Нерухомість у європейській провінції найкраще підходить для власного проживання
Село чи курорт?
Села є в кожній європейській країні. Вони дарують мешканцям розмірений спосіб життя, чисте повітря, гарні краєвиди. Можна завести город, доглядати за садом і навіть вирощувати курочок. Однак, на думку Ольги Горячкіної, заступника директора департаменту закордонної нерухомості «БЕСТ-Нерухомість», у будь-яких селах зазвичай не розвинена інфраструктура. І чим менше село, тим менше цивілізації. «Втім, якщо для когось достатньо сільського магазину та кабінету фельдшера, то село – це саме те, що потрібно», – каже експерт.
Крім того, сільське житло, як правило, перебуває в гіршому стані, ніж будинки та апартаменти на курортах: «Найчастіше потрібно робити ремонт. І тільки якщо пощастить, не доведеться міняти комунікації», – стверджує Ольга Горячкіна. Винятків мало, і в основному це нові вілли та дерев'яні будинки, які, щоправда, коштують у десятки разів дорожче за вторинне житло: його в середньому можна купити за 20-80 тис. євро, як повідомляє Денис Євсєєв, керуючий партнер компанії Kingsland. І в цьому головний плюс села: курортну нерухомість із таким бюджетом не купиш, і саме тому будиночки в закордонній провінції набирають популярності у наших співвітчизників. Відомо чимало випадків, коли літні люди продавали житло тут і переїжджали, наприклад, до Болгарії.
А ось суттєвий мінус сільських будинків – низька інвестиційна привабливість. «Таку покупку не можна вважати вдалою, вона ніколи не буде ліквідною», – вважає Денис Євсєєв. При перепродажу об'єкт доведеться «уцінювати». Втім, любителі села купують житло, щоб просто там жити або відпочивати, тобто – «для себе».
Болгарія
У болгарських селах інфраструктура непогана: дороги заасфальтовані, всюди є електрика, центральний водопровід, магазини, кафе, медпункт тощо. З кожного села не менше двох разів на день вирушає громадський транспорт до найближчого міста. Але самі будиночки здебільшого залишають бажати кращого.
«Найбільше об'єктів, побудованих у 1950-60-х роках. Майже всі вони однотипні: з червоної цегли, без зовнішньої штукатурки та фарбування, двоповерхові із зовнішніми сходами на другий поверх, без ванної кімнати, з туалетом і душем у саду. Поряд із будинком розташовані літня кухня та господарські споруди для тварин», – говорить Ельвіра Христова, менеджер болгарської компанії New Home SV. Купити такий будинок можна всього за 3,5-5 тис. євро. Щоправда, стільки коштує досить ветхе житло. «Якщо будинок міцний, але без ремонту, то ціна сягає 15-25 тис. євро, а якщо повністю зроблений ремонт, то середня вартість складе близько 30 тис. євро (при розташуванні за 100 км від моря).
Ціни на будинки залежать від їхнього розміру, стану, розташування, величини саду, але в першу чергу від того, наскільки швидко господар хоче його продати. Наприклад, англійці, якщо поспішають, можуть перепродати гарний будинок і за 15 тис. євро», – розповідає Ельвіра Христова. При цьому вона радить купувати житло в Єлхово, Болярово, Ямболі, Тополовграді; ці райони вважаються найекологічнішими, там немає хімічних заводів і багато лісів.
Купити будинок у Болгарії нескладно. Спочатку укладається попередній договір російською та болгарською мовами. Зазвичай надається місяць на оплату першого внеску (як правило, 30% від вартості об'єкта) та перевірку чистоти угоди. «Для цього треба показати документи власників, включаючи Нотаріальний акт (основний документ, що підтверджує право власності) нотаріусу або адвокату. Якщо в документах щось не так, власників попросять принести додаткові папери. Якщо будинок новий, тобто побудований менше 10 років тому, обов'язково перевіряється будівельний дозвіл. Про наявність іпотечних кредитів та обтяжень можна дізнатися в Агентстві з вписувань, однак на сільських будинках їх майже не буває», – розповідає Ельвіра Христова.
Після перевірки чистоти угоди сплачуються податки, збори, послуги нотаріуса тощо, що становить близько 4% від вартості нерухомості. І потім оформлюється Нотаріальний акт на нового власника.
Однак є заковика: землю в Болгарії на фізичну особу купити не вийде. Щоб стати її власником, доведеться відкривати болгарську юридичну особу або філію компанії та купувати землю на ці організації. Але що добре, відкрити в Болгарії фірму просто. Це можна зробити і за один день, при цьому сумарні витрати становитимуть близько 1000-1500 євро. А витрати на утримання фірми, яка не веде комерційної діяльності та фактично відкрита лише для купівлі землі, не перевищать 300-400 євро на рік. Але окрім цього, звісно, доведеться нести витрати на утримання будинку, а це, як повідомив Денис Євсєєв (Kingsland), у середньому 1000-2000 євро на рік, оплачувати рахунки за електрику, воду, телефон, Інтернет тощо. Також щороку треба платити податок на нерухомість, який становить 0,15% від балансової (для юридичних осіб) або оціночної (для фізичних осіб) вартості майна.
Кіпр
«Деякі села на Кіпрі цікаві будівельним компаніям, на їхніх територіях зводять житлові комплекси з вілл і таунхаусів», – говорить Владислав Андреєв, консультант з нерухомості компанії Cybarco. У кіпрських селах можна знайти і старі будинки, і новобудови, зазвичай з каменю, стилізовані під старовину.
«У старих сільських будинках, багатьом з яких уже понад 200 років, як правило, відсутні сучасні комунікації, теплоізоляція та внутрішнє оздоблення. Такі об'єкти характеризуються невеликою площею як самого будинку, так і присадибної ділянки, розташовані в селах з дуже високою щільністю забудови та дуже вузькими вулицями і потребують багато часу, коштів та досвіду для реставрації, – розповідає Андреас Хулудіс, голова представництва в Росії компанії Pafilia Property Developers Ltd. – Будинок, якому понад 100 років, можна купити за 30 тис. євро (і вище залежно від його стану, місцезнаходження та площі ділянки), але при цьому знадобиться ще не менше 100 тис. євро на його реставрацію. Крім того, багато старих будинків – пам'ятки архітектури, тому їх можна лише реставрувати, але не перебудовувати. А деякі села входять до списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, і власники розташованих там будинків несуть відповідальність за їх збереження».
Щоб уникнути зайвого клопоту, але при цьому зануритися в усі принади сільського життя, експерти радять купувати нові об'єкти в мальовничій місцевості, побудовані з використанням сучасних будівельних технологій. Будівництвом подібних будинків, зокрема, займається компанія Pafilia Property Developers Ltd. «У ряді реалізованих проектів, побудованих на околицях сіл, вартість будинків починається від 530 тис. євро, – повідомляє Андреас Хулудіс, – Нові будинки з великими земельними ділянками (від 8 до 100 соток) у новому проекті в селі Летімбу, розташованому на висоті 380 метрів над рівнем моря, за 15 хвилин їзди від Пафосу та його гавані, коштують від 550 тис. євро».
А Владислав Андреєв (Cybarco) наводить приклад будинків у комплексі Hillcrest Villas, який знаходиться в центрі села Пейя (район Пафосу) навпроти відомого курорту Coral Bay і складається з 17 окремо стоячих вілл з 3 спальнями, земельними ділянками та індивідуальними басейнами. Їх вартість в середньому 460 тис. євро.
Що радує, – не потрібно відкривати юридичну особу, тому що «нерезиденти Кіпру мають право набувати у власність житлову нерухомість (тільки не більше однієї одиниці на людину), а також земельну ділянку площею не більше 4000 кв. м», – повідомляє Владислав Андреєв.
Володіння ж власністю на Кіпрі обходиться досить дешево. Наприклад, нерухомість вартістю до 170 тис. євро (а в цю цінову категорію якраз потрапляють старі сільські будинки) не оподатковується податком на власність, а при вартості житла до 855 тис. євро податок становить 0,3%. Крім цього треба оплачувати комунальні платежі та муніципальний податок (плату за вивезення сміття). Тарифи на ресурси невисокі, наприклад, вартість електроенергії для сім'ї з трьох осіб може становити всього 10-20 євро на місяць. А муніципальний податок залежить від району.
Хорватія
У Хорватії теж можна купити і старі сільські будинки, і новобудови під старовину. «Нові будиночки з національним колоритом користуються великим попитом у покупців, які цінують сільський уклад життя», – говорить Наталія Романова, фахівець з нерухомості Хорватії компанії Delta estate. У таких будинках адже жити можна одразу, а старим спорудам, як правило, потрібен ремонт, а то й ґрунтовна реставрація. «Тим не менше, і в нових, і в старих хорватських будинках зазвичай є електрика, вода, кухня та туалет. А житлові кімнати придатні для цілорічного проживання», – повідомляє експерт.
Правда, за такі зручності доводиться платити: сільське житло в Хорватії зовсім не дешеве. Старі будинки, що потребують ремонту, в середньому коштують від 60 до 200 тис. євро. Вартість повністю відреставрованих об'єктів збільшується в 2 -2,5 раза. А середні ціни нових будинків від 200 до 700 тис. євро.
Купувати сільську нерухомість експерти радять на півострові Істрія – це найпривабливіший регіон з точки зору екології та інвестицій, особливо райони Умага, Пореча, Новиграда та Ровіня. Найвигідніше – сільські будиночки на узбережжі, за 1-3 км від пляжу з видом на море, але таких об'єктів мало. Простіше знайти будинок за 15-20 км від моря, їх інвестиційну привабливість підвищують доглянутий вигляд як самого об'єкта, так і всього села в цілому та деяка віддаленість від сусідніх ділянок.
Вільно набувати хорватське житло та землю мають право лише громадяни тих країн, з якими Хорватія підписала так званий договір взаємності, а це країни ЄС (крім Італії), США та Угорщина. І навіть у цьому випадку іноземна фізична особа має подати заяву про купівлю до Міністерства юстиції Хорватії, причому термін її розгляду від одного до двох з половиною років. Наш же співвітчизник може купити об'єкт нерухомості тільки на фірму, – стверджують експерти. Земля теж оформляється на юридичну особу.
«У Хорватії електрика коштує 7-50 євро на місяць, вода 7-20 євро, вивезення сміття – 17 євро, телефон – від 8 євро. Щорічний податок на нерухомість відсутній, доводиться платити тільки одноразовий податок при купівлі нерухомості, який становить 5% від зазначеної в договорі ціни», – розповідає Наталія Романова. Але доведеться оплачувати відкриття та утримання юридичної особи.
НА ДУМКУ БАГАТЬОХ ЕКСПЕРТІВ, купувати сільські будинки в Європі не варто. По-перше, вони низьколіквідні. По-друге, інфраструктура там не набагато краща, ніж у селах середньої смуги Росії. По-третє, села зазвичай не адаптовані під іноземців: там немає покажчиків російською, а місцеві жителі часом не володіють навіть англійською (хоча з болгарами ми і так порозуміємося).
Але все ж, на думку Metrinfo.ru, глухомань глухомані різниця, і порівняно з російською глибинкою європейська зазвичай комфортніша. І якщо є можливість, то околицям Рязані можна віддати перевагу тій же болгарській глибинці. Але треба пам'ятати, що продати будинок у селі дійсно складніше, і доходу від оренди не буде, тому нерухомість у європейській провінції підходить тільки для власного проживання, а не для отримання прибутку.