За останній рік болгарська нерухомість подорожчала більш ніж удвічі. Втім, і після цього вона продовжує залишатися найдешевшою в Європі: вартість квадратного метра пристойного житла коливається в межах 150-500 євро залежно від розташування.
Для бізнесу рекомендується Софія, для відпочинку - село
В принципі, в Болгарії існують два райони, нерухомість у яких справді користується постійним попитом і зростає в ціні. Це Софія та міста в причорноморській зоні. На сьогодні в столиці Болгарії нижня планка вартості квадратного метра становить 350 євро, верхня коливається в районі 1.000. Однак говорити про якийсь серйозний бум у галузі житлового будівництва поки що не доводиться: на думку болгарських рієлторів, у Софії попит цілком урівноважується пропозицією на вторинному ринку та незначним новим будівництвом, тож до певного часу якихось серйозних цінових стрибків тут не передбачається.
Все може змінитися до 2007 року, коли країна офіційно вступить до ЄС. До цього часу планується введення в дію значної кількості нових офісних центрів і серйозний приплив іноземців. Значно цікавішою для себе на сьогодні болгарські рієлтори вважають роботу з так званою «малою житловою нерухомістю», до якої вони відносять гарні сільські будинки площею від 150-ти до 250 кв. м із земельними ділянками від 15 соток, розташовані не далі 30 км від моря і вартістю не більше 30.000 євро. Найактивніший попит на ці об'єкти виявляють англійці, шведи та фіни похилого віку, які планують у старості перебратися на постійне проживання в цю дешеву європейську країну з м'яким кліматом.
Зона германської окупації
Однак найбільш затребуваною і швидко зростаючою в ціні є нерухомість на чорноморському узбережжі Болгарії. Це, звісно ж, Варна та найвідоміші курортні місця - Албена, Золоті піски, Сонячний берег тощо. Хоча Варна все ж стоїть дещо осібно: у ній життя не завмирає, а вирує цілий рік, тоді як на курортах узимку можна відчувати деякий брак спілкування. Тому основний інтерес курорти викликають в інвесторів, які вкладають кошти в розвиток туристичної інфраструктури. Першість тут тримає Албена, яка була практично повністю приватизована ще на початку 1990-х за хитромудрою схемою: болгарський уряд створив холдинг, до якого було включено всі об'єкти інфраструктури курорту. Відтоді інвестори купують акції цього холдингу та керують окремими об'єктами інфраструктури. Таким чином було реалізовано понад 80% акцій Албени, а на частку, що залишилася державною, саме час влаштовувати аукціон серед найбільших німецьких туроператорів - TUI, ITS, Nekerman.
Причина такого ажіотажу досить банальна: в Албені практично не залишилося вільної землі для нового будівництва, тому йдеться лише про різні можливості реконструкції старих, здебільшого ще панельних готелів. Справа це непроста й клопітка, однак, за даними німецької асоціації туроператорів, реконструйований до рівня чотирьох зірок зі створенням відповідної інфраструктури (басейн, бари та ресторан) готель в Албені окуповує інвестовані кошти протягом трьох-чотирьох років.
Два інших найвідоміших курорти - Золоті Піски та Сонячний Берег - приватизувалися за іншою схемою. Вся туристична інфраструктура (готелі, ресторани тощо) розпродувалася окремо і також дуже вдало - на сьогодні реалізовано всі готелі та ресторани (близько 130 штук) на Золотих Пісках. Однак тут «німецька окупація» дещо розбавлена іспанською туркомпанією Iberostar та приватними інвесторами з Італії. Наших співвітчизників серед інвесторів у туристичну галузь Болгарії поки що не було помічено.
Хоча їхній прихід усе ж можливий. Згадані старі курортні місця являють собою досить замкнуті з погляду вільної землі під будівництво простори, обмежені морем і горами. Тому сьогодні в Болгарії на урядовому рівні досить серйозно обговорюється питання про створення нових курортних зон, зокрема між Варною та Бургасом - це близько 90 км берегової лінії з чудовими піщаними пляжами в районі міст Бяла та Обзор, які за своїми природними даними анітрохи не поступаються старим золотисто-сонячним берегам і піскам. Питання лише в тому, що припливу іноземних інвесторів у цей район можна очікувати лише після надання державних гарантій у допомозі для освоєння цієї території - підведення комунікацій, створення нормальних під'їзних шляхів тощо. Але, судячи зі стабільно зростаючого (за останні чотири роки - на 20-25%) припливу туристів на болгарські курорти, цей час не за горами.
Знав би прикуп, жив би у Варні
Не менш цікавою в інвестиційному плані, окрім усіх принад особистого використання, є й покупка квартири або будинку у Варні, де щорічний приріст цін прогнозується на рівні 20-25% річних. І ось тут наші співвітчизники вже серед перших: за даними болгарських агентств, з 10 іноземних покупців, які придбають нерухомість у Варні, четверо з Німеччини, а троє з Росії. Загалом, з урахуванням вілл у прибережній смузі, у цьому курортному містечку проживає понад 22.000 громадян із колишнього Союзу, з яких приблизно половина перебуває в Болгарії постійно, а решта використовує свої об'єкти нерухомості як літні дачі. Безсумнівно, більшість із них привабила дешевизна пропонованих об'єктів. На вторинному ринку в центрі Варни гарну трикімнатну квартиру або котедж можна придбати за 100.000 євро. При цьому аналогічна квартира на менш престижній вулиці та без виду на море може пропонуватися за 20.000-25.000.
Самі болгари вважають, що ця панорама у вигляді «синьої плями моря» абсолютно не варта цих грошей - нею приємно милуватися перші три літні місяці, проте весь інший час року, і особливо взимку, морський вітер приносить набагато менше задоволення. Зате ціни на подібні квартири та котеджі у віддалених від центру районах будуть приблизно на 20-30% нижчі. А ось ті самі об'єкти, але які знаходяться або в Бургасі (130 км на південь), або в курортному містечку Каварни (60 км на північ), будуть коштувати вже вдвічі дешевше.
Однак болгарські рієлтори зазначають, що минулого року наші співвітчизники основну перевагу надавали придбанню квартир у новобудовах престижних комплексів у Варні в кварталах, близьких до моря (під близькістю розуміється відстань у 50-2.000 м). Річ у тім, що болгарські поняття «ідеален център», «широк център» для нас вміщуються в поняття одного кварталу. Зате щільність забудови цього «широкого» центру у Варні просто вражає уяву і навіює спогади про тісні вулички Італії та білизну, що сохне на натягнутих між будинками мотузках. Тому не повинна дивувати й вартість паркувального місця або гаража - 5.000-12.000 євро.
У прибережних районах, безперечно, більше простору, та й ціни нижчі - у новобудовах квадратний метр пропонується за ціною від 350-ти до 600 євро. Усі квартири на продаж виконані за так званим БДС (Български Държавен Стандарт) - без підлог, сантехніки, лише оштукатурені стіни та вставлені вікна. Однак доведення квартири до ладу коштує, за нашими поняттями, сущі копійки - підрядник виконує решту необхідних чистових робіт (настилання підлог, фарбування стін, монтаж сантехніки та бойлера, встановлення кухонного обладнання, електромонтажні роботи не більше ніж по 100 євро за квадрат. У підсумку крайня ціна новобудови під ключ у Варні становить сьогодні від 375-ти до 700 євро за квадрат. У 2004-2005 роках такі квартири, за прогнозами Болгарської асоціації підприємців, зростатимуть у ціні на 20-25% на рік, що робить ці вкладення одними з найбільш прибуткових на болгарському ринку нерухомості. Тим більше що й здача їх в оренду за сформованими цінами на рівні 300-500 євро на місяць здатна окупити вкладення протягом шести-восьми років. І цим прогнозам цілком можна вірити - як і всі прибережні болгарські міста, Варна, будучи скута з двох боків морем і горами, відчуває серйозні проблеми з виділенням нових земельних ділянок під житлову забудову. Тому серйозного збільшення пропозиції на ринку житлової нерухомості не передбачається, а попит постійно зростає (в першу чергу за рахунок німців) і сьогодні перевищує пропозицію по новобудовах приблизно на 30%.