Попит на пропозиції
Одразу ж виникає купа питань: чи варта гра свічок? Якщо купувати, то де? Скільки коштує? Як це здійснити? І чи обов'язково купувати - можливо, простіше й дешевше цю саму дачку винайняти?
Звичайно, можна було б обмежитися орендою, але гріх відмовлятися від заробітку, який органічно поєднується з бажаним відпочинком. Адже не можна забувати, що купівля нерухомості - один із найдавніших і найнадійніших способів вкладення грошей. А вже якщо купити нерухомість у правильному місці - заробити можна зовсім непогано.
Ціни на нерухомість в Іспанії зростають постійно й досить серйозно. За останні п'ять-шість років середнє зростання цін на нерухомість в Іспанії становило 15% річних. І ця тенденція зберігається. За період, що минув з моменту російського дефолту 1998 року, ціна іспанської нерухомості зросла більш ніж утричі. При цьому ніхто вам не дасть точного прогнозу стану цього ринку в 2006 чи 2007 році. Точно можна лише констатувати, що поки що ніщо не віщує зміни нинішньої тенденції.
Зростання цін на іспанську нерухомість зумовлене в точній відповідності з класичною формулою - попитом на неї. Які ж джерела цього попиту?
Перший - обмеженість території Європи взагалі та узбережжя особливо. Уже зараз забудовано практично все узбережжя Іспанії. Звичайно, десь будівництво ще триває. Залишаються й ділянки, придатні для забудови. Але, як правило, вони вже продані забудовникам, які або займаються перепродажем, або самі готуються їх забудовувати.
Ця територія додатково обмежена іспанським законодавством: саме узбережжя - пляжі - є власністю держави. В Іспанії не можна обзавестися своїм шматочком моря, своїм пляжем. Усі іспанські пляжі безкоштовні. Плата може стягуватися за шезлонги чи парасольки, але вхід - вільний. Тож можна купити ділянку землі зовсім близько від моря, але море, вхід у воду - це спільне.
Друге джерело попиту пов'язане з рівнем життя в Іспанії. Якщо не брати Португалію, а порівнювати його з Францією, Великобританією, Італією, Скандинавією, можна впевнено сказати, що життя в Іспанії дешевше при гідному рівні комфорту. Коли їдеш автомобілем уздовж узбережжя, одразу відчуваєш це на власному гаманці. Тепер - після переходу на єдину європейську валюту - порівняння цін не потребує жодних розумових зусиль. Ви виїхали з Іспанії, перетнули Піренеї - і на першій же французькій заправці заплатили за такий самий бензин на 20-30% більше, дорожчою виявилася плата за дорогу - а вони тут усюди платні, і за бутерброд у придорожній харчевні. Наступний стрибок ціни відбувається при перетині франко-італійського кордону: в Італії все ще дорожче, ніж у Франції.
Ось і виходить, що за інших рівних умов клімат в Іспанії, відгородженій від Франції Піренеями, м'якший, тут немає виснажливих вітрів, - а ціни нижчі.
Третє джерело попиту - демографічний. Зараз у Європі відбувається досить цікавий процес: на пенсію виходить покоління бебі-бумерів - покоління народжених після закінчення Другої світової війни. Тоді, у 1944-45 роках, спостерігалося значне зростання народжуваності. І ось зараз ці повоєнні діти дружно наближаються до пенсійного віку, що призведе до різкого зростання кількості пенсіонерів. Здавалося б, до чого тут іспанська нерухомість? За нашими уявленнями, купівельна спроможність пенсіонера абсолютно мізерна, а отже, чим більша частка літніх людей, тим менш заможним є суспільство загалом. Так от, це в нас така специфіка. А серед британців, скандинавів, та й німецьких громадян явно виражена тенденція - купувати житло в Іспанії та там коротати старість: житло дешевше, ніж, скажімо, в Англії, життя теж не надто затратне, а в деяких випадках - що вже зовсім дивно - і вигідніші умови іпотеки. Наприклад, якщо в Іспанії іпотечний кредит можна отримати під 4%, то в Німеччині цей відсоток значно вищий.
Важливо знати: іпотечний кредит в Іспанії можуть отримати не лише жителі Європи. Звичайний кредит там отримати практично неможливо, а от іпотечний - тобто той, що дається під заставу нерухомості - може отримати майже будь-хто. Нерухомість адже не можна вивезти за кордон, крім того, іспанське законодавство суворо обумовлює, що нерухомість не може бути продана до повернення кредиту. До того ж банки трохи підстраховуються: якщо іспанець, який має стабільне джерело доходів і хорошу кредитну історію, може отримати до 100% іпотеки, то невідомим їм іноземцям рідко дадуть більше 50-60%. Але дадуть неодмінно.
Четвертий фактор, з якого, можливо, варто було почати цей перелік: інтерес до купівлі нерухомості дуже високий серед самих іспанців. Це найпоширеніший і найпростіший для них спосіб вкладення грошей. Середній клас, вирішивши проблему власного житла, за появи якихось мінімальних вільних грошей одразу бере іпотечний кредит і купує житло для здачі в оренду, подальшого перепродажу або просто для вкладення грошей. Купівля нерухомості - найпопулярніший на всьому середземноморському узбережжі бізнес середнього класу. Люди купують одну квартиру, налагоджують виплату іпотеки за неї - і одразу шукають наступну квартиру для купівлі. Причому планують вони своє життя так, щоб до виходу на пенсію розплатитися за ці квартири і стати пенсіонерами-рантьє.
Російськомовна Іспанія
А що наші співвітчизники? Чи відомо, скільки їх сьогодні живе в Іспанії? Експерти кажуть визначено: такої статистики не існує. Цих відомостей немає ні в іспанських, ні в наших властей.
Адже якщо в'їзд туристів до Іспанії фіксується іспанським консульством, і воно констатує, що щороку від 200 до 300 тис. туристів з країн СНД відвідують Іспанію, то даних про кількість тих, хто здобув там постійне місце проживання, - немає. В'їжджають до країни різними шляхами, у тому числі й нелегальними. Час від часу (раз на п'ять-шість років) іспанська влада проводила імміграційну амністію, тобто переводила нелегалів на легальний статус. І за певного збігу обставин під неї можна підпасти. Крім цього, хтось вступає у шлюб з іспанцем, хтось приїжджає до Іспанії навчатися - і вже більше не виїжджає...
Про значну чисельність російськомовного населення в Іспанії можна судити лише за деякими непрямими ознаками. Так, в Іспанії видаються газети російською мовою - місцеві версії «Комсомольської правди» та «Московського комсомольця». На відміну від російських регіональних випусків цих газет, що являють собою основне, московське видання плюс регіональну вкладку, іспанський варіант - це, навпаки, іспанські матеріали плюс вкладка з Росії. У цих газет є свій передплатник, зрідка вони продаються у звичайних газетних кіосках.
Про присутність наших співвітчизників в Іспанії можна судити й по появі тут так званих російських магазинів, які є в традиційно іммігрантських країнах - Ізраїлі, Німеччині, Америці. Але в російські громади чи клуби вихідці з Росії та інших країн СНД не об'єднуються, тримаються відособлено, підтримуючи контакти лише з обмеженим колом приятелів. Російські православні парафії в Мадриді та в Барселоні останнім часом розширюються. Тобто якесь життя відбувається - але не набуваючи організованих, структурованих форм.
Яка ж нерухомість у ходу?
Засоби масової інформації невтомно товкмачать: на світі є дуже багаті люди, які купують вілли в іспанському районі, що отримав назву «золота миля». Цей район знаходиться в Андалусії під містом Марбелья, поруч з аеропортом Малага. Там збудували собі будинки арабські, англійські та інші мільйонери. Тамошню віллу Гусинського в сезон полювання на опального олігарха часто показували по телебаченню. Зрозуміло, що коло цих людей надзвичайно вузьке, і від народу вони далекі. Хоча, як з'ясовується, йому, народу тобто, вельми цікаві.
Однак практичний інтерес усе ж становить інша категорія покупців. Відомі випадки, коли люди з провінції за $10.000-12.000 продавали свої квартири на батьківщині, збирали всі гроші, які могли, купували житло в Іспанії, перебиралися туди, знаходили роботу і згодом благополучно отримували вид на проживання.
А є такі, хто зовсім нікуди не збирається, а купує собі в Іспанії житло для літнього відпочинку. Це може бути і квартира в багатоквартирному будинку, і таунхаус (вертикальна секція будинку, що має власний під'їзд-парадне), і невелика вілла від ста тисяч до кількох мільйонів євро.
Каталонія - це вам не Валенсія
Від загальних відомостей і міркувань переберемося ближче до іспанського узбережжя і спробуймо розібратися, чи є якісь особливості життя в Каталонії порівняно, скажімо, з Валенсією.
Виявилося, є. Іспанські автономії не рівноправні - їх наділяє різними повноваженнями головний закон країни - конституція. Чим більше в автономії прав, тим більш явно виражене її національне життя. У найбільш самостійних автономіях - Каталонії, Країні Басків, Галісії - державний статус має й місцева мова, окрім іспанської, зрозуміло. Неважко собі уявити, що в таких місцях, у кожному з яких свій клімат, особливості рельєфу, своя особлива історія, і життя дуже різне. Навіть просто проїхавши уздовж узбережжя Середземного моря, можна легко переконатися: Каталонія (найпівнічніша автономія) і Андалусія (найпівденніша) - це дві різні країни.
Андалусія була першою землею, завойованою маврами. Це одразу відчувається в місцевій архітектурі - навіть в архітектурі християнських храмів, побудованих на рештках мавританських. Саме тут популярні і корида, і фламенко. А каталонці кориду зневажають і вважають це видовище негідним.
Каталонія, яка колись включала в себе Сицилію, частину Франції та частину материкової Італії, і донині залишається найєвропейськішою частиною Іспанії. Каталонія помітно багатша за інші середземноморські автономії, її внесок у національну економіку вищий, ніж у середньому по Іспанії - відповідно вищий рівень життя. І в середньому дорожча нерухомість.
Валенсія і Мурсія, затиснуті між такими різними Каталонією та Андалусією, увібрали в себе риси обох. Скажімо, мова валенсіано - це діалект каталонської. А от законодавство тут ліберальніше, ніж у Каталонії. Досить сказати, що в Каталонії неможливо вступити на державну службу, не склавши іспиту з каталонської мови. Навіть іспанець не буде прийнятий на роботу в держустанову - у каталонський, а не федеральний орган влади - без цього іспиту. У Валенсії ж достатньо знати іспанську.
І ще один показовий факт. У всій Каталонії немає жодної іспанської школи - тобто такої, де викладання велося б іспанською. Тут є англійські, французькі, німецькі школи, а от іспанських - немає. Іспанська мова в місцевих школах викладається як іноземна. У школах досить побіжно проходять Іспанію, основний наголос роблячи на глибоке вивчення історії та географії Каталонії. Очевидно, що така підвищена національна відособленість не може не позначатися на характері, нюансах місцевого життя.
Валенсія і Мурсія - умовно буферна зона, пройшовши через яку потрапляєш у спекотну, яскраву Іспанію. Спекотну і за кліматом (влітку температура повітря сягає тут 45 градусів), і за темпераментом.
Якщо обирати собі місце для життя, мабуть, найпривабливішими можуть виявитися Валенсія та Мурсія. Тут м'якший клімат - немає божевільної андалуської спеки, але завдяки теплим течіям курортний сезон - найтриваліший на всьому іспанському узбережжі. Тут м'якше законодавство: той, хто планує влаштуватися в Іспанії, знайти тут роботу, вчити своїх дітей, навряд чи обмежуватиме себе каталонською мовою і віддасть перевагу поширенішій - іспанській, а отже, триматиметься осторонь від Каталонії.
А той, хто обирає місце для літнього відпочинку, цілком може зупинитися на Каталонії. Вона напрочуд зручно розташована: звідси рукою подати до Франції, а там і до Італії. У Каталонії, окрім моря, є чудові гірськолижні курорти в каталонських Піренеях. Та й пляжі тут особливі. На відміну від монотонних рівних пляжів Мурсії, Валенсії та Андалусії, частина тутешнього узбережжя - від Бланеса до французького кордону - має назву Коста Брава, що в перекладі означає «скелястий берег»: це мальовничі бухти, ліси, що близько підступають до моря, і пісок.
Це найкомфортніший, найєвропейськіший, найцивілізованіший і найближчий до нас район із уже названих. А мовний бар'єр нелінивій людині подолати допомагає каталонський уряд, який підтримує безліч безкоштовних курсів каталонської мови для іноземців. І не варто думати, що вивчення каталонської - це викинутий на вітер час. Каталонська, до речі, - сьома за поширеністю мова в Європі (нею говорить значно більше людей, ніж, скажімо, фінською, шведською чи норвезькою). Це одна з найдавніших мов у світі, нею створено прекрасну літературу, і, будучи мовою романської групи, вона легко дається тим, хто володіє французькою чи іспанською.
Хто допоможе не схибити?
Припустімо, принципове рішення прийнято - купуємо нерухомість у Валенсії (або Каталонії). Що далі? Який алгоритм пошуку відповідної нерухомості, яких помилок слід остерігатися, до кого звертатися по допомогу?
Фахівці стверджують: якщо знаєш країну і мову, їздиш туди вже багато років, живеш там подовгу, обзавівся друзями - коротше, якщо почуваєшся в Іспанії вільно і комфортно, - то можеш самостійно зайнятися пошуком житла. А от якщо ти просто поїздив Іспанією як турист і тобі нема на кого там спертися - не переоцінюй себе, не берися за купівлю нерухомості сам, а звернися до фахівця.
Прагнучи заощадити на посереднику, недосвідчена людина гарантовано зробить типовий набір помилок. У кращому випадку - не повний їх комплект. Але взагалі уникнути помилок ще нікому не вдавалося. Про що йдеться?
Найважливіше - правильно вибрати місце. Причому критерії його не обмежуються формальними й очевидними - як-от наявність моря в межах досяжності. Важливі комунікаційні можливості: як із твого майбутнього будинку найзручніше дістатися до того чи іншого місця. Важливі плани розвитку та забудови цього місця. Якщо володієш мовою і живеш неподалік, від тебе не приховається, що поблизу планується створення індустріальної зони і твій гіпотетичний будинок опиниться недалеко від величезного комбінату. Комфорту, зрозуміло, це не додає, але головне, що ви зазнаєте й матеріальних втрат - ціна будинку різко знизиться. Або ще. Найприємнішим часом для пошуку житла є рання весна - не спекотно, та й народу ще небагато. Але в цей час неможливо оцінити, що саме відбувається в тому чи іншому місці в курортний сезон. Купите щось, а потім очей не стулите ні вдень, ні вночі – такий там стоїть галас у розпал сезону! Вийде, що чотири найкращих місяці на рік ви не зможете жити у своєму новому будинку. Важливі найменші нюанси - куди виходять вікна (в одному й тому ж будівельному комплексі абсолютно рівноцінних квартир-будинків не буває - і коштувати вони мають теж по-різному).
Іншими словами, при виборі нерухомості слід враховувати багато чинників. Адже коефіцієнт зростання цін на нерухомість - це усереднений показник: якась нерухомість день у день упевнено дорожчає, а якась просто-таки дешевшає.
Друге - вибір якості будівництва. Нині в Іспанії будують добре, але ще двадцять років тому було по-різному. А тому на вторинному ринку може виявитися дуже недоброякісний товар - купиш квартиру, і виявиться, що без повної перебудови, без заміни всіх комунікацій жити там неможливо. Недосвідчений іноземець ніколи не вгадає, хто і як будував той чи інший будинок - і чим це загрожує.
Третє. Нефахівець не зможе грамотно торгуватися з продавцем - він ніколи одразу не побачить значущих вад або не здогадається вказати на відсутність тих чи інших зручностей, які дозволили б знизити ціну: скажімо, на відсутність спільного басейну, саду тощо. Йому самому вони, можливо, й не потрібні, але дають підставу для торгу.
Четверте. Іпотеку можна отримати в багатьох банках - але різну, на різних умовах і на різні строки. Чужинець цих тонкощів не знає. Грамотно вибудувати стосунки з банком і з продавцем, сплатити мінімальний із можливих податків - ніколи не зможе той, хто вперше взявся за цю справу.
Втішно те, що рієлторський ринок в Іспанії досить цивілізований. Там вас не чатують відверті обмани. Скажімо, якщо ви уклали договір із забудовником і внесли перший внесок, то не може бути такого, щоб ця фірма одного чудового дня взяла і зникла з горизонту. Але при цьому будь-який продавець завжди прагне продати якомога дорожче і завжди норовить до доброго шматка м'яса додати невеличку кісточку. Уникнути цього, забезпечити грамотну угоду - завдання професіонала. Звісно, професіонал професіоналу не рівня - його теж доводиться обирати, покладаючись на власний досвід та інтуїцію.
Є в процесі купівлі іспанської нерухомості ще одна особливість: до неї незастосовні різні прислів'я, що пропонують не поспішати. Адже іспанська нерухомість дорожчає через те, що вона користується великим попитом. А це означає, що будь-який якісний об'єкт продається досить швидко. І важливо розуміти: якщо щось продається довго, треба розібратися - чому, висока ймовірність того, що або ціна завищена, або є приховані вади.
Звісно, бувають випадковості. Скажімо, хворів господар і не міг займатися продажем. Але все ж так буває рідко. Настороженість мають викликати фотографії виставленої на продаж нерухомості в глянцевих журналах, що виходять, скажімо, раз на квартал. У випадку серійних об'єктів це виправдано: поки вийде реклама, частину будинків розкуплять, але щось ще залишиться. Однак одинична квартира чи будинок за нинішнього високого попиту йдуть ще до виходу цієї реклами.
Це має розуміти покупець, коли він збирається їхати до Іспанії, щоб подивитися на свою можливу покупку: поки він оформлює іспанську візу та купує авіаквиток, вибрану ним квартиру можуть купити. Тому, вирушаючи в дорогу, слід мати на прикметі не один, а кілька рівноцінних варіантів.
Оскільки ринок нерухомості в Іспанії такий активний, на ньому працює чимало посередників. Це великі національні компанії, великі регіональні фірми - по дві-три на автономію, і безліч дрібних фірм-посередників. У великих агентствах досить високий рівень комісії - але величезна кількість пропозицій; добре структуровані юридичні та інші служби; внаслідок великого грошового обігу у них особливі стосунки з банками, що забезпечує досить вигідні умови отримання іпотечних кредитів. У дрібних фірмах комісія менша та індивідуальний підхід до клієнта - хоча вибір товару в них бідніший: менше власників віддають їм на продаж свою власність. До того ж, багато іспанців намагаються продати власність без посередників. Але повторимо, самостійно - без консультанта - купувати нерухомість не рекомендується.
У рідного порога
Припустімо, відповідний варіант знайдено, надійний рієлтор підтвердив, що вибраний будинок-квартира прихованих вад не має, і покупець встиг подивитися на свій майбутній дім раніше за інших претендентів. Що далі? Продавець сприйме наміри покупця серйозно лише після отримання завдатку. Завдаток може бути хоч і невеликим - за квартиру в €200.000 можна внести ?2.000 - але, за визначенням, звісно, неповернюваним.
Сам процес оформлення покупки займає чимало часу, і вести його може вибраний вами агент за довіреністю, складеною в іспанському посольстві. А завершується цей процес після виплати всієї суми угоди та податку - реєстрацією: новий власник вноситься до державного реєстру й отримує так звану іскретуру, або комплект документів на власність.
Перед обличчям держави
А тепер увага: наявність іскретури є підставою для отримання річної багаторазової іспанської (і водночас шенгенської) візи. Це дуже серйозний стимул для купівлі іспанської нерухомості: людина позбавляє себе та всіх членів своєї сім'ї, внесених нею в іскретуру, від бюрократичних принад, неминуче супутніх отриманню віз. Рекомендується вперше використати цю візу для в'їзду до Європи саме через Іспанію, а потім весь рік можна в'їжджати за нею до будь-якої країни Шенгенського простору.
Це не загальне правило - далеко не всі держави дають в'їзну візу лише на тій підставі, що здобувач візи має в їхній країні нерухомість. Тож іспанський лібералізм треба цінувати, однак наші люди тяжіють до стабільності й тому хочуть більшого: їм хоч і подобається легко отримувати річні візи, але вони надають перевагу статусу постійного мешканця (резиденції), а ще краще - громадянству.
Наявність іспанської нерухомості для отримання резиденції також корисна, хоч і не обов'язкова. Обов'язкове інше: претендент на отримання резиденції має бути зрозумілим іспанській владі. Вони хочуть точно уявляти собі його джерела доходів - як і на що він живе: чи має він бізнес або трудовий контракт в Іспанії, чи йому регулярно надходять гроші з-за кордону, походження яких він може документально пояснити. Одним зі складників цієї зрозумілості є наявність власного іспанського житла. І мінімального місячного доходу - від €600 на члена сім'ї. Щоправда, резиденція (статус постійного мешканця) де-юре річ тимчасова. Цей статус потребує періодичного підтвердження - спочатку через рік, потім ще через два, а потім, можливо, і рідше. Однак де-факто - він постійний. Отримавши одного разу, його можна позбутися лише в нештатній ситуації: вчинивши серйозне правопорушення або заборгувавши всім іспанським банкам. Проживши в Іспанії десять праведних з погляду іспанського законодавства років, можна подати прохання про громадянство.
Події останніх років - гучні скандали навколо російських бізнесменів - призвели до розвитку в іспанської влади підозрілості. Це позначилося, зокрема, на купівлі житла. Якщо раніше лихі покупці нерухомості приїжджали до Іспанії з валізами готівки, то тепер такі штуки навряд чи пройдуть. Банки зобов'язані інформувати МВС, якщо в них виникають сумніви щодо походження грошей іноземця.
Що по чому
А завершимо ми ці теоретичні виклади, поради та рекомендації найцікавішим і найконкретнішим - цінами.
Припустімо, у нас найскромніші можливості й найскромніші вимоги. Ми згодні на те, щоб наша нерухомість перебувала не на першій приморській лінії, а за шосе й залізницею, які на багатьох ділянках середземноморського узбережжя підходять майже впритул до берега. Щоправда, і їхати з курортної зони в пустище центральної Іспанії ми не готові. Ми готові до того, що поруч із нашим новим будинком не буде магазинів і супермаркетів — нам нічого не варто проїхатися автомобілем кілька кілометрів за буханцем хліба. У тісноті, але на іспанському курорті, кажемо ми, і погоджуємося на студію (по-нашому — на однокімнатну квартирку з крихітною кухнею), розташовану на непрестижному першому (що вище, то дорожче) поверсі. Вікна виходять не на чудові іспанські краєвиди, а в невелике подвір'я. До того ж студія міститься в будинку двадцятирічної давності.
Таку квартирку можна купити за €40.000. Якісне нове житло в хорошому місці курортної зони коштує в середньому €2.500 за квадратний метр. Тож чотирикімнатну квартиру площею 100 кв. м із загальним басейном для мешканців будинку та автостоянкою або підземним гаражем не купити менш ніж за €250.000.
Припустімо, ми хочемо мати будиночок із ділянкою в п'ять-шість соток. За чотири-п'ять кілометрів від моря мінімальна ціна за квадратний метр землі становить €100 євро. Отже, шість соток коштуватимуть €60.000. А ціна квадратного метра будинку — при новому поетапному будівництві — становитиме щонайменше €1.000. Таким чином, невеликий двоповерховий будинок площею 150 квадратних метрів коштуватиме €150.000-220.000.
Що ближче до кромки води, то стрімкіше зростають ціни. Ціна за квадратний метр землі перевищує €500. Щоправда, будинок дорожчим бути не повинен: адже ціна кахельної плитки не залежить від близькості до моря. Але продавець обов'язково запросить дорожче. Такі ціни в дорогій Каталонії.
У Валенсії трохи дешевше. Там зараз дуже популярне будівництво великих будинків з величезною кількістю квартир-апартаментів — найрізноманітніших: з однією, двома і трьома спальнями. Це не означає, що там узагалі не будують вілл чи таун-хаусів, але наймасовішим валенсійським будівництвом є апартаменти, ціни на які не опускаються нижче €1.500-2.000 за квадратний метр.
Звісно, міська квартира в багатоквартирному будинку — не дача. Однак не можна відмахнутися від очевидної переваги такої покупки: за нею не треба наглядати протягом восьми зимових місяців, коли ви туди й носа не показуєте. Замкнув квартиру — і поїхав, а будинок без нагляду не залишиш.
От і думай тепер: купувати — не купувати...