Психологічний комфорт
Нещодавно на одному з інтернет-сайтів було проведено опитування, в ході якого респондентам пропонували подумати над питанням: «Чому б вони купили нерухомість в Болгарії?». Серед варіантів відповідей були такі: «У мене в Болгарії бізнес», «Країна – член ЄС. Зручно їздити Європою», «Вигідна і поки не дуже дорога інвестиція» тощо. Однак беззаперечним лідером стала відповідь: «Країна подобається: сонце, море, гори…» Що змушує замислитися: чи не ввійшли ми в ту пору, коли ціна вже не єдине головне? Втім, до цін ми ще повернемося, а поки – про країну.
У Болгарії безліч природних переваг перед своїми конкурентами, і в першу чергу - більш жаркими середземноморськими країнами. Клімат тут незрівнянно м'якший: влітку температура повітря рідко піднімається за позначку +28, зате морська вода прогрівається до +25. Додайте до цього чисте море і майже ідеальне піщане дно. У зимовий же сезон географічне розташування країни забезпечує її гірськолижним курортам стабільний сніговий покрив. І нинішньої, безсніжної зими, поки багато гірськолижних центрів Франції, Австрії, Швейцарії ніяк не могли відкритися, болгарські Пампорово і Боровець працювали на повну, а керівництво Бансько, названого авторитетним німецьким щотижневиком Die Zeit «найзначнішим зимовим курортом Східної Європи», заявляло, що прийме загалом понад 1 млн туристів.
Крім того, у Болгарії наші люди почуваються ще й психологічно комфортно. Звичайно, давно минула пора, коли СРСР вважав цю країну своєю 16 республікою, але й пізніший, негативний період, який супроводжувався популярним на той час: «Russian, go home» - теж. Сьогодні в болгарських школах нерідко знову вчать російську мову.
Ціни, що зростають з вигодою
Донедавна у нас болгарський напрямок був одним з найекономічніших. Потім від цього визначення довелося відмовитися, а з мрією про дешеву Болгарію розпрощатися. І на зміну поняттю «економічне» прийшло інше, більш ємне і, по суті, більш правильне - «вигідне». Навіть, незважаючи на ажіотажну скупку іноземцями будь-якої нерухомості, на справжню штовханину, влаштовану інвесторами, на шалений ріст цін (за останні п'ять-шість років в окремих обласних центрах вони зросли на 150%, а в особливо затребуваних - на 300-350%), так от, незважаючи на все це, Болгарія була і залишається вигідним місцем капіталовкладень у нерухомість.
Особливо якщо врахувати, що ріст цін, швидше за все, не припиниться і зараз, коли країна вже в ЄС. Наприклад, як зазначило нещодавно Бі-бі-сі, британські аналітики вважають, що через необхідність привести норми та правила у відповідність до правил ЄС і майбутніх змін у болгарському законодавстві, земельні ділянки подорожчають не менш ніж у десять разів. Отже, саме час купувати. Розуміючи це, деякі банки Великобританії навіть розробили спеціальні програми кредитування для купівлі нерухомості в Болгарії.
Остаточні підсумки 2006 року ще не підведені, але вже опубліковані дані дозволяють говорити про 8-15% зростання вартості болгарської нерухомості минулого року. Втім, статистика - дама лукава: 8-15%, так само як і обіцяні аналітиками на 2007 рік 20%, - лише середня «температура по лікарні». У Софії, наприклад, за даними Colliers International, житло дорожчає не настільки відчутно. Зате в деяких не настільки відомих місцях, які раптово почали завойовувати шалену популярність як курорти або бальнеологічні центри, ціни протягом кількох місяців підскакують у кілька разів.
Як би там не було, болгарське співвідношення євро/«квадрат» поки нікого не шокує. А в нещодавно опублікованому дослідженні Міжнародної компанії ERA Real Estate навіть стверджують, що за частиною цін на нерухомість Софія займає останнє місце в списку європейських столиць. Наприклад, двоспальні апартаменти, площею 85 кв. м тут можна придбати всього за €78 тис., тоді як середня ціна в Берліні - €180 тис., Лісабоні - €185 тис., Відні - €231 тис., Мадриді - €357 тис.
Спільність різномовних
Що стосується національного складу іноземних інвесторів, то в Болгарії тон задають ірландці та британці, які накопичили величезний досвід інвестування в Іспанії, Португалії, Чехії та на Кіпрі. Ряд аналітиків вважає, що на частку британців, наприклад, припадає понад 60% усіх зарубіжних угод з болгарською нерухомістю. А якщо вірити опитуванню, проведеному фондом MRI Overseas Property, то після вступу Болгарії та Румунії до ЄС, близько 13% англійців готові купити житло в цих країнах, у тому числі й з інвестиційними цілями.
Згідно з деякими підрахунками, якщо в 2001 році іноземці сукупно вклали в болгарську нерухомість близько €14 млн, то до кінця 2005 року цей показник зріс до €320 млн. А щодо минулого, 2006 року, ряд фахівців називає цифру, яка виглядає зовсім вже нереальною, у €10 млрд - загальних інвестицій у нерухомість, з яких €2,5 млрд припадає на частку зарубіжних громадян. І це при тому, що угоди далеко не завжди оформлюються виходячи з її реальної вартості - на податках-то всім хочеться заощадити.
Іноземці принесли до Болгарії не лише «чисті гроші». Завдяки їхній увазі в країні суттєво підвищилися і обсяг, і якість будівництва, і рівень послуг, що надаються. Напевно, не всі фірми, що займаються нерухомістю, відповідають, як то кажуть, міжнародним стандартам, але прагнення до цивілізованої роботи очевидне. Поява великих житлових комплексів та котеджних селищ з власною інфраструктурою - теж досягнення останніх, «іноземних», років. У колишні часи найпрестижніший будинок, що знаходиться в міській межі, найфешенебельніша, розташована за містом вілла цілком могли стояти в оточенні вельми непрезентабельних халуп соціалістичної пори. Тепер же вілна зона - це атрибут, звичний для Болгарії.
Інтерес і до старих сільських будинків, що стоять на відстані 10-15 км від моря, в екологічно чистих районах, і до земельних ділянок, розташованих поза традиційних курортних центрів, але придатних для готельного будівництва, і до поки не розроблених мінеральних джерел – лише мала частина того, що означає для болгарського ринку нерухомості присутність на ньому іноземців.
На березі так жваво…
Найбільш затребуваними місцями на болгарському ринку нерухомості, як і раніше, залишаються розкручені чорноморські Бургас і Варна (і, відповідно, курорти Сонячний берег і Золоті піски). Невипадково, за даними Національного статистичного інституту Болгарії, у цих двох містах зафіксовані найвищі ціни на квадратні метри. Назвати це лідерство абсолютним заважає хіба що болгарська столиця, де нерухомість була і залишається найдорожчою. Довідково: восени 2006 року середня ціна квадратного метра в Болгарії становила €520, тоді як у Бургасі – €755, а у Варні – €820.
При цьому варто розуміти, що вищевказана ціна розрахована з урахуванням вартості нерухомості в курортних комплексах. Звичайно, можна (як це зазвичай прийнято) говорити про плавне злиття Варни і Золотих пісків, або Бургаса і Сонячного берега. І все ж, золото-піщані апартаменти, збудовані з урахуванням усіх сучасних вимог, і старенькі квартири в центрі Варни з її надто щільною забудовою, відсутністю центрального опалення та складнощами з паркуванням, коштують по-різному: €1.400-2.000 – перших, і €400-600 – других, мабуть, у середньому і дають ті самі €820–850 за «квадрат». Але тільки в середньому.
Краще за гори можуть бути тільки гори
Другий за популярністю напрямок ринку нерухомості Болгарії – житло на гірськолижних курортах. За кількістю гостей зимові Пампорово, Боровець і особливо Бансько анітрохи не поступаються літнім Сонячному берегу, Золотим піскам і Албені. Сьогодні і приватизований, і вже наполовину реконструйований Пампорово, і особливо не розбещений інвестиціями Боровець, і східноєвропейська гірськолижна Мекка Бансько приваблюють величезну кількість іноземних інвесторів.
До речі, складовою частиною програми модернізації цього курорту є реалізація будівельних проєктів по сусідству – у Разлозі. У перспективі тутешні місця мають перетворитися на одну фешенебельну курортну зону Разлог-Бансько зі своїми SPA-центрами та гольф-полем. Зведення ж нових житлових об'єктів, по суті, структуроутворюючий напрямок розвитку Бансько: минулого року обсяг житлової пропозиції в гірських районах Болгарії зріс майже вдвічі, і левова частка припадає саме на Бансько. Відповідно і ціни в Бансько впритул наблизилися до середньоєвропейських: €1.200-1.400 за кв. м апартаментів, що входять до складу сучасного апарт-комплексу.
У село, в глухомань
У нас екологічний туризм поки ще не настільки затребуваний, а ось змучені цивілізацією західноєвропейці повністю оцінили його принадність. Тому британці, ірландці, скандинави та німці найактивнішим чином скуповують будинки та земельні ділянки в болгарських селах. Якщо для наших 10-15 км від моря – «караул!», то для жителів західної Європи – аніяка не проблема. До речі, аналогічну картину можна спостерігати і в Іспанії, і в Португалії, і практично у всіх «курортних» країнах.
Любителів тиші, чистого повітря та здорового способу життя виявилося чимало, тож останнім часом сільські місцевості (особливо в районах Центральних Балкан, Родопах тощо) почали розвиватися досить бурхливо. Ціни на нерухомість тут, звісно, зростають, але не настільки активно. До того ж це зростання брало зовсім уже «низький старт» – селяни ще пам'ятають часи, коли сотку землі можна було купити і за €5, і за €10. Тож до софійських або бургаських позначок болгарські села доберуться ще не скоро.
Інвестиції в здоров'я
Донедавна найпривабливішими з усіх точок зору вважалися інвестиційні вкладення в розвиток курортної індустрії – на морі або в горах. Однак зараз справжній інвестиційний бум спостерігається в Болгарії у сфері бальнеології.
За концентрацією мінеральних джерел Болгарія посідає одне з перших місць у Європі, (точна їх кількість розташувалася десь між цифрами 500 і 2 тис.), але на даний момент використовується не більше 30%, решта ж терпляче чекають нових господарів. Причому джерел у Болгарії не тільки багато, але вони ще й розкидані буквально по всій країні, так що інвестор може вибрати поєднання SPA-центр – морський/гірськолижний курорт, або SPA-центр – екскурсійний/конгресний туризм, або якесь інше.
Як зазначала в бесіді голова Національної Асоціації з бальнеології та туризму Болгарії Цветі Міланова, «залучення іноземних інвесторів – головне завдання Асоціації, для вирішення якої навіть створено особливий відділ. Його фахівці готові надати найповнішу інформацію щодо складу мінеральної води того чи іншого джерела та стану прилеглої до нього інфраструктури, і навіть допомогти в підготовці необхідного комплекту документів».
Інвесторами-першовідкривачами у сфері бальнеології стали все ті ж британці та ірландці, на п'яти яким наступають німці. Помітну роль починають відігравати французи та ізраїльтяни.
Офіси: у дефіциті та в ціні
Ще один напрямок, про який варто згадати, – розвиток сектора комерційної нерухомості. Незважаючи на те, що торговельні та розважальні комплекси та офісні центри будуються повсюдно, головною точкою тяжіння залишається Софія, яку називають центром Балкан, і яка на даний момент посідає перший рядок у класифікації «Найвигідніша інвестиція в офіси в Європі». Потреба в торговельній та індустріальній нерухомості в болгарській столиці дуже велика, попит поки набагато перевищує пропозицію, а повернення інвестицій оцінюється дуже високо – 13-15%.
Інвесторам варто врахувати і думку аналітиків: найвідчутніший ефект від прийняття Болгарії до ЄС буде саме у сфері офісної нерухомості. Якщо в середньому ринок розраховує, як уже зазначалося, на 20% зростання цін, то ціни на «квадрат» офісних площ можуть підскочити на 30-40% і більше. Найбільші світові інвестиційно-будівельні компанії, в тому числі і неєвропейські, цей потенціал вже оцінили.
В очікуванні інвесторів
Абсолютно всі без винятку фахівці, так чи інакше пов'язані з інвестиційним ринком та ринком нерухомості Болгарії, вважають: найперспективнішим є міжрегіональне співробітництво і, відповідно, вкладення в регіональні проекти.
Будівництво туристичних об'єктів у Благоєвграді та Гоце-Делчеві, житлових та SPA-комплексів у Смолянській області, спортивного центру «Перелик» у Родопах, грязелікарні на озері Тузла, гірсько-спортивного центру в Берковеці, комплексного центру відпочинку та яхт-центрів в області Перник, дитячого табору в Сушиці – лише мала частина проектів, які болгари готові запропонувати увазі іноземних інвесторів. За словами міністра економіки та енергетики Болгарії Румена Овчарова, країна прагне довести рівень іноземних інвестицій до 25% від ВВП. Цьому сприяє зокрема закон «Про стимулювання інвестицій», в рамках якого держава готова навіть земельні ділянки під певні проекти надавати без аукціону.
Чим справа скінчиться
Після офіційного вступу Болгарії до ЄС сьогодні можна не стільки бачити суттєві зміни, скільки чути численні прогнози. Більшість вважає, що різкого цінового стрибка не буде в жодному сегменті ринку; що інтерес до інвестицій у землю, купівлю будинків у котеджних селищах закритого типу та якісну нерухомість зростатиме планомірно, так само як і потік прямих іноземних інвестицій; що зростання темпів будівництва (за даними Болгарської будівельної палати - 13% аж до 2010 року) та обсягів іпотечного кредитування в цілому благотворно вплине на болгарський інвестиційний клімат. Інші насторожено спостерігали за своєрідним заціпенінням, у яке впала область Real Estate перед початком 2007 року.
Власне, нам ця ситуація добре знайома: в очікуванні цінового стрибка одні забудовники «заморозили» продажі, інші раптом стали виставляти об'єкти за значно вищими, ніж раніше, цінами. Ринок трохи дестабілізувався, і ця дестабілізація підігрівалася зростанням цін на будматеріали. У підсумку хтось навіть почав говорити про кризу, але його голос потонув у дружному хорі: «У Прибалтиці після приєднання до ЄС ціни не впали, а продовжили зростання. І в нас продовжать!»
Дайджест нерухомості