Перший зліт цін на нерухомість у Лондоні припадає на 80-ті роки минулого століття. Неофіційна назва цього періоду — «арабський». Пояснення навряд чи потрібні — достатньо згадати, наприклад, гучну покупку Harrods родиною аль-Файєд. Багато аналітиків пов'язували сплеск попиту з боку іноземців з ім'ям тодішньої прем'єр-міністра Маргарет Тетчер, діяльність якої на цій посаді серйозно покращила імідж Англії. Однак наприкінці 80-х — на початку 90-х років ціни на англійську нерухомість уже котилися вниз — причина крилася у світовій фінансовій кризі. Період з кінця 90-х і приблизно до 2003 року характеризувався черговим різким стрибком цін угору. Судячи з усього, в історію розвитку ринку нерухомості Англії цей період увійде під назвою «російський». Оскільки, на думку багатьох лондонських рієлторів, саме інтерес покупців із Росії до елітних об'єктів у центрі Лондона надув чергову бульбашку на ринку нерухомості.
Тільки для мільйонерів
Загалом за минулі 30 років вартість квартир і будинків у найпрестижніших районах Лондона зросла майже в сім разів. Як зазначає генеральний директор компанії Kirsanova Realty Філіп Богданов, до цих районів у порядку спадання престижності належать Belgravia, Mayfair, Knightsbridge, Chelsea та Kensington. Квартири з однією спальнею стартують тут сьогодні щонайменше від 900 тис. фунтів. За словами партнера лондонської компанії Knight Frank Ніка Томлінсона, середня вартість пропозиції хорошої квартири з двома спальнями (за вітчизняними мірками трикімнатна квартира площею близько 120 кв. м) у цих районах коливається сьогодні на рівні близько $2,5 млн. Вартість невеликих будинків у знаменитому вікторіанському стилі — від $15 млн., таунхауси залежно від площі пропонуються за цінами від $5 млн.
За словами пана Богданова, менш престижна і, відповідно, дешевша нерухомість у районах північного Лондона, насамперед Hampstead і Regents Park. Ціни тут приблизно на 20-25% нижчі, ніж на аналогічні об'єкти в центральній частині міста. Є свої родзинки і в південній частині Лондона. Віднесемо до них насамперед Richmond і Kew Gardens. Однак говорити про ціноутворення в цих районах значно важче, оскільки при оцінці житла в цих престижних для англійців місцях велике значення мають багата історія будинків у цій частині міста, яка раніше вважалася найаристократичнішою, і вид із вікон на розташований поблизу ботанічний сад.
Найнеоднозначніший в інвестиційному плані лондонський район — це Docklands. Інвестори та девелопери, які займаються сьогодні його масштабною забудовою, всіма силами намагаються надати йому статусу престижного. Подібний хід насамперед розрахований на численних іноземних покупців, оскільки самі англійці визнавати його елітним відмовляються. Однак у разі успішного результату рекламної та маркетингової кампанії споруди в Docklands можуть через два-три роки непогано зрости в ціні: місцеві рієлтори обговорюють можливості 25-30-відсоткового приросту вартості готових до експлуатації об'єктів за найближчі три роки. Вживаючи, щоправда, при цьому невизначене may be.
Зауважимо також, що на вартість елітного житла, окрім престижності самого району, впливає і такий не зовсім зрозумілий нам фактор, як близькість метро. Один із наших співвітчизників, який володіє нерухомістю в Лондоні, розповідає, що «англійцям будь-якого рівня достатку не «западло» їздити в метро, тому що це зручно, просто і загальноприйнято. До того ж не треба забувати і про обмеження в русі особистого автотранспорту по центру міста. Та обставина, що квартира знаходиться за п'ять-сім хвилин ходьби від метро, здатна серйозно збільшити її ціну». Інший ціновий фактор, який має найважливіше значення для англійців при покупці престижної квартири, — наявність власного ключика від дверцят, що ведуть у парк (точніше — садок), розбитий поруч із будинком. Цей парк розташований, як правило, всередині трьох будинків, що стоять літерою «П». Прогулюватися ним, оскільки він перебуває у спільній частковій власності власників квартир, мають право тільки самі господарі.
Говорячи про житлову нерухомість у Лондоні, її російськомовні власники нарікають на надзвичайну складність проведення як внутрішніх ремонтних і перепланувальних робіт, так і спроб внесення будь-яких змін у фасадну частину будівлі. Навіть встановлення такої необхідної для будь-якого нашого співвітчизника тарілки супутникового телебачення пов'язане з необхідністю отримання численних дозволів. І далеко не факт, що добро в підсумку буде дано, оскільки влада Лондона надзвичайно прискіпливо ставиться до будь-яких спроб зміни фасадів будівель, розташованих у центральній частині міста.
За словами Ніка Томлінсона, можна з упевненістю говорити про те, що будь-який із житлових об'єктів у престижних районах Лондона — дуже ліквідний товар. Терміни експозиції об'єктів, виставлених на продаж, у середньому не перевищують двох місяців, що, можливо, є одним із найкращих світових показників, коли йдеться про вартість, що перевищує $1 млн.
Оцінюючи інвестиційну перспективність вкладень у престижну лондонську нерухомість, англійські аналітики сходяться на думці, що в найближчі роки вона не буде піддана жодним серйозним коливанням ні в бік зменшення, ні в бік підвищення її вартості. Як зазначають фахівці компанії Kirsanova Realty, потенційно більш цікавим для інвесторів виглядає останній район навколо Гайд-парку - Bayswater. Саме тут досить інтенсивно ведеться нове будівництво і широко застосовується реконструкція будівель - старі готелі переробляють під житлові квартири. Вкладення в ці об'єкти здатні принести до 20% річних. З одним істотним «але»: якщо зможете правильно оцінити і прорахувати інвестиційну перспективність проєкту. Англійці досі переживають і обговорюють комерційний крах проєкту Millennium House, причому як його розважальної, так і житлової частини під назвою Dome. Так, для підвищення його привабливості та вартості інвестор навіть проспонсорував будівництво нової станції метро, витративши на це не менше $10 млн. (точна сума так і не стала надбанням гласності). Однак квартири не продаються. А ще англійські рієлтори дають вкрай песимістичні прогнози щодо цін на квартири в будинках на березі Темзи через постійно погіршуваний екологічний стан річки.
А можна і не в Лондон
Втім, космополітична Великобританія готова запропонувати для своїх нових мешканців і нерухомість зовсім за іншими цінами. За словами Філіппа Богданова, дуже хороші квартири та таунхауси у відомих передмістях Лондона, що знаходяться в межах години їзди від центру міста (ті ж Оксфорд, Кембридж, Гринвіч, Вімблдон), реально придбати за цінами в районі 250.000-350.000 фунтів. Причому на ці райони припадають і основні обсяги продажів: на сьогодні вони оптимальні за співвідношенням ціни та якості як для іноземців, які постійно працюють у Лондоні, так і для тих, хто проходить навчання у відомих англійських університетах. Ціни на будинки з невеликою земельною ділянкою близько трьох-чотирьох соток коливаються в цих районах від 0,5 млн. до 1,2 млн. фунтів. Така покупка є досить якісним безризиковим вкладенням коштів у нерухомість із потенційним річним приростом на найближчі три-п'ять років у районі 6-8% річних.
Більшу дохідність може принести нерухомість у містах на півночі Англії. Економічне та промислове зростання, характерне для північних районів країни, викликає додатковий приплив у ці області як місцевих інвесторів, що розширюють сферу своєї діяльності, так і іноземців. У результаті в 2003 році в Манчестері, Лідсі та менших містах було зафіксовано підвищений попит на оренду житла у всіх цінових категоріях, що потягнуло за собою і ціни на нерухомість. Англійські рієлтори вважають, що подібна ситуація має досить довгострокову тенденцію, що дозволяє їм робити досить впевнений висновок про можливість щорічного 7-9-відсоткового приросту вартості об'єктів нерухомості на півночі Англії. При цьому прогнози рієлторів щодо зростання вартості нерухомості в Лондоні на цей рік виглядають не настільки оптимістично. Елітні квартири в центрі подорожчають за рік на 5,5-6%, нерухоме майно різних типів у найвідоміших передмістях (Оксфорд, Кембридж, Брайтон, Гринвіч) - не більш ніж на 7%. Ставки ж оренди житлових приміщень взагалі залишаться на торішньому рівні, винятком можуть стати знову ж таки північні міста. І це при тому, що в Англії співвідношення вартості оренди та ціни квартири перебуває на одному з найнижчих у Європі рівнів: щорічна орендна плата становить лише тринадцяту частину від ринкової вартості нерухомості.
Трохи про нудне, але важливе
Йдеться про юридичні аспекти придбання нерухомості в Англії. Місцеве законодавство не обмежує можливості придбання будь-яких об'єктів нерухомості іноземцями: нерезиденти володіють тими ж правами при придбанні житла, що й самі британці. Більше того, іноземні покупці англійської нерухомості звільняються від сплати податку на спадщину та податку на приріст капіталу, який для місцевих жителів становить 40%. Плюс до цього для нерезидентів, які купують нерухомість в Англії, розмір іпотечного кредиту може становити до 85% від загальної вартості об'єкта.
Однак при покупці житлової нерухомості у Великобританії представник іноземної держави оплачує ПДВ, що становить 7,8% від вартості угоди (нагадаємо, що ні про яке заниження вартості угоди і відкату за це певної частини суми «готівкою» з англійцями говорити не варто). Другий платіж при здійсненні угоди - разове державне мито за реєстрацію нерухомості в Палаті житлової власності, незалежно від вартості угоди, що становить близько $1.000. Приблизно 4% від ціни об'єкта нерухомості коштують в Англії послуги рієлтора. Плюс послуги адвоката за оформлення купчої та перевірку чистоти угоди, оплата яких коливається від 3 до 5% від вартості об'єкта. Усі необхідні документи для проведення угоди підготовлюються і реєструються максимум протягом місяця. Щорічний податок на нерухомість в Англії становить 1,5% від вартості житла.
Відвідувати належну на правах власності нерухомість і проживати в ній доведеться за звичайною гостьовою візою. На відміну від становища в ряді інших держав, наявна у власності нерухомість не дає іноземцям права на отримання англійського громадянства або оформлення постійного виду на проживання - для цього необхідне ведення реального бізнесу на території Великобританії. Що може найближчим часом стати досить актуальним для наших співвітчизників, які вже придбали нерухомість в Англії, але поки що вважають, що їм вигідніше вести бізнес на батьківщині.