У Німеччині зараз зростає попит на житло за межами великих міст
Індивідуальні житлові будинки дорожчають швидше за квартири
Найсвіжіші цифри свідчать про те, що у 2-му кварталі, з квітня по червень, на піку першої хвилі COVID-19, квартири зросли в ціні порівняно з аналогічним періодом минулого року в середньому по Німеччині на 5,9%. Про це повідомила в середині серпня спеціалізована на ринку житлової нерухомості ФРН гамбурзька консалтингова компанія F + B. А її виконавчий директор Бернд Лойтнер вказав на особливо високу динаміку в сегменті житлових будинків на одну або дві сім'ї. Вони подорожчали за рік на 9%.
Як зазначає Deutsche Welle, це нове явище. Трендом минулого десятиліття було випереджальне зростання цін на житло в багатоквартирних будинках, особливо в найбільших містах Німеччини з великим приростом населення. Це чотири німецькі міста з населенням понад 1 млн осіб – Берлін, Гамбург, Мюнхен і Кельн, а також Франкфурт-на-Майні, Штутгарт і Дюссельдорф. Тепер же, останні роки два, прискорюється подорожчання індивідуальних будинків, у тому числі в невеликих населених пунктах.
Основну причину експерти вбачають у тому, що досягнутий у великих містах рівень цін на купівлю та оренду житлоплощі все частіше просто змушує людей перебиратися в більш доступні передмістя і навіть у віддалену сільську місцевість.
Ціни на квартири у ФРН навряд чи суттєво знизяться
І ось тепер пандемія коронавірусу може дати додатковий імпульс відтоку мешканців за межі великих міст, подалі не лише від недоступних цін, а й від постійного скупчення потенційних носіїв інфекції. Тим більше, що через COVID-19 різко зросла кількість фахівців, які працюють віддалено з дому. Для багатьох тепер набагато важливіша можливість розширити житлоплощу та виділити окрему кімнату під робочий кабінет, ніж географічна близькість до офісу.
У цій ситуації експерти не виключають уповільнення зростання цін на житло в багатоквартирних будинках і навіть деяке їх зниження. За даними F + B, у 2-му кварталі в 10 з 50 найдорожчих німецьких міст цінова динаміка на ринку квартир була негативною. Втім, у гіршому випадку це кілька відсотків, ні про яке обвальне падіння не йдеться.
Тож купівля квартири в Німеччині в суто спекулятивних цілях, у розрахунку на швидке суттєве подорожчання, видається нині справою вкрай ризикованою. Тим більше, що останніми роками експерти вже не раз запитували, чи не почали на ринку нерухомості в деяких містах Німеччини надуватися мильні бульбашки. До того ж у країні триває бурхливе житлове будівництво.
Іпотека в Німеччині коштує зараз менше 1% річних
Однак на значне повсюдне зниження цін на квартири потенційним покупцям житла або інвесторам сподіватися теж навряд чи варто. «Виходьте з того, що нерухомість, принаймні в короткостроковій перспективі, не стане набагато вигіднішою», – пише у своїй колонці на сайті популярного щотижневика Der Spiegel Герман-Йозеф Тенгаген, головний редактор порталу Finanztip, який консультує німецьких споживачів з фінансових питань.
Найбільш «прожареним», як він висловлюється, експерт рекомендує зачекати «зимових симптомів кризи», коли, можливо, збільшиться кількість об'єктів, які доведеться продавати з молотка через несплату боргів.
Ключовим фактором, що забезпечує, як і раніше, високий попит на житлову нерухомість і тим самим стабільні або навіть зростаючі ціни, залишається рекордно дешева іпотека. «Ставки десятирічних кредитів перебувають у серпні 2020 поблизу своїх історичних мінімумів», – констатує портал Interhyp, що спеціалізується на послугах з фінансування житла.
За його даними, іпотеку на 10 років німецькі банки пропонують зараз у середньому за 0,75% річних. Найнижча точка була досягнута в березні, в момент стрімкого наростання пандемії, коли ставка опускалася до небувалих 0,68%. Для порівняння: п'ять років тому вона становила 1,8%, десять років тому була вище 4%. Кредит на 15 років можна отримати зараз у середньому за 1,04%.
Пільгові кредити від державного банку KfW
Жоден з опитаних кредитних інститутів, підкреслює Interhyp, не очікує протягом найближчого року подальшого зниження ставок. Водночас не виключено, що вони трохи зростуть у міру виходу економіки з кризи. Однак усі учасники проведеного на початку серпня опитування впевнені, що значного подорожчання іпотеки точно не буде доти, доки Європейський центральний банк (ЄЦБ) не відмовиться від політики нульових процентних ставок.
Поки зберігаються настільки безпрецедентно вигідні умови кредитування, високий попит на житлові об'єкти фактично гарантований. Тим більше, що ті, хто купує квартиру чи будинок для власного проживання, можуть скористатися ще й системою пільгових кредитів розміром до 100 тисяч євро від державного банку KfW.
Щоправда, запропонувати в нинішніх екстраординарних умовах процентну ставку нижчу за ринкову він не може, і вона становить у нього зараз усі ті ж 0,75-0,77%, однак KfW готовий давати гроші на терміни до 25 років і на перші 1-3 роки звільняти від погашення кредиту. Відповідний договір оформлює той комерційний банк, у якого покупець бере іпотеку.
Великі регіональні відмінності ринку нерухомості
Але високий попит на квартири та будинки в Німеччині підтримуватимуть й інвестори, які шукають у кризові часи особливо надійні об'єкти для вкладення свого капіталу та зацікавлені в стабільному джерелі регулярного доходу. Серед таких інвесторів чимало іноземців. Так, німецьку нерухомість люблять купувати росіяни, хоча слід враховувати, що це не дає їм переваг при отриманні візи.
Здати в ФРН квартиру чи будинок не становить труднощів: приблизно половина населення користується орендованою житлоплощею. Це одна з особливостей німецького ринку нерухомості. Ще одна полягає у вельми значних регіональних відмінностях. Вони проявляються у величезному розкиді цін на житло, а також у різних розмірах податку на купівлю нерухомості та вартості послуг маклерів і нотаріусів.
У Німеччині, і це відрізняє її від багатьох інших країн, найдорожча нерухомість зовсім не в столиці. За даними компанії F + B, Берлін посів у 2-му кварталі лише 35-е місце у списку найдорожчих населених пунктів ФРН: квадратний метр у квартирах коштував тут у середньому 3900 євро, трохи більше, ніж у Кельні – 3820 євро. Водночас у Гамбурзі ціна становила 4900 євро, у Франкфурті-на-Майні 5240 євро, а в Мюнхені 7220 євро. Тож житло в баварській столиці (а також у її околицях із мальовничими озерами та видом на Альпи) було і залишається найдорожчим у країні.
Водночас у Баварії, а також, наприклад, у Саксонії з містами Лейпциг і Дрезден, податок на купівлю нерухомості становить 3,5% від ціни об'єкта, у Берліні 6%, а у федеральній землі Північний Рейн – Вестфалія з містами Кельн і Дюссельдорф навіть 6,5%.
Найкращий вік для купівлі житла в Німеччині
Одночасно у федеральних землях Берлін, Бранденбург (столиця Потсдам), Бремен, Гамбург і Гессен (з містами Франкфурт-на-Майні та Вісбаден) гонорар маклеру, що сягає 7% від суми угоди, платить поки що лише покупець, тоді як в інших регіонах країни у винагороді за посередництво в рівній частці бере участь і продавець. Однак наприкінці 2020 року це виняток буде скасовано, і Герман-Йозеф Тенгаген рекомендує своїм читачам почекати ще пару місяців із купівлею житла в цих землях: витрати на маклера скоротяться вдвічі.
Але навіть після цієї зміни в законодавстві в різних частинах ФРН при купівлі житла й надалі доведеться викладати за послуги та податки додатково ще 10-15% від вартості об'єкта. Тому професор Регенсбурзького університету Тобіас Юст в інтерв'ю економічному виданню Wirtschaftswoche не радить випускникам вишів надто рано, ще не досягнувши й 30 років, обзаводитися власним житлом.
Експерт з економіки ринку нерухомості вважає, що спочатку слід розплатитися з можливими боргами за навчання та накопичити суму, яка не лише покривала б супутні витрати при купівлі житла, а й забезпечувала б досить великий перший внесок. За нинішніх низьких ставок іпотеки це не повинні бути 30%, як за традицією стверджують деякі експерти, але брати кредит у розмірі всієї вартості об'єкта, як пропонують зараз деякі банки, Тобіас Юст настійно не рекомендує.
Водночас професор шкодує, що поки середній вік жителів Німеччини, які вперше купують житло, перевищує 40 років: «Якби вдалося наполовину скоротити супутні витрати, це могло б відбуватися на пару років раніше».