Існує щонайменше 7 способів заробити на нерухомості в Європі
Газеты.Ru опитала експертів ринку зарубіжної нерухомості, щоб з'ясувати, яку нерухомість можна купити, щоб отримувати хороший дохід, і головне – в яких країнах варто цим займатися.
Квартири
Один з найнадійніших способів інвестування – квартири для здачі в оренду (buy-to-let) у великих містах Європи. У Європі люди набагато повільніше обзаводяться власним житлом і не всі навіть відчувають у цьому необхідність, так що клієнти знайдуться завжди. Також можна заробляти на туристах, тоді це буде дохід від короткострокової оренди: він може бути навіть вищим, але планувати завантаження складніше.
Експерти брокера зарубіжної нерухомості «Траніо» радять звернути увагу на Австрію – адже там близько 43% населення орендують житло, тобто попит на ринку оренди стабільний. Невелику квартиру у Відні можна купити за 150 тис. євро, дохідність від здачі в оренду становитиме близько 4%. «Квартири більшою мірою ощадна інвестиція, більшу частину дохідності принесе зростання вартості самого об'єкта», – зазначають у компанії.
Керуючий партнер W1 Evans Анна Левітова вважає непоганим варіантом для інвестицій Чехію, тому що ціни на нерухомість тут значно нижчі, ніж в інших європейських країнах. За 280 тис. євро можна купити трикімнатну квартиру в центрі Праги біля набережної. Дохідність від здачі в оренду такого варіанту може сягати 7% річних.
Якщо є завдання отримати вид на проживання (ВНП), відмінний варіант – Португалія, де зараз одна з найвигідніших програм отримання «золотих віз». Крім того, тут ще відчуваються наслідки кризи, і покупка може виявитися дуже вигідною. За даними Henley&Partners, рівень цін на житло в Португалії в середньому на 40% нижчий за пікові докризові значення, але вже є позитивна динаміка.
Експерти вважають, що нерухомість у Португалії зростатиме в ціні протягом найближчих кількох років, а отже, куплене сьогодні можна буде продати дорожче. Зростанню цін сприяє і програма отримання ВНП – привабливі умови викликали зростання попиту на найпопулярніших напрямках.
Апартаменти в готелях
Досить зручний спосіб інвестицій – апартаменти в готелях, його перевага в тому, що за такою нерухомістю стежитиме сам готель. Можна укласти договір на управління, і тоді не треба буде самостійно шукати клієнтів – крім того, часто в договорах прописується гарантована дохідність на певний термін. Якщо обіцяють дохід 8-10%, варто напружитися. Швидше за все, це досяжно лише на короткий термін.
«Така дохідність досягається дуже просто. Об'єкт, як правило, новий, спочатку продається клієнту в півтора-два рази дорожче ринкової вартості. Далі керуюча компанія експлуатує об'єкт, виплачує протягом п'яти років обіцяні 8-10% від вартості, а після відмовляється від управління, а ринкові ставки на об'єкт виявляються в півтора-два рази нижчі», – попереджає експерт «Траніо» Георгій Качмазов. Нормальна дохідність для апартаментів у готелі – до 5%.
Апартаменти має сенс купувати в курортних країнах, хороші пропозиції є в Ізраїлі, Іспанії та Португалії. Як правило, договір передбачає, що власник зможе сам проживати в апартаментах до трьох місяців на рік – так і з відпусткою вирішиться питання. Середня ціна стандартних апартаментів з однією спальнею – до 300 тис. євро.
Гірськолижні шале
Ще один вид курортної нерухомості для інвестицій – гірськолижні шале. Їх, звісно, краще купувати в Австрії або Швейцарії. «Ці дві країни вже кілька десятків років – найсильніші ринки гірськолижної нерухомості з високою наповнюваністю, довгими гірськолижними сезонами та розвиненою інфраструктурою, призначеною для літнього та зимового відпочинку в горах», – говорить керуючий інвестиціями в нерухомість і засновник компанії Indriksons.ru Ігор Індріксонс.
Але якщо з двох країн – лідерів цього сегменту більше приваблює Швейцарія, варто пам'ятати про обмеження для іноземців. На рік видається лише 1500 дозволів на купівлю нерухомості нерезидентам. При цьому стартова вартість шале – 112–120 тис. євро, а дохідність становитиме близько 5% річних.
Прибуткові будинки
У Європі прибуткові будинки – дуже поширений бізнес. У багатьох великих містах є багатоквартирні житлові будівлі, де все житло здається в оренду.
Лідер цього ринку серед європейських країн – Німеччина, де 57% населення орендують житло. А в Берліні знімають квартири вже 85% жителів. Зростає інтерес покупців до таких міст, як Кельн, Ессен, Дюссельдорф, Аахен, Дуйсбург, Дортмунд, Обергайм. Вигода для власника від здачі приміщень – 6-7% річних. У центральних районах міст дохідність менша – до 5% на рік. У Берліні ціни на прибуткові будинки починаються від 3 млн євро. У хорошому районі Дюссельдорфа можна купити будинок на 10-20 квартир за 1,5–2 млн євро.
Хостели
Схожий вид бізнесу – бюджетні міні-готелі та хостели, але ця інвестиція спрямована на отримання доходу від короткострокової оренди. Номери в хостелах, як правило, займають молоді туристи. Тому на відміну від прибуткових будинків, які рідко розташовуються в центральних районах, хостели варто купувати у великих туристичних містах і районах.
За даними «Траніо», дохідність хостелу – близько 6-8% річних залежно від розташування та якості об'єкта. Дохід 6% приносить хостел на дев'ять номерів у центрі Барселони вартістю 1 млн євро при середній заповнюваності 80%. Мінімальна вартість інвестицій для відкриття невеликого хостелу – 300-500 тис. євро для об'єкта під реконструкцію та від 1-1,5 млн євро для купівлі готового бізнесу. Окупаються такі об'єкти приблизно за десять років при грамотному управлінні.
Супермаркети
Популярний зараз вид інвестицій – супермаркети, які можуть купуватися як готовий бізнес або здаватися мережам. За даними Knight Frank, дохідність супермаркетів у Німеччині та Австрії, де такий бізнес вести найбільш вигідно, може досягати 7-8% річних. Але керівник відділу зарубіжної нерухомості компанії Марина Кузьміна зазначає, що такі об'єкти зазвичай не виходять на відкритий ринок, а реалізуються у закритих продажах.
За даними «Траніо», бюджет покупки супермаркету в Німеччині – 3-10 млн євро. Аналітики компанії вважають великою перевагою країни особливості укладання договорів оренди. Орендарі, як правило, – це великі німецькі мережі, які звикли брати об'єкт на 15 років на «жорстких» умовах, коли ні власник, ні орендар не можуть відмовитися від виконання контрактних зобов'язань. Тому навіть якщо рітейлер виїде, він все одно повинен буде платити за оренду протягом 15 років.
Комірки на складахОстаннім часом стає популярною покупка комірки в комплексі складу самообслуговування, яку потім можна здавати в оренду. «Переїзди фізичних осіб або компаній, що супроводжуються перевезенням речей, стають простішими завдяки складським коміркам, що дозволяють визначити місце в системі зберігання. І інвестори можуть цим скористатися», – каже Ігор Індріксонс.
Перевага складів самообслуговування – низький поріг входу, тобто відносно невелика вартість. У Великобританії, де така послуга вже поширена, початкові інвестиції в комірку – 15-50 тис. фунтів стерлінгів. Дохідність, за даними Indriksons.ru, досягає 8% річних. Склади самообслуговування є на ринку нерухомості Німеччини, але там вартість подібних об'єктів починається від 700 тис. євро.