з архіву «Заграницы»
Уже 500 років вона живе без війн і не втягується в конфлікти інших держав. Соціальний мир тут гарантується унікальною системою «прямої демократії», коли важливі політичні рішення приймаються всенародним референдумом. Іммігрувати до Швейцарії надзвичайно важко, тому проживаючий у країні 1 млн іноземців - це достатньо благонадійна соціальна група. Багато з них - кваліфіковані спеціалісти та науковці, що працюють за контрактом. Женева та Цюрих щороку визнаються найкращими містами світу з точки зору якості життя.
Однак прагнути жити в Швейцарії зовсім не обов'язково. Країна з давніх-давен спеціалізується на тому, що забезпечує заможним людям не стільки розкішний побут, скільки фінансовий тил. Її обирають місцем вкладення капіталів, щоб мати константу в швидкозмінному світі. Швейцарії не знайомі закони на кшталт американського Enemy Act, коли уряд залишає за собою право блокувати майно іноземця в разі, якщо США перебуває в конфлікті з його країною. Навіть під час політичних криз і світових воєн тут зберігали нейтралітет щодо зарубіжних вкладників та власників, і така політика завжди підтримувалася державою: юридична надійність абсолютна.
Придбання нерухомості в Швейцарії зазвичай є рішенням на довгострокову перспективу. Короткочасні спекуляції з цінними паперами, валютою та нерухомістю на деяких швидкозростаючих ринках можуть бути значно прибутковішими. Однак цей спекулятивний дохід, як правило, пов'язаний з великим ризиком. У Швейцарії ж іноземців цікавить не стільки прибуток, скільки надійне розміщення коштів та їх розумне примноження. Гарантом цього виступає, зокрема, і стабільність швейцарської економіки, яка має солідний базис: 85% ВВП тут виробляють численні середні та малі підприємства. Одним з основних двигунів економіки є сфера послуг, головним чином, фінансовий сектор. Всесвітньо відома також банківська таємниця Швейцарії, свято охоронювана фінансовою політикою держави: одна з причин того, що Швейцарія не поспішає входити до Європейського Союзу. Швейцарська валюта вважається однією з найстабільніших і на сьогодні перевищує в кілька разів свою номінальну вартість у золотому еквіваленті. Це поки що єдиний випадок у всьому світі.
Адміністративно Швейцарія являє собою конфедерацію 26 суверенних територій, які називаються кантонами. Кожен кантон має свою податкову систему. Тим не менш, в цілому податкове навантаження тут за європейськими мірками вважається помірним. Це стосується оподаткування і фізичних осіб, і юридичних. Капітал та інвестиційний дохід з країни можна виводити вільно.
Часто багато хто з тих, хто прийняв принципове рішення інвестувати кошти на швейцарський ринок, за інерцією розглядають як об'єкт вкладень виключно житло. Тим часом, більшість кантонів вже багато десятиліть закриті для іноземних покупців. У кантонах, де вілли та квартири теоретично купувати дозволено, кількість пропозицій зазвичай обмежена, і потрібно отримувати дозвіл влади, чого на практиці досягти дуже важко. Рік від року ситуація в цьому сенсі тільки ускладнюється.
А от ринок комерційної нерухомості Швейцарії, навпаки, став більш відкритим. У 1997 році тут значно змінилося законодавство, і всі існуючі обмеження на придбання об'єктів комерційного призначення у власність були для іноземців зняті. Крім більшої свободи вибору, комерційна нерухомість забезпечує власнику і набагато більший та прогнозований дохід, ніж сезонна здача житла в оренду. За швейцарським законодавством, житлова нерухомість не може бути продана до закінчення 10 років з моменту покупки (винятком є форс-мажорні економічні обставини, що тягнуть продаж майна). А в сфері комерційної нерухомості жодних обмежень за строками перепродажу немає.
Найбільший інтерес становлять складські та офісні приміщення. Для інвестицій в останні Швейцарія є сьогодні значно привабливішою за багато розвинених країн. Крім суто економічних показників, такий прогноз спирається і на демографічну статистику. Максимальна чисельність працездатного населення в таких державах, як Німеччина та Італія, була зафіксована ще десять років тому, і до 2040 року маса працюючих скоротиться там на третину порівняно з початком століття. Франція, Нідерланди та Іспанія проходять найвищу точку цього року, і чисельність працездатних громадян до згаданої дати стиснеться у них на 20%. У Швейцарії ситуація набагато більш обнадійлива. Чисельність дорослих непенсійного віку зростатиме тут ще 11 років (відповідно, -3%). А за статистикою, майже половина швейцарських трудящих - це «білі комірці», працівники офісів.
Загальна площа офісних приміщень у Швейцарії становить зараз понад 56 млн квадратних метрів. Більша їх частина сконцентрована в Цюриху, менша - в Женеві та Берні. З кожним роком зростає кількість офісних приміщень у місті Фрібурзі. Даний регіон приваблює такі всесвітньо відомі компанії, як Cartier, Wella та Michelin, надаючи підприємствам більш вигідні умови оподаткування, ніж Цюрих чи Женева. Рівень наповнюваності офісних приміщень у великих швейцарських містах суттєво перевищує показники найбільших мегаполісів Європи. За статистикою, тут пустують лише 2-5% всього фонду, в той час як, наприклад, для ринку Франкфурта та Лондона нормою вважаються 12-13%.
Придбавати комерційну нерухомість у Швейцарії дозволено як іноземним юридичним, так і фізичним особам. І ті, й інші повинні отримати офіційний дозвіл швейцарської влади та надати підтвердження, що будуть звітувати про придбаний об'єкт перед відповідними фінансовими органами. Також покупець бере на себе сплату нотаріальних зборів за отримання швейцарського податкового номера на майно, комісійні та витрати на внесення до реєстру прав власників. Той, хто не хоче, щоб його ім'я фігурувало в реєстрі, може оформити угоду на офшорну компанію - це тут широко практикується. Крім анонімності, іноді такий варіант допомагає заощадити на податках - наприклад, якщо об'єкт купується в офшорної компанії шляхом передачі її акцій. Враховуючи, що вартість комерційних об'єктів становить від $600.000 до $15 млн, суми економляться суттєві. Податок на купівлю нерухомості у Швейцарії становить від 2 до 5%.
Комерційна нерухомість приваблива ще й тим, що інвестор може прогнозувати свій дохід на найближчу перспективу. Приміщення пропонуються вже функціонуючі, і орендарі зазвичай просто переходять до нового власника від попереднього «у спадок». Договори оренди укладають тут на 5-10 років, і порівняно з придбанням житла, це є гарантією доходу. Доручивши управління нерухомістю компанії з досвідом роботи у цій сфері (власне, об'єкт можна купити безпосередньо у такої структури), ви знімаєте з себе всі юридичні, фінансові, управлінські турботи і можете цікавитися лише станом свого накопичувального рахунку.
Володіння рахунком у швейцарському банку для будь-якого бізнесмена привабливе саме по собі, однак, для іноземця «з вулиці» відкриття рахунку у Швейцарії є важкоздійснюваною процедурою. Отримати доступ до швейцарських фінансових послуг можна, придбавши та віддавши нерухомість в управління добре знайомій банку компанії. Деякі такі структури працюють на цьому ринку по 30-40 років, мають репутацію, довірчі відносини з директорами банків і можуть поручитися за вас як за клієнта. Для бажаючих у Швейцарії доступна іпотека: можливе кредитування 50-60% від вартості об'єкта максимум під 3,5% річних. До речі, цього року відсоткові ставки за іпотекою у Швейцарії досягли свого мінімального показника за останні 30 років.
Обравши Швейцарію місцем розміщення своїх коштів, ви стаєте власником нерухомості у нейтральній країні, набуваєте реальної фінансової незалежності та впевненості в тому, що з вашим майном нічого не станеться. І саме тому вкладені у Швейцарії гроші дійсно роблять людей щасливими.
Ольга ВИНОГРАДОВА.
«Дайджест Недвижимости»