Доступний раніше Торонто стає все дорожчим
З одного з найдоступніших – в один із найдорожчих
Як зазначає «Русский Торонто», за підсумками 2018 року одне з найбільших канадських міст посіло 12-те місце серед найдорожчих міст світу, опинившись у компанії Нью-Йорка, Лондона та Парижа, де середні ціни на нерухомість трохи вищі, ніж у Торонто. І це при тому, що в середині 90-х ціни на нерухомість у Торонто були одними з найдоступніших серед інших великих міст Північної Америки, не кажучи вже про європейські мегаполіси. Наприклад, якщо порівнювати з Нью-Йорком, середні ціни в Торонто були щонайменше в 7-8 разів нижчими.
Зараз ми спостерігаємо зовсім іншу картину: ціни в цих двох містах майже зрівнялися. Що ж сталося за останні 25 років, що призвело до такого результату?
Для початку, відбулася трансформація Торонто з нудного промислового міста в мегаполіс світового рівня, який впевнено посів місце в десятці найважливіших ділових і технологічних центрів світу. Те, яким був Торонто 25 років тому, і в що він перетворився зараз, – це величезна різниця, це фактично два різних міста. Природно, ці зміни призвели до помітного зростання цін на нерухомість. У середньому ціни за останні 20-25 років зростали на 7-8% на рік.
Інше пояснення полягає в тому, що за останні роки бурхливе житлове будівництво велося в центральній частині міста, що повністю його змінило. Якщо 25 років тому в центральній частині (те, що називають даунтаун) стояли лише промислові будівлі, а житловий фонд був представлений старими страшненькими будиночками, то зараз практично весь центр складається з комплексів житлових висоток. Відповідно, це змінило демографію району, кількість мешканців різко зросла, центр ожив, причому переважає тут молодь. Багато в чому зростання цін у Торонто відбулося завдяки буму будівництва кондомініумів.
Нарешті, на відміну від США та Європи, які пережили дві серйозні економічні кризи кінця 90-х та 2008-2009 років, які вдаряли в першу чергу по ринку нерухомості, Канаду ці кризи минули. Принаймні, Канада була єдиною серед розвинених країн, яка пройшла через кризу 2008 року без втрат, і вона на ній практично ніяк не позначилася.
Все це в підсумку призвело до того, що Торонто став одним із найдорожчих мегаполісів на планеті.
Основна причина зростання цін – нестача житла
Одне з основних правил для інвесторів полягає в тому, що купувати потрібно на висхідному тренді, коли є запас для зростання цін. А от коли ціни досягли стелі, потрібно продавати. У зв'язку з цим виникає питання: що відбувається зараз на ринку нерухомості Торонто, чи не досягли ціни своєї стелі? І взагалі, чи має сенс вкладатися в нерухомість Торонто, якщо це зараз один із найдорожчих ринків у світі?
Щоб відповісти на це питання, варто розглянути причини зростання цін за останні 20-25 років.
Отже, головна причина зростання цін у Торонто – це елементарна нестача житла. Місто є магнітом і для бізнесу, і для висококваліфікованих спеціалістів, і для студентів, і взагалі для всіх, кому потрібні можливості. Торонто не просто найбільше місто Канади та її діловий центр, це третій за кількістю мешканців мегаполіс Північної Америки, один із найважливіших світових ділових і наукових центрів.
У зв'язку з цим у Торонто йде активний приплив населення, включаючи великий потік іммігрантів, причому іммігрантів висококваліфікованих і забезпечених. Будівництво житла елементарно не встигає за цим зростанням, і ситуація з житлом погіршується рік від року.
Багато в чому причина такого стану справ криється в надмірній зарегульованості того, що пов'язано з будівництвом. У Канаді одні з найжорсткіших у світі законів з охорони навколишнього середовища, охорони прав споживачів, є маса інших сфер, які вимагають експертиз і перевірок, плюс видача дозволів та інспекцій на кожному з етапів будівництва займає час. У підсумку забудовникам доводиться продиратися через масу бюрократичних перешкод, і процес будівництва від початку планування до здачі об'єкта в експлуатацію займає значний час.
Також муніципалітети обкладають забудовників податками та поборами, зобов'язують їх облагороджувати навколишній простір і проводити оновлення прилеглої інфраструктури. Все це піднімає вартість будівництва, і забудовникам доводиться ретельно зважувати, чи варто займатися тим чи іншим проектом.
Зокрема, за останній рік пройшла низка скасувань проектів будівництва кондомініумів, у тому числі тих, у яких вже були розпродані всі квартири – через бюрократичні зволікання та зростання вартості будівництва такі проекти стали збитковими для забудовників, і вони вирішили, що дешевше зупинити проект і виплатити штрафи.
І хоча новий провінційний уряд консерваторів вживає заходів, щоб зняти бюрократичні перепони, процес цей складний, і навряд чи в найближчі роки ситуація кардинально покращиться. Тому дефіцит житла буде тільки наростати. А раз дефіцит зберігатиметься, то ціни зростатимуть і далі.
Чи достатньо в Торонто платоспроможного населення?
Очевидно, що дефіцит житла – це головний фактор зростання цін. Однак якщо немає людей, які платитимуть за житло, то ніхто його не купуватиме, і ціни рано чи пізно мають піти вниз – принаймні, на ринку вторинного житла. Тому постає питання, наскільки багато в Торонто людей, здатних і готових платити такі ціни?
Так от, таких людей дуже багато. Канада взагалі одна з найзабезпеченіших країн світу, і навіть якщо не брати до уваги високооплачуваних спеціалістів, яких у Торонто дуже багато, і не брати до уваги іммігрантів з грошима, які також осідають в основному в Торонто, то навіть своїх місцевих мешканців із заощадженнями достатньо, щоб підтримувати зростання цін.
Серед місцевих жителів старшого віку великий відсоток – не просто забезпечені, а дуже навіть заможні люди. Багато хто допомагає своїм дітям і онукам з купівлею нерухомості, і навіть цього достатньо, щоб підтримувати зростання цін.
Але, як уже сказано вище, на ринок впливають і високооплачувані спеціалісти. Їм потрібно десь жити, і навіть незважаючи на те, що житло дорожчає, вони з Торонто нікуди не поїдуть, тому що тільки тут вони зможуть отримувати високі зарплати – які, до речі, постійно зростають.
Вищі ціни на житло означають, що виплачувати за нього доведеться довше, житлова площа буде меншою, і виплати будуть з'їдати більш суттєву частину їхніх доходів. Але, тим не менш, це все їм цілком по кишені. Крім того, нерухомість – це все ж інвестиції, тому її продовжують купувати навіть незважаючи на те, що ціни вже високі – завтра вони будуть ще вищими.
Нарешті, забезпечені іммігранти. Оскільки велику частку серед іммігрантів складають забезпечені люди, особливо з Китаю, їм ціни в Торонто не здаються високими – навпаки, порівняно з цінами в Гонконзі чи Шанхаї ціни в Торонто значно нижчі. Тому ця категорія також активно купує тут нерухомість.
Вигідність інвестицій
З огляду на те, що в Торонто нестача житла і ситуація з орендним житлом просто катастрофічна, його хронічно не вистачає, інвестиції в нерухомість продовжують залишатися надзвичайно вигідними. Це та причина, через яку на ринок нерухомості Торонто надходить багато інвестиційних грошей з-за кордону. Саме ця нестача житла та наявність платоспроможних покупців рухають ціни в Торонто і створюють великий задел для їх подальшого зростання.
На підтвердження цього можна навести приклад міст, з якими Торонто зараз опинився в одній компанії – Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Париж, Лондон. Ціни там вже давно дуже високі, тим не менш, вони продовжують зростати щонайменше на рівні 5-10% на рік, і цей процес незворотній.
Потрібно розуміти, що це особливість усіх великих ділових світових центрів, де люди заробляють хороші гроші і готові платити більше за житло. А Торонто входить до їх числа, тому тенденції тут точно такі ж.
Тож відповідь на питання, чи будуть зростати ціни в Торонто, і чи варто інвестувати в нерухомість в Торонто, однозначна: так, ціни на нерухомість в Торонто ще мають хороший задел для зростання, а отже вкладатися в нерухомість має сенс.
Ще один фактор на користь аргументу, що ціни будуть зростати – це інфляція. Інфляція йде завжди, це неминучий супутник економіки в часи зростання. Однак трапляються періоди, коли інфляція починає розганятися. Ось зараз якраз такий період, це загальносвітовий феномен. І в такі часи люди вважають за краще інвестувати в нерухомість як у найбільш надійний і ліквідний інструмент.
Географічна неоднорідність цін
Нарешті, варто звернути увагу ось на що – коли йдеться про високі ціни на нерухомість в Торонто, то мається на увазі в першу чергу його центральна частина (даунтаун). Однак Торонто величезне місто, особливо якщо брати всю зону Великого Торонто. І чим далі від центру, тим ціни на нерухомість стають нижчими. Причому різниця може бути дуже суттєвою. І якщо останні років десять всі прагнули перебратися в даунтаун, особливо молодь, то зараз знову набирає силу тенденція селитися в передмістях.
Зараз все більше спеціалістів починають працювати з дому, до того ж багато компаній перебираються в передмістя, де все дешевше. Крім того, у Великому Торонто йде активна реалізація амбітної програми з розвитку громадського транспорту, включаючи збільшення кількості гілок і поїздів на приміських напрямках, розвиток метро, яке тягнеться в передмістя, будівництво виділених швидкісних ліній для автобусів тощо.
Все це робить проживання в передмістях більш привабливим, особливо з огляду на суттєву різницю в цінах. І зараз якраз дуже вдалий момент для купівлі такої нерухомості, оскільки передмістя явно в найближчі роки чекає справжній бум і зростання цін.
Як бачите, причин для того, щоб бути впевненим у подальшому зростанні цін на нерухомість в Торонто, досить багато. А значить і відповідь на запитуване питання – чи має сенс купувати зараз нерухомість в Торонто – однозначна: так, має.