Замків не стає більше, тому найбільшими інвестиційними компаніями світу купівля замку в Європі розглядається як одне з найпривабливіших довгострокових вкладень. Смаки покупців замків помітно відрізняються. Як розповіли кореспонденту інтернет-журналу про нерухомість Metrinfo.Ru представники зарубіжних агентств, джентльмени з берегів Туманного Альбіону найбільше цінують «руїни» з давньою історією, французи – три-, п'ятиповерхові замки, а росіяни - з вежами та унікальними меблями.
Для миру і війни
У первісному значенні замок - це будівля або комплекс будівель, зазвичай обнесені стіною і поєднують у собі дві функції: оборонно-фортифікаційну та житлову. Зазвичай їх будували на височинах, островах, скельних виступах та інших важкодоступних місцях.
Головною частиною середньовічного замку була центральна вежа - донжон. Служив він, природно, для оборонних цілей, але тут були й житлові кімнати, колодязь, господарські приміщення - склади продовольства та боєприпасів. Невеликий внутрішній двір оточували масивні зубчасті стіни з вежами та добре укріпленими воротами. Далі йшов зовнішній двір, який включав господарські будівлі, а також замковий сад і город. Весь замок був оточений другим рядом стін і ровом, через який перекидався підйомний міст. Ці зовнішні споруди називаються депендансом. Такі замки часто були в плані прямокутними, або їхні стіни чітко слідували рельєфу місцевості.
Найбільшого розквіту замкове будівництво досягло в Англії в XII столітті. Численні споруди збереглися також у долинах річок Рейну та Луари, в Палестині (замки хрестоносців) та в Іспанії.
Гроші в зáмок – краще, ніж під замóк
За свідченням Надії Вельо, власниці бельгійського агентства Immo-Reflex, користуються популярністю і замки в Північно-Східній Франції, і в країнах Бенілюксу. Багато з них побудовані ще жившим за часів Людовіка XIV Себастьяном Ле Претр де Вобаном, який усе життя провів в облогах ворожих фортець і в будівництві французьких замків. Оскільки східний кордон Франції проходив у ті роки по Рейну та Маасу, частина вобанівських замків опинилася на території сучасних Бельгії, Голландії, Німеччини та Люксембургу. Вобан побудував заново 33 замки та вдосконалив близько 300 старих. Замки Вобана, на відміну від замків Південної Франції, мали не стільки житлове та декоративне, скільки військове призначення, і використовувалися для оборони аж до 1940 року.
Тому багато з них перебувають у плачевному стані, оскільки в 1940 році їх руйнувала німецька облогова артилерія, а в 1944 – англо-американська авіація. Сьогодні держава, скидаючи ці руїни з балансу, продає їх у приватні руки з умовою реставрації та відновлення первісного вигляду. Більше того, в деяких країнах держава бере на себе від 20 до 60% витрат на реставрацію купленого об'єкта.
Найдавніші та недоторканні замки збереглися у Великобританії. Більшість з них належать або королівській сім'ї, або перебувають у спадковому володінні аристократичних родин. Більше півсотні - належать приватним особам і час від часу їх виставляють на продаж, приблизно по три-чотири «штуки» на рік.
За словами Анни Форестер, віце-президента агентства The Foresters’, 80% англійських замків купується з комерційною метою: найчастіше їх переобладнують у готелі, ресторани, клуби. Прибутковість подібних інвестицій невелика. У кращому випадку вона становить від 5% до 8% на рік. Деякі власники здають свою нерухомість кілька разів на рік – для презентацій та днів народження, а в решту часу користуються нею самі.
Британські замки на сьогодні – найдорожчі. Але ще недавно деякі руїни продавали за один символічний фунт, щоб новий власник відновив їхній первісний стан. Однак існують і зворотні ситуації – іноді замок примусово викуповує держава через нездатність власника утримувати його належним чином або, навпаки, коли власник, роблячи в замку «крутий російський євроремонт», порушує, на думку влади, історичну своєрідність садиби.
Покупцями австрійських замків є не стільки іноземці, скільки самі австрійці. За словами Олександра Вебера з берлінського агентства Volkswohnung, найбільшим попитом користуються замки в передгір'ях Альп, і не тільки в Австрії, а й у Баварії. Баварські замки давніші за австрійські – побудовані вони в основному в XIX столітті, а за своєю архітектурою більше нагадують середньовічні. Покупці таких замків переобладнують їх під готелі або роблять основною будівлею гірськолижного курорту.
Шукаємо старовину без підробки
Інтернет-журнал про нерухомість Metrinfo.Ru спробував пошукати справжній феодальний замок і прицінитися до нього. Ось які варіанти ми перебрали.
Австрія: псевдофортеці для сільських готелів. Невеликий замок Zwettl у тихому місці неподалік від австрійського міста Зальцбург. Розташований в оточенні лісів і лугів на величезній ділянці землі. Відремонтований та декорований у стилі традиційних князівських будівель з використанням новітніх технологій. У замку є сауна, фітнес-зал, винний погріб, дві кухні, телефон, антена, центральне опалення, гараж на два автомобілі. Єдина заковика – ця будівля зовсім не середньовічна. Збудований він у 1900 році й історичної цінності не має. Зате стоїть міцно, а ціна цілком пристойна – €1.560.000 (?1.560 за квадратний метр – приблизно стільки ж, скільки й метр у середній зальцбурзькій квартирі).
Набагато дорожчий замок в околицях Відня – €5.200.000. І це при майже однаковій площі з попереднім – 1.090 м2. Квадратний метр у такому замку коштує, відповідно, €4.770 – трохи вище, ніж у середньому по Відні, але ціну тут додає наявний у замку басейн. Збудований цей замок менше ніж 100 років тому – у 1910 році. При проектуванні передбачений гараж. Давніх замків ви в цій країні не знайдете, оскільки Австрія була довгий час імперією, і замки феодалів, щоб ті не стали оплотами сепаратизму, знесли ще в XVI-XVII століттях.
Чи варто вкладати гроші в такі замки? Варто, якщо збираєтеся влаштувати в них сільські готелі. Як предмет історії, ці псевдозамки жодної цінності не мають. Дорожчати чи дешевшати вони будуть разом із нерухомістю тієї країни, в якій вони знаходяться, а їхня ціна дорівнюватиме середній вартості нерухомості в цій країні.
Італія: бетон в тріщинах після капремонту. Справжні замки можна знайти в сусідній Італії. Наприклад, - середньовічний замок, розташований на мальовничих пагорбах біля міста Удіне, на північному сході Італії, у безпосередній близькості від Альпійських гір та узбережжя Адріатичного моря. Коштує він €3.100.000. Площа головної будівлі з донжоном становить 700 м2, а площа депендансу – 600. Квадратний метр, таким чином, коштує €2.384. Порівняти з квартирами в Удіне тут складно – зараз там у продажу тільки «еліта», а обійдеться вона в €7 тис. за метр, однак у сусідньому Трієсті вартість квадратного метра приблизно така ж (близько €2.500). Невже історія нічого не коштує? Виявляється, у 2004 році в замку зробили капітальний ремонт, і тепер він перетворився на дорогу дев'ятиспальну віллу з давніми стінами, тріщини в яких були залиті сучасним бетоном.
Франція: бізнес у додачу. Де ж нам знайти справжній замок? Може, у Франції? Візьмемо, наприклад, замок Пуату, розташований в однойменній провінції на заході Франції неподалік від Ангулема, у департаменті Шаранта. Коштує цей замок €4.240.000, але і він цінний не стільки давніми стінами. Справа в тому, що знаходиться будівля не просто в провінції Пуату-Шарант, не просто в департаменті Шаранта, але й у супрефектурі Коньяк - центрі виробництва знаменитого гарячого напою.
До замку додаються 192 гектари виноградників з офіційним дозволом на виробництво коньяку, а також все обладнання та спеціальний погріб. Зрозуміло, що покупець звертатиме увагу не стільки на 750 квадратних метрів замку, збудованого, як запевняють, у XV столітті (хоча величезні вікна свідчать про те, що замок у XVII столітті зазнав докорінної реконструкції), а на виноградники та лікеро-горілчаний завод у підвалі.
Франція, однак, супрефектурою Коньяк не обмежується, і в Аквітанії виставлений на продаж 21-кімнатний замок, що коштує €2.800.000. Площа його – 1.200 м2. До будівлі додаються 33 альтанки по 18 м2 кожна, оранжерея, три ставки, басейн з клубом та 30 гектарів прекрасного парку!
Цей замок має не тільки споживчу, але й історичну вартість. Дату його зведення продавець не знає, але, дивлячись на фотографію, неважко визначити, що збудований він був у другій половині XVI століття. Тоді, в епоху централізованого абсолютизму замки втратили своє первісне фортифікаційне призначення. Тому в глухих стінах старих замків у XVI-XVII століттях почали пробивати вікна, а новозбудовані замки - прикрашати непотрібним з військової точки зору декором – башточками, різьбленими карнизами і навіть скульптурними композиціями.
Великобританія: і давнє, і дороге. Ми дісталися до найдорожчої пропозиції - замок Seton у Шотландії, збудований наприкінці XVIII століття. За нього просять $9,4 млн (майже €6,5 млн). Площа чотириповерхової основної будівлі та об'єднаних східної та західної споруд у загальній складності становить 9 тис. квадратних футів, тобто 836 м2, що в перерахунку на долари за квадратний метр дає цифру в $11.244 або €7.760.
Загалом, ціни на більшість британських замків знаходяться в межах 10 млн фунтів, тобто близько $20 млн або €13,8 млн.
Наша невелика подорож у світ замкової нерухомості призводить до наступних висновків. Звісно, замки купують у більшості випадків не для того, щоб у них жити. Найкраще застосування – зробити в ньому готель або здавати в оренду для урочистих випадків. Тоді окупиться й утримання замку (спробуйте хоча б його протопити), і власники отримуватимуть заслужений дохід. Жодних довільних глобальних реконструкцій у замках проводити не можна, або їх треба ретельно узгоджувати. У ряді країн держава допомагає відновлювати замки. Але до «замкового» бізнесу нашим капіталістам ще належить дорости.