вимог банків до кредиторів; велика пропозиція на ринку саме в даному сегменті. Але ми переконані, що тенденція зміниться, і ціни знову почнуть рости».
Економіка Чехії продовжує зростати рекордними темпами, зарплати підвищують, збільшується купівельна спроможність населення, чеський Центробанк знизив базові процентні ставки, що вже проявилося на ставках іпотек, які також почали знижуватися. Крім того, восени зростає активність покупців, і більшість банків вийде на ринок з осінніми акціями по іпотеках.
«У більш високому ціновому сегменті (від €2.900 за кв.м.) квартири розкуповують дуже швидко, - підкреслює експерт. - Там головним фактором є не ціна, а місцерозташування, і таких проектів завжди мало. Тому вони завжди ліквідні, навіть якщо загальна ситуація на ринку буде демонструвати тенденцію до зниження цін».
Про чеську іпотеку
Іноземці можуть оформити іпотеку виключно на юридичну особу. Додаткові витрати, пов'язані з цим, за даними Центру нерухомості Bonus, не перевищують €2.000, до того ж наявність фірми в Чехії спрощує отримання віз і в подальшому є плюсом при поданні прохання про надання виду на проживання.
Процентна ставка по іпотечних кредитах коливається в межах від 4,8 до 6%, термін кредиту - до 30 років. Михайло Бутенко стверджує, що випадків відмови в іпотечному кредиті практично немає, незважаючи на те, що наші люди і зараз ще надають перевагу готівковим коштам банківським накопиченням.
Однак, як застерігає Ніна Ботнару, останнім часом чеські банки дещо посилили вимоги до юридичних осіб. Раніше, в якості гарантії, достатньо було представити укладені контракти, що підтверджують наявність у майбутньому необхідного прибутку. Але після посилення боротьби з тероризмом та відмиванням грошей, Нацбанк Чехії (на вимогу керівництва ЄС) зобов'язав банки перевіряти фінансову історію фірм, що отримують кредит. Треба бути готовим до такої ситуації.
Як з'ясувалося, купувати чеську нерухомість приємно і вигідно. Приємно - тому що звідси, з географічного центру Європи, рукою подати до Німеччини, Австрії, Франції; тому що тут хороша екологія, клімат, оздоровчі курорти. А вигідно, тому що тут нижчі податки на нерухомість, невеликі витрати на комунальне обслуговування і є впевненість, що через кілька років ваша нерухомість суттєво зросте в ціні.
Сергій ШУМАКОВ.
Metrinfo.Ru