Росіяни вже не просто придивляються до Болгарії – вони скуповують там нерухомість
Як і в інших країнах, що колись були на порозі вступу до ЄС, тон задають англійці та ірландці, які накопичили величезний досвід у сфері угод з нерухомістю в Іспанії та Португалії і склали собі чималі капітали на перепродажі курортної нерухомості Чехії.
Не випадково, наприклад, перший курортний комплекс у Поморії в народі назвали «Ірландським селом». Загалом же за останні чотири-п'ять років середньорічне збільшення іноземного капіталу в будівельному секторі Болгарії становило близько 43%. І якщо у 2001 році іноземці сукупно вклали в болгарську нерухомість приблизно €14 млн, то вже до кінця 2004 року цей показник виріс до позначки €200 млн, а до кінця 2005 року перевалив за €320 млн.
Поки головними гравцями на болгарському ринку є британці та ірландці, на частку яких, за даними деяких болгарських аналітиків, припадає близько 60% усіх угод з нерухомістю. Їм на п'яти наступають німці, трохи позаду - голландці та прибалти, велика присутність румунів (як би це комусь не здавалося дивним). І лише потім йдуть росіяни, – наші співвітчизники, наприклад, які вже мають нерухомість у Новосибірську, Томську чи Ульяновську, придивляються до найближчого закордону. Недивно, що їхня сукупна частка зростає, а тому міркування про масову скупку росіянами болгарської нерухомості більше не виглядають зовсім надуманими.
Отримавши право першої ночі острів'яни встановили свої правила гри і свої «точки притягання», причому далеко не завжди розташовані на морському березі. За твердженнями болгарських статистиків, англійці, наприклад, охоче скуповують землю і старі сільські будинки, розташовані на відстані 10-15 км від моря, в екологічно чистих районах - в розрахунку на те, що згодом придбання можна буде вигідно використати або не менш вигідно перепродати. Однак і для них, і тим більше для наших громадян найпривабливішою (читай - прибутковою та ліквідною) залишається нерухомість на морському узбережжі, розташована в центрі туристичних комплексів або в безпосередній близькості від них.
Отже, і зростання цін на об'єкти нерухомості тут - найпотужніший. За даними Національного статистичного інституту Болгарії, два головних курортних міста країни - Варна та Бургас – міцно утримують лідерство за найвищими в країні цінами на житло: сьогодні середня вартість квадратного метра у Варні становить близько €820, у Бургасі - €755. Назвати це лідерство абсолютним не дозволяє лише Софія - €856 за квадратний метр. Для порівняння: середня ціна квадратного метра житла по країні ледь дотягує до рівня €520. І це, зазначимо, усереднені ціни.
Якщо ж йдеться про купівлю апартаментів у новому розкішному комплексі Royal Garden, що зводиться в центрі Сонячного берега, то доведеться виходити з розрахунку €1.120-1.370 за кв. м. А за віллу на тому ж курорті (три поверхи, загальною площею 510 кв. м, з варіантом використання в якості готелю) доведеться віддати близько €680 тис.
Немаловажним у даному випадку є і увага до Болгарії постійних персонажів закордонної світської хроніки. Варто було, наприклад, групі британських футболістів (серед яких були й гравці «Челсі») оприлюднити свій інтерес до придбання квартир у Цариградскі - найбільшому в країні елітному житловому комплексі, розташованому в районі Младост на сході Софії, як ціни в ньому негайно підскочили. А щойно Едді Джордан, колишній власник команди «Джордан» у «Формулі 1», заявив про готовність вкласти кошти в розвиток Бургаса, інвестиційні пропозиції почали надходити до мерії міста в потроєній кількості. (У випадку з Джорданом йшлося про будівництво житлових комплексів у кварталах Акації та Победа, нової сучасної пристані для яхт у кварталі Сарафово та гольф-клубу в парку Росенець). Тож адміністрація Бургаса, на той момент яка підшукувала інвестора для реалізації проекту благоустрою та забудови трикілометрової ділянки узбережжя (від колишнього пляжу Адам і Єва до пляжу в кварталі Сарафово) навіть дещо розгубилася від такої великої уваги.
Звісно, у кожній бочці меду є своя ложка дьогтю, в тому числі й у величезній сфері взаємовідносин болгарського ринку нерухомості з іноземними покупцями та інвесторами. Зокрема, серйозною проблемою, з якою доводиться стикатися іноземним громадянам, є не до кінця опрацьована законодавча база країни.
Так, наприклад, для купівлі землі необхідно зареєструвати болгарську компанію. Процедура ця дуже тривала, і земля буде оформлена у власність на юридичну особу (надалі з правом перереєстрації на фізичну особу). Саме тому пропозиції на ринку в сегменті вілл, будинків та таунхаусів вкрай обмежені.
Інша проблема - відсутність ринку іпотечного кредитування нерезидентів. Найбільш пільговими умовами при придбанні нерухомості вважається дво-трирічна розстрочка платежу, запропонована самою будівельною компанією. Така ситуація, безсумнівно, знижує інвестиційну привабливість проектів, в першу чергу орієнтованих на залучення дешевих позик. Але позитивні тенденції в цій сфері намічаються: деякі західні будівельні компанії вже зараз опрацьовують питання про кредитування своїх об'єктів з дружніми банками, і не за горами той день, коли можна буде говорити про сформований ринок іпотечного кредитування.
Ще один малоприємний момент – обмеження для нерезидентів строків перебування в країні. На сьогодні, володіючи нерухомістю в Болгарії, ви можете оформити річний вид на проживання, але обов'язково повинні прожити протягом цього року рівно 181 день на території Болгарії, інакше вас можуть позбавити статусу аж до заборони на в'їзд до країни. Тому багато наших співвітчизників не поспішають оформлювати ВНЖ, а обмежуються мультивізами для себе та своїх родичів. Зрозуміло, що в такому вигляді закони залишатися не можуть, і зараз опрацьовується нова законодавча база, де будуть враховані всі ці нюанси.
Кому дістанеться болгарська земля
Тимчасова парламентська комісія зі змін до Конституції Республіки Болгарія схвалила зміни, викликані майбутнім приєднанням країни до ЄС та стосовно дозволу на продаж земельних ділянок іноземним громадянам.
Зараз іноземці мають право на купівлю ділянок як юридичні особи – тобто для укладення угоди вони зобов'язані зареєструвати фірму в Болгарії. Згідно зі змінами, з 2007 року громадяни країн-членів ЄС отримають право на купівлю нерухомості, але за наявності постійного місця проживання в Болгарії (ця умова буде знята з 2014 року). Право на придбання землі отримають і громадяни країн, що не входять до ЄС, які підписали двосторонні угоди з Болгарією з цього питання. Також безумовне право володіти землею отримають усі, кому ділянки передаються у спадок – незалежно від громадянства.
Реакція болгарського суспільства на майбутні зміни була вкрай неоднозначною. Велика частина жителів країни переконана в необхідності зміни болгарського законодавства відповідно до вимог ЄС. Однак досі залишається чимало незадоволених: люди, які й без того спостерігають масовий наступ іноземного капіталу, побоюються, що після пом'якшення законодавства болгар з їхніми обмеженими фінансовими ресурсами й взагалі «зметуть» з ринку.