У Торонто вже зараз починає спостерігатися нестача якісного житла в елітному секторі
Якщо ж говорити про окремо стоячі будинки, і тим більше будинки у вищій ціновій ніші, то тут багато факторів, які відіграють роль у секторі кондомініумів нижнього цінового діапазону, втрачають свою силу. Цю нерухомість купують виключно для себе, і з такою нерухомістю не розлучаються навіть у найважчі часи – жити ж десь треба. Тобто тут ніби виключені спекуляції, і саме з цієї причини зростання цін на такого роду нерухомість було в останній рік хоча й високим, але все ж досить консервативним.
Особливе місце в цій когорті будинків займають будинки верхнього цінового діапазону, які відносять до luxury homes. Зазвичай такі будинки продаються досить довго, і те, що будинок стоїть рік-півтора на ринку, мало кого дивує – це штучний товар. Але й коливання цін на такі будинки майже не спостерігається, це досить стабільний ринок, оскільки ті, хто купує таку власність, купує не на останні гроші, і їх кризи мало хвилюють.
Отже, ситуація останніх місяців складається в цьому секторі таким чином, що попит зростає, а з ним – і ціни. Найголовніше, якщо говорити про Великий Торонто, вже зараз починає спостерігатися нестача якісного житла в цьому секторі. Причому зростання цін і зростання попиту на такого роду житло спостерігається не лише в Торонто – та ж сама картина спостерігається по всій Канаді, причому в західних провінціях у значно більш екстремальних формах. Ванкувер взагалі б'є всі мислимі рекорди цін, залишаючи Торонто далеко позаду себе.
Варто сказати про визначення, що відноситься до luxury home. У Торонто це будинки, ціни на які починаються від $1,5 млн. Щоправда, мені важко погодитися з таким визначенням, оскільки реально в межах муніципального Торонто ця цифра має бути $2,5 млн, аж ніяк не менше. Справа в тому, що межа в $1,5 млн була проведена кілька років тому, а за цей час ціновий поріг на всі види нерухомості піднявся, і піднявся досить сильно.
Визначення luxury homes з ціною, що починається з півтора мільйона доларів, цілком підходить для передмість Торонто, де за ці гроші можна реально придбати великий представницький будинок на великій ділянці землі. При цьому в передмістях ще є можливість (наявність для цього великих ділянок землі під забудову), де такі будинки можна звести. Але ось у межах муніципального Торонто ціна навіть у $2,5 млн є значною мірою граничною, якщо навіть не сильно заниженою.
Як би там не було, статистика за останній квартал говорить про те, що в Торонто за цей період було продано 269 будинків вартістю вище $1,5 млн, що на 263% більше порівняно з тим, що було продано рік тому. Навіть порівняно з докризовим 2008 роком зростання продажів такого роду будинків склало 71%. І це дуже важливий сигнал.
Справа в тому, що причиною такого різкого збільшення продажів будинків стало не те, що стало більше продаватися будинків категорії luxury, а те, що на всі види нерухомості зросли ціни, і в сектор власності вартістю вище $1,5 млн потрапили ті будинки, які раніше коштували набагато нижче. А це вже важливий показник – коли зростають у ціні будинки, які купують не спекулянти, а в які люди роблять довгострокові інвестиції, ретельно розраховуючи свої можливості, то це говорить лише про одне – інфляція зробила свою справу, і ми ведемо мову про нові реалії в цінах.
У зв'язку з цим виникає просте запитання: наскільки можуть піднятися ціни, де межа їхнього зростання (у цифрах)? Я думаю, що зростати вони можуть ще дуже довго, якщо спостерігатиметься інфляція. А вона спостерігається, і інфляція досить сильна. Про якісь межі зростання говорити не доводиться. Досить згадати, що ті кондо, які коштували в кінці 90-х років близько ста тисяч доларів, зараз мають ціну, що перевищує початкову в 3-4 рази. Те ж саме стосується більшості будинків.
Тому, навіть якщо ціни на нерухомість у найближчі 10 років зростуть ще в 2-3, а то й у 4 рази, це після 10 років нікого вже дивувати не буде, до цього просто звикнуть. Це взагалі дуже цікавий феномен – люди спочатку не можуть прийняти підвищення цін, обурюються і не хочуть вірити, що це надовго, потім звикають, і після якогось часу перестають це підвищення помічати. Те ж саме зараз відбувається зі зростанням цін на нерухомість.
Причина, повторю ще раз, криється в інфляції, тобто знеціненні грошей. Досить порівняти ціни на нафту рік тому і зараз – вони зросли більш ніж удвічі. Причому, на відміну від докризових підвищень, нинішній коридор цін виглядає цілком життєвим і просто відображає нові реалії. Але це ніби основний показник.
Якщо ж поглянути на дрібніші, але життєві речі, то видно, що потроху дорожчає все. Та ж Coca-Cola або Pepsi-Cola, дволітрова пляшка якої коштувала ще рік тому $1,69, зараз коштує $2,19. У ресторанах ціни в середньому також подорожчали на 15-20% порівняно з тим, що було минулого року. Проїзд у метро піднявся з $2,75 до $3, хоча ще зовсім недавно це коштувало $2,15. І так по багатьох позиціях – непомітно відбувається подорожчання. Навіть мінімальна годинна ставка зарплати в Онтаріо підвищена з $9,50 до $10,25, зростають зарплати у багатьох категорій і без того добре оплачуваних спеціалістів.
Все це називається інфляцією, і саме вона є двигуном зростання цін на нерухомість у Канаді. І доти, доки інфляція буде високою, навряд чи зростання цін зупиниться. Безсумнівно, заходи уряду щодо посилення видачі іпотечного кредиту, збільшення Банком Канади ставок кредитування та інші рішення, які спрямовані на приборкання зростання цін, відіграють свою роль. Але навряд чи вони зможуть їх зупинити.
На завершення ще раз про бульбашки, які нібито надуваються на ринку нерухомості Канади. Не думаю, що цей феномен має місце. Принаймні, на ринку Торонто про надування бульбашки говорити не доводиться. Більше того, на мою думку, тут присутній ще дуже великий запас для подальшого зростання цін, оскільки нерухомість у ньому значно недооцінена. З огляду на те, що Торонто набирає все більшої ваги серед найбільш значущих міст світу, він продовжує залишатися дуже привабливим для інвестицій. Принаймні, однією з основних причин зростання цін на ринку нерухомості Торонто є рясні вливання з боку іноземних інвесторів, які бачать у ринку нерухомості Канади (і Торонто – в першу чергу), дуже надійний та вигідний об'єкт вкладення.
Нарешті, що заспокоює особисто мене. Навіть за найнегативнішого розвитку подій, тобто коли ринок нерухомості раптом охопить стагнація (хоча мені важко уявити, що має статися, щоб це відбулося), у уряду є засоби для його реанімації. Посилення кредитної політики, що застосовується в даний момент для приборкання зростання цін, дає уряду необхідний ресурс – достатньо зняти запроваджені посилення, і ринок знову оживе.
Тому я слабо вірю в песимістичні прогнози, і думаю, що зростання цін на нерухомість триватиме і в найближчому майбутньому.
Читайте також матеріал на тему: ІНВЕСТОРИ ЗДОРОЖЧАЛИ КАНАДУ<\/a><\/strong><\/p>