Якого росіянина не зацікавить такий прекрасний пейзаж?
Влада Чорногорії поспішає прийняти регулюючі забудову закони та підзаконні акти, зобов'язуючи інвестиційно-будівельні та девелоперські компанії дотримуватися жорстких вимог щодо висоти та архітектури будівель і відсувати будівництво будинків все далі й далі від берегової лінії. А з нового року набирають чинності акти, покликані посилити боротьбу «з брудними грошима» та зобов'язати покупців надавати інформацію про походження коштів. Але вберегти країну – і, передусім, її 280-кілометрове узбережжя – від перетворення на великий будівельний майданчик або стримати стрімке зростання цін нинішні зусилля уряду не можуть: на ринку нерухомості Чорногорії справжній бум.
І ось що цікаво: досі в жодній країні світу росіяни не були інвесторами «номер один». У Чорногорії ж вони випередили навіть всюдисущих англійців, кмітливих ірландців та багатих скандинавів. Скупивши нерухомість у Магнітогорську, заможний росіянин може дозволити собі придивитися і до перлини Адріатичного узбережжя – Чорногорії.
Що приваблює громадян колишнього Союзу в наймолодшу державу Старого Світу? На які міста Чорногорії потенційним покупцям нерухомості варто звернути особливу увагу? З якими проблемами доведеться зіткнутися? Про це розповідає керуючий партнер компанії «Русская Швейцария» Сергій САНДЕР.
Як росіяни перемогли англійців?
Справді, бум, справжній бум. І дійсно, все, в основному, скуповується росіянами, які, отримавши «бумовий» досвід у Хорватії, опинилися в Чорногорії раніше та включилися в процес активніше, ніж британці та ірландці.
Пояснення дуже просте: насамперед – безвізовий в'їзд. Якщо в ту саму Хорватію треба пред'явити ваучер турфірми та готельне бронювання, то в Чорногорію впускають просто за наявності паспорта, куди навіть не вклеюють жодної візи, а просто ставлять штамп.
По-друге, ще зовсім недавно ціни на чорногорську нерухомість були не такі високі, як у Хорватії та інших країнах Європи – наші співвітчизники просто приїжджали з готівкою та купували ділянки та будинки. Причому, приїжджали далеко не мільйонери, і саме їхніми стараннями в містах Чорногорії з'явилися російські вулиці та міні-квартали. Щоправда, зараз, коли ринок структурується, а ціни постійно йдуть вгору і вже починають «кусатися», я думаю, процес буде впорядковуватися.
Третій не менш важливий момент – схожість мов. Іспанія, Кіпр, Італія – між ними і нами величезна різниця в менталітеті, і ніхто з наших покупців нерухомості не прагне вчити іспанську чи італійську. У Чорногорії ж, якщо місцеве населення хоч трохи проявляє бажання згадати російську (а старше покоління обов'язково вчило її в школі), жодних проблем із взаєморозумінням не виникає. А людина, яка хоче там тривалий час жити або працювати, заговорить, витративши на ходіння з розмовником щонайбільше два-три місяці.
Що стосується тимчасових обмежень на перебування іноземців, вони в Чорногорії існують, як і скрізь. За міжнародним правом, якщо іноземець проживає на території країни більше 180 днів, він починає вважатися її резидентом з усіма наслідками, що випливають. Але річ у тім, що в Чорногорії ніхто цей процес особливо не контролює: одні іноземці просто живуть там, скільки хочуть, інші відкривають бізнес, офіційно оформлюючи всі необхідні дозволи. Але в будь-якому разі якихось перевірок – а скільки днів ви перебуваєте в країні? – немає.
Як відомо, Чорногорія, в якій фактично відсутні великі промислові підприємства – екологічно чиста країна, пріоритетний напрямок розвитку якої – туризм. У найближчі роки все в Чорногорії буде крутитися навколо туризму, і навіть «розвиваючі» посібники ЄС підуть, насамперед, на створення туристичної інфраструктури, в тому числі й для residential tourism. Це – чотири.
Вважається, що основний вектор туристичного розвитку Чорногорії спрямований на південь, захоплюючи район Будви і все, що південніше, у бік Бара. Тут багато природних бухт і практично немає насипних пляжів, тож, у пошуках «будиночка біля моря», не варто порівнювати Чорногорію з Карибами. У цій країні все маленьке, природне, на що й робиться акцент. А наскільки розпечені туристи приймають це за «краще» – уже інше питання.
Що? Де? Скільки?
Самі чорногорці вважають, що найбільш цікаві місця – це район Бечичі, включаючи всесвітньо відоме місто Будву та бухту біля острова Св. Стефана, Петровац, Котор і Герцег Нови, відомий курорт у південній частині Адріатики, біля входу в Боко-Которську затоку, та Іголо.
На мою думку, основне змагання розгортається між містами Будва та Петровац: там поруч розташована одна з унікальних бухт, що знаходиться під захистом ЮНЕСКО. Я б сказав, що найпопулярніше на даний момент місце все-таки Будва, туристичний центр, де кипить життя і концентрується основна маса туристів. Раніше в елітній табелі про ранги набагато вище Будви стояв Герцег Нови, але старожили згадують, що після війни на цей курорт переїхало дуже багато біженців, і місто стало… незрозумілим. Плюс до цього, Герцег Нови – це «відкрита вода», а Будва – бухта, де море більш чисте, більш тепле, словом, більш приємне.
Отже, що стосується Будви: біля берега, у старому місті практично нічого не залишилося. Тобто взагалі нічого – в сенсі, більше немає вільних ділянок під забудову, оскільки місця там практично не було, а скупка найпопулярнішої прибережної землі активно йшла всі останні роки. Тепер в одному з найбільших міст Чорногорії з населенням близько 50-60 тис. осіб, в основному, забудовуються центральна частина та схили гір.
Щодо квартир та апартаментів, то все, що збудовано, вже продано, а те, що зводиться зараз (зокрема й елітне житло), продаватиметься протягом найближчих двох років. І варто зазначити, що в Будві вже з'явилася «сезонна» проблема автомобільних заторів, спричинена не стільки кількістю людей, скільки системою організації руху: всі дороги тут однополосні, і влітку проїхати практично неможливо. Наскільки комфортне таке проживання – велике питання.
Наступне дуже цікаве місце, розташоване в сусідній бухті – Бечичі (хоча в географічному сенсі це – теж Будва). Бечичі – один з найелітніших районів Чорногорії – наприклад, найбільший, найрозкішніший на сьогодні готель країни збудований саме тут. Донедавна чорногорські готелі були щонайбільше 4-зіркові (ці «4 зірки» в перерахунку на європейський рівень насправді «тягнули» лише на дві-три, за винятком нечисленних хороших готелів). Але спочатку в Бечичах збудували Queen of Montenegro, який стоїть не на морі, а на пагорбі. Внизу вільна ділянка землі, на тендері виграла російська компанія і збудувала готель Splendid (проєкт обійшовся близько €60-70 млн). Дві ділянки поруч уже зарезервовані для Sheraton і Hilton.
Відповідно, як тільки в Бечичах з'явився Splendid, ціни підскочили до небес. Але насправді, місця для будівництва немає і тут – 2/3 бухти займають великі готелі або ділянки, виділені під масштабну забудову. А все інше – ресторани та маленькі готелі. На цьому фоні виділяються будинки, що будуються, з красивими фасадами на першій лінії, де ціни вже зараз сягають €5.500 за квадратний метр. Багато квартир розпродані задовго до закінчення будівництва.
Однак становлять інтерес і ділянки, розташовані на схилах гір. Тут, нагорі, з'являються якісь американці, які викуповують величезні ділянки, забудовують їх і розпродають «своїм». І взагалі, зрозуміти щось дуже важко: забудовників безліч, вони встановлюють свої правила гри, на ринку пропонується все – від землі до готових апартаментів, і кожен торгує так, як вважає за потрібне. Ціни переступили планку в €3.000.
Наступна примітна бухта та, де знаходиться знаменитий острів Святий Стефан, який є справжнім дивом природи. У бухті знаходяться одні з найкращих пляжів країни. А самі чорногорці називають бухту найромантичнішим місцем Чорногорії. Щоб дістатися туди, треба проїхати через лісову смугу – закритий заказник, де практично немає готелів, стоїть лише кілька будинків.
Друга половина бухти віддана під елітну забудову, де, кажуть, купує житло навіть прем'єр-міністр Чорногорії та інші VIP-персони – тобто, тут можна очікувати сприятливого сусідства. Насправді, заяви про елітність цього місця звучать… смішно. Чому? Зараз будівництво йде в самому кінці бухти – 4-5 будинків знаходяться на завершальній стадії, ціни в них – від €6.000. Далі розташований невеликий пляж, зовсім не облаштований, а потім, на дуже крутому схилі – ще кілька будинків. У цій елітній бухті повністю відсутня інфраструктура! Щоб просто поїсти або розважитися, треба їхати хвилин 10-15 у Бечичі чи Будву. Взагалі ж, бухта нагадує місця, яким, завдяки їхній тиші та усамітненню, зазвичай віддають перевагу пенсіонери.
Окремо варто поговорити про такі місця як Петровац, Котор та Херцег-Нові, які активно просуваються на міжнародному ринку. Котор знаходиться за 20 хвилин їзди від Будви. Місце фантастично гарне – дуже глибока бухта, на схилі якої збудоване місто. Старе місто і за величиною, і за висотою більше за Будву – там багато церков, університет, знаходиться найвідоміший нічний клуб «Максимус», словом, все дуже добре. Єдиний мінус – практично немає пляжів, тільки маленькі пляжики.
З цінами, як зазвичай, незрозуміло. У Которі зараз будується два комплекси апартаментів. Перший практично продали по €2.000 за м кв., другий - вже по €3.000. Якою буде ціна через кілька місяців не знає ніхто: компанія, що веде забудову, має офіси не лише в Чорногорії, але й у Лондоні – тому продає свій продукт і росіянам, і англійцям.
Херцег-Нові – місце, де розташовані всі основні SPA-центри, грязьові лікарні, найбільший військовий госпіталь і т. д. За кліматом цей курорт – щось середнє між Сочі та Лугано: пальми, кипариси, квіти. Поруч з готелем Plaza, одна з державних компаній зараз будує центр «Савіна» – величезний комплекс апартаментів, розташованих на стрімкому схилі і з гір спускаються прямо до моря. Ціни – €2.000 за «квадрат». Два будинки в «Савіні» вже збудовано, основи решти закладено, працюють чорногорці швидко – до червня планують закінчити. І ціни на той момент, думаю, зростуть вдвічі (власне, по €3.000 за кв. м комплекс спокійно можна продавати і зараз).
У Херцег-Нові трапляються й унікальні проєкти. Наприклад, кілька вілл, що стоять на пагорбі: маленьких, на крихітних ділянках 2-3 сотки, але настільки гарно зроблених і органічно вписаних у ландшафт! Я заходив усередину, розмовляв із робітниками, які ведуть оздоблення: виявляється, і тут власник – росіянин.
Одна тільки біда – транспорт. У Херцег-Нові є два шляхи: можна скористатися поромом як продовженням шляху з аеропорту, а якщо вирішите об'їхати бухту, то поїздка займе близько півтори години - у сезон часто бувають затори на дорогах. Щоправда, зараз будівництво доріг є пріоритетним завданням уряду Чорногорії. Через малу протяжність берегової лінії, влада планує буквально за пару років прокласти високогірні швидкісні траси, щоб закрити транспортне питання раз і назавжди.
А якщо не пощастить?
Дуже популярна зараз тема, яку активніше, ніж чорногорці, розробляють хорвати – житло на території Старого міста. Будинки там дійсно старовинні, кам'яні, гарні, але в дуже різному стані: іноді відремонтовані, а іноді ні. Подібні пропозиції – на любителя. Зрозуміло, що дуже престижно жити в Старому місті. Але, як правило, там немає хороших пляжів, до «цивілізованого» моря доведеться подолати досить значну відстань. А в старій частині Котора взагалі пляжів немає.
Друга проблема – шум, результат туристичного скупчення. Це ж тільки говориться, що бари та ресторани працюють до дванадцятої або години, насправді туристи можуть розважатися всю ніч. Чи комфортно жити в таких умовах? Що стосується цін, то й тут, як завжди – хто на що здатний. У старій Будві з вас можуть зажадати і €5.000 за кв. м, і набагато більше, і набагато менше – кому як пощастить.
Чому вірити? Кому довіряти?
Ринок Чорногорії, звичайно, дуже привабливий, але проблем тут не менше, ніж очевидних плюсів. Перша і головна з них – чистота документів. Багато фахівців скаржаться, що часто документи являють собою щось неймовірне – ні печаток, ні водяних знаків.
З цим же пов'язаний пошук відповіді ще на одне питання: якій компанії більше довіряти – приватній чи державній? Наприклад, до держкомпанії, яка веде забудову в Герцег-Нові, місцеві жителі ставляться з великою довірою – вона будує багато, якісно і вчасно. Однак приватні інвестори натякають: а раптом завтра та чи інша держструктура візьме і акціонується, і будівництво затягнеться на невизначений час.
Проблема часто виникає через те, що багато забудовників просять покупців здійснити 100% передоплату. А якщо із забудовником станеться щось погане? На це чорногорці зазвичай кажуть: «Ні-ні, у нас такого не буває, можете сміливо укладати договір». Але серйозні інвестори все ж таки вважають за краще дочекатися, коли будівництво закінчиться, і тільки після цього проводити повну оплату, навіть незважаючи на суттєво більші витрати.
Зрозуміло, що місцеві рієлтори перевіряють документацію, але реально забезпечити благонадійність забудовників вони не в змозі. Випадків гучних, відкритих банкрутств дійсно поки не було, але це все – до часу. Повної інформації про те, скільки в країні працює забудовників, скільки з них прогоріло, які затримки в будівництві у них були, теж немає – так що аналізувати ситуацію важко. Доводиться сподіватися на чесність конкретних рієлторів та власників і достовірність тих відомостей, які вони надають клієнту.
Друга серйозна проблема – абсолютна цінова неструктурованість ринку, де все буквально «відлітає» на етапі будівництва. Щоразу власник призначає за ділянку ціну, яку сам вважає справедливою. На таких же позиціях підходять до ціноутворення архітектори, будівельники, дизайнери і т. д. Ринок виходить стихійним: якщо десь «пройшли» росіяни і скупили землю за ціною, скажімо, €25 тис. за сотку, значить, власники сусідньої ділянки намагатимуться продати її дорожче – ось і весь механізм. До того ж, у Чорногорії, як і в багатьох країнах, фізичні особи мають право оформляти на своє ім'я будівлі, але землю можуть купувати тільки місцеві жителі або місцеві компанії. А це, зрозуміло, також породжує додаткові незручності.
Нарешті, поки ніхто не знає, наскільки затягнеться процес вступу Чорногорії до ЄС, і навіть більше того – яким саме шляхом піде країна. Вже зараз основною валютою тут є євро, що, до речі, стимулює зростання цін. З іншого боку, це зручно – іноземцям не потрібно думати про конвертацію валюти. Але якщо чорногорське законодавство буде приводитися у відповідність до вимог і норм ЄС, то це, перш за все, позначиться на порядку в'їзду до країни та перебування іноземців.