З травня 2009 року придбання нерухомості в Чехії стало можливим без реєстрації власної фірми
Про те, що принесло цю суттєву зміну в законодавстві покупцям чеської нерухомості, розповідає журнал Metrinfo.ru.
Як вся Європа
Чехія – не найбагатша країна Євросоюзу, і середні доходи чехів порівняно невисокі. Тому й на купівлю нерухомості вони часто можуть витратити менше, ніж західні сусіди чи росіяни (в Росії рівень доходів, звичайно, не вищий, але нерухомість за кордоном купують забезпечені співгромадяни, і бюджет на купівлю у них досить великий). Забороняючи купівлю нерухомості іноземцям без утворення юридичної особи, чеське законодавство захищало своїх громадян від підвищення попиту на нерухомість і, отже, від суттєвого зростання цін. Однак Чехія вступила до Євросоюзу, а згідно зі статтею 56 Договору про створення Європейського Союзу країни-учасниці не мають права обмежувати іноземців у придбанні нерухомості на своїх територіях.
«З 1 травня 2009 року в Чехії набрала чинності Міжнародна угода про заборону обмежень переміщення капіталу, яка дає право громадянам інших держав купувати об'єкти нерухомості на фізичну особу. Основа угоди – загальноєвропейське законодавство, яке має пріоритет перед законом конкретної країни», – повідомляє Михайло Бутенко, керівник відділу зарубіжної нерухомості Центру нерухомості «Bonus».
«Обмеження залишилося тільки на придбання будинків і квартир, розташованих на сільськогосподарських та лісових землях, їх іноземці зможуть купувати лише через два роки», – каже Станіслав Зінгель, президент Міжнародного агентства зарубіжної нерухомості Gordon Rock.
Всупереч побоюванням чеських законодавців, нововведення практично не відобразилося на попиті на нерухомість та на цінах. Можливо, все складалося б інакше, якби не світова фінансова криза. Але в нинішній економічній ситуації ціни на чеську нерухомість не зростають, як і у всій Європі: «Порівняно з минулим роком ціни знизилися в середньому на 3-5%, при цьому вартість панельної забудови знизилася навіть на 10-15%, а ціна елітних квартир взагалі не змінилася. Принципового падіння цін на чеську нерухомість немає, але зростання зупинилося», – повідомляє Наталія Завалішина, генеральний директор «МИЭЛЬ-DPM».
Крім того, іноземцям дозволили купувати нерухомість у Чехії, але не дали зелене світло отримувачам іпотечних кредитів: чеські банки практично не розглядають заяв від нерезидентів Чеської Республіки, а відсутність іпотеки, природно, стримує попит та приплив іноземного капіталу, а отже, і ціни.
Нова процедура покупки
У зв'язку зі змінами в чеському законодавстві процедура покупки для бажаючих придбати квартиру в Чехії на власні кошти спростилася, а витрати на угоду скоротилися. Сьогодні покупка нерухомості в Чехії для іноземного громадянина проходить у кілька етапів.
* Вибір об'єкта (попередньо, а потім – на місці) та внесення заставної суми за об'єкт, що сподобався (зазвичай вона становить 10% від вартості нерухомості). Одночасно підписується резерваційний договір, в якому викладаються умови майбутньої угоди, а також умови можливої відмови від угоди та санкції на випадок порушення цього договору.
* Підписання основного договору купівлі-продажу між продавцем та покупцем, складання акта купівлі-продажу. В Чехії угода не вважається завершеною, доки не буде зроблено відповідний запис у Кадастрі нерухомості, і тому продавець не може отримати гроші за об'єкт нерухомості, що продається, на цьому етапі. До завершення угоди гроші передаються на зберігання нотаріусу, а відносини між сторонами та нотаріусом оформлюються окремим договором.
* Реєстрація договору купівлі-продажу в Кадастрі нерухомості, для чого в місцеве кадастрове управління подається відповідна заява про зміну відомостей про власника нерухомості. Процес запису до Кадастру може тривати від одного до шести місяців, і як тільки проходить реєстрація, угода вважається такою, що відбулася, – в цей момент нотаріус видає гроші продавцю. Також складається протокол передачі об'єкта, – він містить опис меблів та техніки, що знаходиться в купленій квартирі, в ньому вказуються показання лічильників тощо.
Таким чином, існуючий нині процес покупки чеської нерухомості досить простий і займає порівняно мало часу, а до 1 травня 2009 року всім покупцям-іноземцям доводилося реєструвати юридичну фірму. Ця процедура тривала недовго – в середньому 2-3 тижні, але вимагала виконання додаткових умов та підготовки певного пакета документів.
Щоб відкрити в Чехії юрособу, іноземним громадянам необхідно надати установчі документи із зазначенням назви фірми та предмета її діяльності, відомості про всіх засновників, а також членів їхніх сімей та батьків, відомості про директора, інформацію про часткову участь співвласників у статутному фонді (кожен повинен внести не менше 20 тис. крон), довідку про наявність у будь-якому чеському банку 160 тис. крон, а також довідку, що підтверджує, що директор та співзасновники не мають судимостей.
За реєстрацію юридичної особи доводилося платити близько €1.600-2.000. Можна було доручити всю чорнову роботу ріелтерській фірмі, але тоді реєстрація підприємств обходилася в €2.500-3.000. Крім того, щоб не втратити нерухомість, доводилося підтримувати фірму в робочому стані, здавати річну звітність, підготовка якої коштувала приблизно €300, і платити податки.
Тепер же покупці чеської нерухомості оплачують лише комісійні рієлторській фірмі – 2-5% від вартості об'єкта, послуги перекладача – €100-200, послуги зберігання грошей у нотаріуса – близько €1.000. Вступивши в права власника, доведеться також платити щорічний податок на нерухомість – близько €50 та щомісячні комунальні платежі – в середньому €100. Природно, до зміни чеського законодавства покупці також несли всі ці витрати, але вони додавалися до витрат на реєстрацію юридичної особи.
Великі плюси нововведення
Найважливіший плюс – в економії грошей. Тепер навіть при здійсненні угоди купівлі-продажу можна заощадити від 1.600 до 3.000 євро, до того ж не доводиться нести витрати на податки та складання річної звітності, не знадобляться і зайві 20 тис. крон для статутного фонду створеної фірми та 160 тис. крон на рахунку юридичної особи в чеському банку.
«Безумовний плюс оформлення об'єктів нерухомості на фізичну особу – економія часу», – стверджує Михайло Бутенко («Bonus»).
Ще одне послаблення. Раніше придбати нерухомість у Чехії фактично дозволялося лише несудимим громадянам. При наявності судимості, звісно, можна було оформити юридичну особу на своїх домочадців та родичів, але в цьому випадку підвищувався ризик втрати нерухомості. А сьогодні купити будинок чи квартиру в Чехії може практично будь-хто бажаючий.
Обмеження стосуються лише перетину кордону та отримання шенгенської візи, яка необхідна для в'їзду до Чеської Республіки. Наприклад, практично немає шансів на отримання шенгенської візи у тих, хто раніше серйозно порушував візовий режим Євросоюзу або вчинив злочини в країнах Шенгенської угоди, а ті, хто перебуває під слідством, не зможуть легально перетнути кордон своєї країни. Тільки за подібних обставин про покупку нерухомості в Чехії доведеться забути, а в інших випадках – жодних обмежень.
Ще один важливий плюс нових правил у тому, що власність, придбана на фізичну особу, стає особистою власністю, а отже, її можна спокійно продавати та здавати в оренду без колективного рішення всіх засновників. До того ж особисту власність не можна втратити у разі банкрутства або фінансових труднощів відкритої компанії.
Не такі вже й маленькі мінуси
Однак у нових правил є і зворотний бік медалі. По-перше, оформити нерухомість можна лише на одну фізичну особу, або на подружню пару. А якщо потрібно, щоб власниками житла разом із покупцем були й інші люди, то такої можливості нове чеське законодавство не дає.
По-друге, як ми вже зазначили, іноземцям практично неможливо отримати іпотеку.
По-третє, наявність нерухомості в Чехії не гарантує отримання піврічної або річної шенгенської мультивізи і тим більше виду на проживання, нерухомість слугує лише одним із плюсів при розгляді заяв. «Зазвичай власники нерухомості спочатку отримують лише мульти-шенген на півроку, що дає їм право перебувати в країні до 90 днів, а потім річну візу, за якою термін перебування в країнах шенгенської угоди збільшується до півроку (по 90 днів у кожному півріччі). Але при цьому необхідне підтвердження наявності коштів на час перебування в Шенгені», – розповідає Олена Некритова, керівник відділу курортної нерухомості компанії «Новое Качество». А при покупці нерухомості на юридичну особу, всі співзасновники та члени їх сімей можуть розраховувати не тільки на мульти-візи, але й на вид на проживання.
А фірма все одно потрібна
Таким чином, якщо мета покупки нерухомості в Чехії – постійне проживання в цій країні, то без утворення юридичної фірми все одно не обійтися. «Тому наші клієнти, як правило, звертаються за комплексом послуг, що включає реєстрацію фірми», – повідомляє Станіслав Зінгель (Gordon Rock).
Правда, ніхто не заважає власникам житла, купивши нерухомість на своє ім'я, потім відкрити ще й фірму, це захищає власність від можливих фінансових негараздів компанії, і дозволяє спокійно закрити фірму в будь-який час, не замислюючись про долю своєї квартири чи будинку.
Але така поведінка неможлива для бажаючих скористатися іпотекою, оскільки в даному випадку іпотечні програми відкриті лише юридичним особам. Але варто віддати належне чеським банкам – іпотечні кредити юридичним особам видаються досить швидко і легко: «Отримати іпотечний кредит може навіть щойно зареєстрована фірма, але природно за умови надання всіх необхідних документів. У першу чергу банк цікавлять відомості про доходи власників фірми, причому їх цілком влаштують дані про зарплату, а також інформація про рух фінансових коштів на банківських рахунках за останні 6 місяців. Як правило, чеські банки охочіше дають кредит, якщо початковий внесок становить 50% від вартості об'єкта нерухомості. Сьогодні іпотеку можна отримати максимум на 30 років, а ставка за кредитом становить 4,5-5% річних», – розповідає Наталія Завалішина («МИЭЛЬ-DPM»).
«Як правило, нерухомість у Чехії купують з метою інвестицій у своє майбутнє – для отримання освіти, ведення бізнесу, еміграції тощо. Тому відкриття юридичної особи є доповненням до нерухомості, оформленої на фізичну особу. Це відкриває великі можливості для діяльності в Чеській Республіці. Але якщо перед покупцем нерухомості подібні завдання не стоять, то новий порядок оформлення власності буде для нього більш зручним і менш витратним», – робить висновок Михайло Бутенко («Bonus»).
До 1 травня 2009 року нерухомість у Чехії можна було купити тільки на юридичну особу, тепер же власником квартир і будинків у цій країні може стати практично будь-який громадянин. Нововведення, що пов'язало чеське законодавство з вимогами Євросоюзу, робить процес купівлі більш швидким і зрозумілим, і що дуже важливо, – менш витратним. Однак володіння нерухомістю в Чехії не дає її власнику серйозних переваг в отриманні шенгенської візи і тим більше права на вид на проживання в Чеській Республіці. Крім того, іноземним громадянам практично нереально отримати іпотечний кредит.
Тому для тих, хто пов'язує своє подальше життя і роботу з Чехією, відкриття власної фірми вельми бажане, а для отримання іпотечного кредиту – просто необхідне. Але в інших випадках зміни в законодавстві тільки на руку потенційним покупцям чеських квартир і будинків.