Міні-готелі надають для бізнесу максимальні можливості
Ось яку цікаву історію вдалося дізнатися оглядачеві Metrinfo.ru. Ідея покупки невеликого готелю у Сергія, заможного росіянина, виникла не випадково. Його батьки переїхали до Німеччини на постійне місце проживання і не захотіли сидіти склавши руки. Вирішили «придбати» невеликий бізнес – міні-готель, благо у мами вже був досвід роботи в російському готелі, і вона мала уявлення про те, як потрібно вести справи. Звернувшись у Москві до міжнародного агентства нерухомості, Сергій отримав кілька пропозицій, а зупинився на сімейному готелі в центральній частині Берліна, де і проживали його батьки. Маленький готель на 22 номери коштував порівняно недорого – 1,1 млн євро. Пройшов рік, і стало зрозуміло, що бізнес вдався. Ось головні причини успіху: по-перше, готель орієнтований на «бізнес-постояльців» і вдало розташований поблизу залізничного вокзалу. По-друге, потік гостей додатково посилився за рахунок відряджених з Росії – Сергій рекламує готель у своїй країні.
Цікаво, чи може з таким, на перший погляд, нескладним бізнесом впоратися будь-хто бажаючий?
Як нам розповів Вадим Оришак, директор компанії Pleiada International, як правило, приватні клієнти купують невеликий готель з апартаментами для особистого проживання вартістю до 3-4 млн євро, розташований на популярних туристичних курортах. Іноді придбається кілька номерів, а то й цілий поверх в апарт-готелі (готелі, де номери – це апартаменти). В апарт-готелях номери зазвичай оснащені обладнаними кухнями, де постояльці можуть самі собі готувати, в цьому випадку ресторан необов'язковий.
Часто майбутні «готельєри» не знають, що їм обрати – міні-готель чи кілька номерів в апарт-готелі. У чому тут різниця? Станіслав Зінгель, президент Міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock, пояснив, що власник міні-готелю володіє ним повністю (якщо власник є єдиним) або частково (пропорційно своїй частці, якщо власників кілька). Господар номера або кількох номерів в апарт-готелі володіє не часткою у всьому об'єкті, а лише конкретними номерами. І в деяких готелях, наприклад, придбаних за системою leaseback, він може проводити у своїх номерах від двох до шести тижнів на рік (зазвичай половину цього терміну можна проживати у «високий» сезон, а половину – у «низький» сезон).
Обираючи об'єкт для інвестування, покупець повинен розібратися, – звідки отримується дохід. Прямий дохід від готельного бізнесу виникає, якщо власник сам керує бізнесом, а непрямий – якщо власник здає свій об'єкт в оренду керуючій компанії. У першому випадку він весь прибуток отримає сам, у другому – змушений буде ділитися із зовнішніми управлінцями.
В апарт-готелі здаванням номерів в оренду (як і всім іншим) займається професійна готельна керуюча компанія. І, як правило, дохід власника готельного номера не є гарантованим, оскільки компанії не прагнуть його фіксувати в договорі. «Хоча є апарт-готелі, і, на жаль, їх небагато, де власники отримують гарантований дохід 3-8% (rental guarantee). Саме вони користуються найбільшим інтересом з боку приватних інвесторів», – зазначає Станіслав Зінгель.
Готельний бізнес наші співвітчизники купують у різних країнах. «Серед наших клієнтів популярністю користуються Греція, де досить великий вибір подібних об'єктів, а також Італія, Іспанія (зокрема Майорка)», – говорить Владислав Оришак.
З недавніх пір росіян став цікавити готельний бізнес і в азійських країнах. Як розповів Євген Скоморовський, керуючий директор компанії «Century 21 Захід», у кризу в країнах Південно-Східної Азії пройшла хвиля переселення людей, які переїжджали в дешеві та теплі країни з Європи, Америки, а також з Росії. Одні з них просто відпочивали, «перечікували» неприємні часи, інші – вирішили залишитися в Таїланді чи Малайзії надовго і відкрити невеликий бізнес: ресторанчики або маленькі готелі економкласу – гестхауси. «Основний наплив туристів з Росії припадає на Паттайю. Тут же сконцентрований і бізнес росіян, який, як правило, орієнтується на співвітчизників», – зазначає експерт.
На думку Станіслава Зінгеля, оскільки покупка міні-готелю і покупка номерів в апарт-готелі – різні за цілями, підходами і бюджетами завдання, рейтинги переваг росіян істотно відрізняються. Так, у рейтингу популярності з позиції придбання росіянами міні-готелів перші три місця розділили Німеччина, Чехія та Болгарія. Далі йдуть Австрія, Франція та Чорногорія. А в номінації «міні-готелі» до трійки лідерів потрапили Англія, Франція та Австрія. Слідом за ними йдуть Швейцарія, США, Туреччина та Єгипет.
Покупців стимулює і те, що суттєвих обмежень на купівлю міні-готелів вони не зустрінуть практично ніде у світі: всі країни вітають інвестиції в комерційну нерухомість і діючий бізнес.
Як розповіла нам Катерина Тейн, партнер, директор департаменту житлової нерухомості компанії Chesterton, іноді міні-готелі купують для того, щоб переробити у великий житловий будинок. Адже в деяких країнах житло іноземцям продають неохоче. Наприклад – у Швейцарії. А от готелі «негромадянам ЄС» купити набагато простіше.
Проводять подібні угоди і в Центральному Лондоні, де часто дешевше купити готель і переробити його в апартаменти або будинок, ніж придбати схожу за характеристиками житлову будівлю. А ось у Франції цю операцію провернути складно. «Один покупець купив готель, щоб зробити з нього приватний будинок, але йому не вдалося отримати дозвіл від влади, – розповідає Катерина Тейн. – Тому зараз півроку будівля функціонує як готель, а півроку в ній живе його власник».
Купівля навіть невеликого готелю – це серйозні, хоча й не захмарні інвестиції. «Ціна на готельну нерухомість в Росії вдвічі вища», – каже Ігор Індріксонс, керівник департаменту вкладів у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills. Ось кілька цікавих пропозицій, про які нам розповіли експерти.
За даними Gordon Rock, міні-готель на 20 номерів у Баден-Бадені, що дає 8% річного доходу, обійдеться покупцеві 600 тис. євро, а готель на 50 номерів у центрі Берліна – 2,2 млн євро. «У Франції міні-готелі можна купити за 1,5-2 млн євро в районі Ніцци, а якщо говорити про п'ятизіркові готелі, то їх приблизна вартість розраховується з розрахунку один номер – 1 млн євро, тому скільки номерів, стільки мільйонів об'єкт і коштує», – пояснює Катерина Тейн.
Вадим Орішак розповів, що компанія Pleiada International пропонує російським покупцям міні-готель на Майорці за 200 м від моря. Він включає 34 кімнати, ресторан з терасою, відкриту кухню, барбекю, бар, гараж, пральню. На зеленій доглянутій території площею 4200 кв. м є басейн, міні-гольф, дитячий майданчик. Ціна пропозиції – 3,5 млн євро. Інший об'єкт – апарт-готель у Греції на острові Крит на 15 повністю обладнаних та мебльованих апартаментів площею по 40 кв. м кожен. У всіх номерах передбачені балкони з видами на бухту Мірабелло, повністю обладнані кухні з холодильником та плитою. Інфраструктура включає кафетерій, басейн з баром, приватне паркування, сад. У кроковій доступності – чудові пляжі, магазини та ресторани. Вся будівля оснащена системою кондиціонування повітря. Ціна знижена з 1,499 млн до 1,29 млн євро.
Ще одна цікава пропозиція – невеликий готель у Туреччині, в Бодрумі, з видами на море на території 800 кв.м. Він розрахований на 10 стандартних номерів та два сьюти (покращені номери). Одночасно готель може прийняти 34 постояльців. У готелі є по два ресторани та бари, басейн. Інтер'єр витриманий у білих тонах, є сонячні батареї, камін, сигналізація. Ціна пропозиції – 1 млн євро.
За даними Євгена Скоморовського, мінімальний поріг для придбання гестхаусу в Таїланді, зокрема в Паттайї, – $60-80 тис. За ці гроші можна розраховувати на позакатегорійний готельчик на 8-10 кімнат. Ніч в гестхаусі такого класу обійдеться туристу в $3-5. Бізнесом це назвати важко, власнику доводиться самостійно керувати готелем, а дохід порівняно з європейським – мізерний. «Однак у Паттайї та інших курортах Південно-Східної Азії кількість росіян, які намагаються запустити тут бізнес, з кожним днем зростає», – зазначає експерт.
Вартість апартаментів, що купуються в апарт-готелях, залежить від класу об'єкта, близькості до моря, кількості придбаних одиниць, їх площ та ін. Наприклад, в апарт-готелі Diamant Residence, що розташований на Сонячному березі в Болгарії, пропонуються номери загальною площею від 36 до 110 кв. м за ціною від 39 до 99 тис. євро. Апарт-готель розташований за 100 м від морського берега і зовсім близько від історичного міста Несебера. Комплекс пропонує різноманітні можливості для спорту та розваг, включаючи фітнес-центр та басейн.
Під час кризи інтерес до купівлі готельної нерухомості в усьому світі скоротився. Але, як розповів Станіслав Зінгель, навіть у складний час вартість міні-готелів, які успішні та прибуткові, не зменшилася. Адже логіка господарів успішних готелів проста – «вони володіють прибутковим бізнесом, і у них немає мети – позбутися їх «будь-якою ціною», а тільки у випадку, якщо «запропонують хорошу ціну».
Катерина Тейн вважає, що єдина зміна, яка торкнулася ринку продажу міні-готелів, – це те, що після кризи клієнт з грошима та бажанням придбати такий об'єкт може торгуватися та отримати непоганий дисконт. За спостереженнями Вадима Орішака, якщо готель тільки побудований і ще не має постійної клієнтури або не функціонує, або власники хочуть його збути з рук з особистих причин (наприклад, розлучилися), знижка може досягати 10-20%.
Інша ситуація – з готелями, які в період кризи зазнали збитків. Такі готелі в період кризи могли продаватися з суттєвим дисконтом – до 50% від докризової вартості. «Але покупець збиткового готелю повинен чітко уявляти, як у короткі терміни відновити його прибутковість. І якщо такого розуміння немає, то покупка сенсу не має», – радить Станіслав Зінгель.
Подібну точку зору висловив і Ігор Індріксонс. До нього неодноразово зверталися клієнти, які придбали міні-готелі в зарубіжних країнах, але так і не змогли налагодити в них роботу. Багато покупців купували готельний бізнес, нічого не знаючи про те, як він функціонує. Тому й цифра збанкрутілих готелів, наведена експертом, дуже велика – 80%! Власники не враховують, що готель оцінюється за дохідністю, в якому 60% приносить оренда, а 40% – побічні послуги, які теж потрібно розвивати. А щоб готель став дохідним, ним має займатися професійна керуюча компанія. «Знайти таку, якщо в готелі менше 150 номерів, – нереально», – зазначає експерт.
Ось і хочуть неспроможні готельєри продати свою власність, щоб отримати хоч якісь гроші. Але збанкрутілі готелі не представляють інтересу на ринку навіть за умови, що продаються дуже дешево. Висновок з усього сказаного дуже простий: готель – справа хороша, але треба вміти цим бізнесом займатися, розуміти, що до чого. В іншому випадку ви опинитеся господарем нікому не потрібної нерухомості.