Щоб придбати прибутковий будинок у Парижі, необхідно викласти щонайменше 2 млн євро
Прибуткові будинки – це багатоквартирні житлові будівлі, всі квартири в яких здаються в оренду. У Москві такий тип житла був дуже популярним у XIX столітті, квартири в них винаймали, як правило, люди творчих професій, студенти, робітники – ті, хто не міг дозволити собі купити власне житло. Зараз у Росії майже не залишилося старих прибуткових будинків, які працювали б за своїм минулим призначенням, хоча в дореволюційній Москві вони становили майже половину житла.
Нещодавно в Росії вирішили відродити культуру прибуткових будинків. У Європі ж цей вид житла та бізнесу ніколи не вмирав.
Німеччина як зразок
Ринок прибуткових будинків серед європейських країн найбільш розвинений у Німеччині, розповідають експерти. «У Німеччині 57% населення орендують житло. Лідер за цим показником – Берлін, де 85% жителів винаймають квартири. Прибуткові будинки в Німеччині та взагалі в Західній Європі – це дуже поширений бізнес», – розповідає маркетолог-аналітик департаменту стратегічного розвитку NAI Becar Наталія Куваєва.
Прибуткові будинки популярні як у місцевих інвесторів, так і в іноземних, у тому числі росіян. У Німеччині таких об'єктів багато, але найцікавіші – ті, що можуть приносити найбільший дохід, – до відкритого продажу рідко доходять.
«Місцеві брокери пропонують такі варіанти своїм налагодженим контактам серед інвесторів, і, як правило, такі варіанти йдуть протягом тижня. Тому російські інвестори знаходяться тут не в найвигіднішому становищі», – розповіла «Газеті.Ru» консультант з інвестицій Tranio.Ru Анна Кур'янович.
У прибуткових будинках у Німеччині живуть роками: контракти укладаються на строк від трьох до 30 років.
Прибуткові будинки – це окремий вид нерухомості, вони вносяться до поземельної книги єдиним об'єктом. Щоб продати одну або кілька квартир окремо, доведеться пройти спеціальну юридичну процедуру. Звичайно, вартість 1 кв. м окремої квартири буде вищою, але ті, хто купує прибуткові будинки, розглядають їх як готовий бізнес, який може приносити непоганий прибуток.
«Чим кращий об'єкт – чим він новіший, якісніший, ближче до центру, тим менший відсоток його прибутковості. Відремонтований, але не новий будинок у передмісті Дюссельдорфа може давати 6–8% річного доходу від оренди, новий будинок у центральних районах міста 3–5%», – розповідає менеджер з продажів Tranio.Ru Софія Латипова.
У Берліні ціни на прибуткові будинки починаються від 3 млн євро – це буде невеликий будинок, не в центрі. У хорошому районі Дюссельдорфа можна купити будинок на 10–20 квартир за 1,5–2 млн євро.
Прибуткові будинки рідко розташовуються в популярних туристичних районах – вони орієнтовані насамперед на місцевих жителів. «Частина нових прибуткових будинків зводиться в місцях, популярних серед туристів, але такі будинки будуть належати скоріше до класу апарт-готелів, для яких характерне короткострокове та середньострокове перебування, частіше до одного місяця», – пояснює Наталія Куваєва.
Досвід Іспанії та Франції
Німецький підхід до прибуткових будинків є більш-менш загальноприйнятим у Європі, але є й винятки. В Іспанії, наприклад, прибуткові будинки в їхньому традиційному європейському розумінні широкого поширення не отримали. Тут прибуткові будинки змінилися апартаментами, які придбаваються в туристичних і центральних районах великих міст з метою здачі в оренду. Найчастіше інвестори укладають контракт на управління апартаментами, до якого включаються зобов'язання знайти квартиронаймачів, а також забезпечити утримання нерухомості в хорошому стані.
У Франції змішалися німецький та іспанський підходи до прибуткових будинків. Є будинки, в яких квартири здаються в довгострокову оренду, є туристичні апарт-готелі з короткостроковою орендою, є комплекси для пенсіонерів з медичним обслуговуванням, є студентські гуртожитки – все це вважається різновидами прибуткових будинків.
У Парижі мінімальний поріг вартості прибуткових будинків становить 2–3 млн євро. У провінції нерухомість такого типу можна придбати менш ніж за 1 млн. «Рентабельність залежить від розташування об'єкта. Наприклад, у центрі Лілля у продажу є будинки з прибутковістю близько 5% річних. До 12% прибутку на рік дають вкладення коштів у будівлі на периферії, але там високі ризики простоїв», – розповідає провідний експерт Tranio.Ru Юлія Кожевнікова.
Куди інвестують росіяни
Росіяни, які купують прибуткові будинки в Європі, переслідують одну з двох цілей (або відразу обидві): інвестиції або отримання виду на проживання. Але якщо для інвестиційної покупки підходить будь-яка європейська країна, отримати ВНЖ можна далеко не скрізь.
«Близько 40% нерухомості, яка купується за кордоном, придбавається для отримання доходу. Це може бути і перепродаж, не тільки оренда, деякі використовують систему Timeshare – у певний період часу проживають самі в цій нерухомості, а в решту сезону приміщення здають», – розповідає партнер групи компаній vvCube Вадим Ткаченко. Водночас, за даними експерта, близько 80% тих, хто купує нерухомість у Європі, хочуть отримати там ВНЖ, але це можливо не повсюдно.
Наприклад, за даними Tranio.Ru, 100% ріелторів, які працюють у Швейцарії, вважають прибуткові будинки в цій країні найпопулярнішою комерційною нерухомістю серед росіян. Але у Швейцарії покупка нерухомості не дає права претендувати на ВНЖ – необхідно організувати свій бізнес, надати робочі місця швейцарцям і платити податки.
Деякі прибуткові будинки в Європі продаються як готовий бізнес, і якщо його підтримувати, це може стати підставою для отримання ВНЖ.
У Німеччині умови такі ж. Щоб претендувати на ВНЖ, необхідно вести власний бізнес. Там 72% ріелторів, які працюють з російськими клієнтами, вважають прибуткові будинки найпопулярнішим видом комерційної нерухомості серед наших співвітчизників.
Також у топ-5 країн за інтересом до прибуткових будинків серед росіян потрапили Нідерланди та Угорщина.
Екатерина САХАРОВА.
«Газета.ru»